關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避措施探討

龐欣

【摘? 要】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，關(guān)系到諸多方面的內(nèi)容，且面臨的不確定性因素較多，在其管理中往往存在很多風(fēng)險(xiǎn)因素，所以對其進(jìn)行科學(xué)分析，不斷提升風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性十分重要。基于此，論文對此進(jìn)行了分析，并提出對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。

【Abstract】Real estate project management is a systematic work， which is related to many aspects of the content， and faces many uncertain factors. There are many risk factors existing in its management. Therefore， it is very important to analyze it scientifically and improve the effectiveness of risk management. Based on this， this paper analyzes this and puts forward corresponding risk aversion measures.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施;不確定因素;風(fēng)險(xiǎn)因素

【Keywords】real estate project; risk aversion measures; uncertain factors; risk factors

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）06-0038-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理指的是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程進(jìn)行詳細(xì)管理和規(guī)劃的工作。其涉及很多方面的內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施階段管理以及竣工結(jié)算管理等，任何一個(gè)方面的工作如果做得不到位，都會(huì)影響到項(xiàng)目的穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)行，甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目成本的增加，所以必須提升對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重視度。

近年來，在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較為迅猛，已經(jīng)成為支撐國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。同時(shí)，在新時(shí)代背景下，人們對房地產(chǎn)的質(zhì)量要求更高，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理手段、模式等表現(xiàn)出明顯的滯后性，難以適應(yīng)時(shí)代發(fā)展，所以迫切需要對其管理手段、模式等進(jìn)行創(chuàng)新。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目通常周期較長、投資較大且面臨的不確定性因素較多，所以其項(xiàng)目管理中面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較多，要想提升項(xiàng)目管理的科學(xué)性，就必須對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總結(jié)和梳理，結(jié)合具體情況制定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有一定的系統(tǒng)性，需要結(jié)合項(xiàng)目的各個(gè)實(shí)施階段有效開展管理工作，且不同階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同，所采用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施也應(yīng)當(dāng)有所差別。具體來看，其風(fēng)險(xiǎn)因素包括以下方面。

2.1 項(xiàng)目規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施之前對其所做的規(guī)劃不科學(xué)、沒有結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)情況等，而導(dǎo)致規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)不符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)偏差，甚至崩盤的現(xiàn)象。當(dāng)前，在信息化和全球化不斷深化發(fā)展的過程中，我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出較為迅猛的態(tài)勢，政府在對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控時(shí)往往對房地產(chǎn)行業(yè)較為偏重，且在該行業(yè)快速發(fā)展中，調(diào)控周期也在縮短。同時(shí)，在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升的背景下，人們的閑置資金不斷增多，所以更多的消費(fèi)者開始將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)中，在這其中不免有一些投機(jī)行為。然而很多投資人員的進(jìn)入往往有較強(qiáng)的盲目性，自身沒有對行業(yè)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況以及國家政策等進(jìn)行深入分析與了解，隨著這種跟風(fēng)行為的不斷增多，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃出現(xiàn)盲目性，從而帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，在人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求量不斷增加的背景下，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目決策者更為注重行業(yè)的利潤，為了取得可觀利潤而盲目開發(fā)項(xiàng)目，不對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、系統(tǒng)性等進(jìn)行分析，導(dǎo)致一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏可行性，質(zhì)量無法得到保障。鑒于此，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施受到了影響，如質(zhì)量難以保障、成本增加等，對樓盤銷售帶來了十分不利的影響。

2.3 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)專業(yè)要求較高的工作，因?yàn)槠渖婕暗膬?nèi)容較多，如管理學(xué)、營銷學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等多方面的內(nèi)容，所以項(xiàng)目管理人員也必須具備較高的專業(yè)化技能，精通各個(gè)學(xué)科的知識，如此才能夠提升項(xiàng)目管理的科學(xué)性。但是當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者都缺乏專業(yè)化知識和技能，甚至一些人員屬于跨行業(yè)操作，對項(xiàng)目管理不了解，在實(shí)際工作中應(yīng)付了事，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目管理的效果。可以說房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，對項(xiàng)目的質(zhì)量、安全等都起到把控作用，而當(dāng)前項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)技能低下的現(xiàn)實(shí)情況嚴(yán)重影響了項(xiàng)目管理的實(shí)效性，導(dǎo)致對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范不足，這樣不僅會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加，而且還難以順利達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避對策

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)對于項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行帶來了十分不利的影響，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目崩盤，所以必須對其進(jìn)行科學(xué)應(yīng)對，制定針對性的規(guī)避措施。

3.1 加強(qiáng)分析，做好計(jì)劃

在制定房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃之前必須做好詳細(xì)分析與探究工作，確保所做的計(jì)劃是可行、科學(xué)的。這就要求計(jì)劃制定者要從多層面對項(xiàng)目進(jìn)行分析和研究，必要時(shí)可以邀請房地產(chǎn)項(xiàng)目專家對項(xiàng)目資料進(jìn)行分析，針對項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估，并對各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)探究，預(yù)測不同環(huán)節(jié)實(shí)施過程中可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目單位可以結(jié)合專家的評估和分析、自身的調(diào)研等，對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總結(jié)，做好風(fēng)險(xiǎn)類型劃分，并針對各個(gè)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)制定有關(guān)的預(yù)案。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者還應(yīng)當(dāng)時(shí)刻樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，在制定計(jì)劃時(shí)要對各個(gè)環(huán)節(jié)的具體情況進(jìn)行深入考慮，明確其是否存在風(fēng)險(xiǎn)，找出風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)對這些隱患進(jìn)行解決。

3.2 深化調(diào)研，優(yōu)化設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是一項(xiàng)重要的工作，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程，項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否科學(xué)規(guī)范，會(huì)直接影響項(xiàng)目的實(shí)施安全性、實(shí)施質(zhì)量以及成本等，所以必須提升項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性。在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，相關(guān)的設(shè)計(jì)者要對項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，對各個(gè)方面的資料進(jìn)行科學(xué)整合與歸類，在詳細(xì)總結(jié)和探究的過程中，對現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研，做好勘察，明確現(xiàn)實(shí)情況，然后開展有關(guān)的設(shè)計(jì)工作。在設(shè)計(jì)的過程中還要堅(jiān)持技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性有效結(jié)合的原則，確保設(shè)計(jì)較為經(jīng)濟(jì)與科學(xué)。同時(shí)，在設(shè)計(jì)的過程中還要考慮后期的項(xiàng)目銷售，確保項(xiàng)目具有較強(qiáng)的實(shí)用性，要平衡國家政策、社會(huì)發(fā)展、消費(fèi)者需求等的關(guān)系。切忌因?yàn)檫^于注重利潤而對設(shè)計(jì)偷工減料，否則將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目難以滿足人們需求、驗(yàn)收不合格等，從而會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目返工、成本增加、資源浪費(fèi)等。

3.3 加強(qiáng)培訓(xùn)，做好團(tuán)隊(duì)管理

在當(dāng)前新時(shí)期背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展如火如荼，不僅對技術(shù)和質(zhì)量要求較高，而且對項(xiàng)目設(shè)計(jì)、管理等要求都有所提升，所以做好項(xiàng)目管理更為重要。面對當(dāng)前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)人員專業(yè)化技能低下的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目單位必須采取有效措施對其進(jìn)行改革。第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目單位要對自身的人員加強(qiáng)培訓(xùn)與教育，積極為其灌輸新知識和新技能，使其不斷提升自身的水平，更好地開展項(xiàng)目管理工作。例如，可以為其培訓(xùn)管理學(xué)有關(guān)專業(yè)知識、營銷學(xué)有關(guān)知識、統(tǒng)計(jì)學(xué)知識等，使其更好地對各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)等，提升管理的有效性。第二，在招聘房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員時(shí)要做好把關(guān)，盡量招聘專業(yè)化技能高、綜合素質(zhì)強(qiáng)的人員。這就需要對應(yīng)聘者進(jìn)行全方位考核，并適當(dāng)提升應(yīng)聘標(biāo)準(zhǔn)，從源頭入手進(jìn)行管理。第三，構(gòu)建科學(xué)的考核體系，鼓勵(lì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員加強(qiáng)專業(yè)知識學(xué)習(xí)，定期對其進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)懲，適當(dāng)增強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的競爭意識。

3.4 加強(qiáng)監(jiān)管

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效實(shí)施還離不開科學(xué)的監(jiān)管措施，相關(guān)的項(xiàng)目管理單位要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行監(jiān)督體系的構(gòu)建，制定科學(xué)的監(jiān)督計(jì)劃書，對監(jiān)督方法、監(jiān)督內(nèi)容等進(jìn)行明確，以更好地對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理，確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。例如，可以對項(xiàng)目人員進(jìn)行監(jiān)督、對材料進(jìn)行監(jiān)督、對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督，或者對進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)，還要加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場施工的巡邏，通過巡查及時(shí)了解項(xiàng)目的實(shí)施情況，找出項(xiàng)目實(shí)施中存在的問題，并及時(shí)對這些問題進(jìn)行解決，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。監(jiān)管是最為直接的項(xiàng)目管理方法，也是最為有效的方法，所以相關(guān)單位必須重視監(jiān)管，安排專人開展日常監(jiān)管工作，并定期編寫監(jiān)管總結(jié)、查找監(jiān)管過程中存在的問題等。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，哪一種風(fēng)險(xiǎn)無法得到解決，都會(huì)對項(xiàng)目的順利開展帶來影響，因此，必須做好風(fēng)險(xiǎn)分析與防控。本文對我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了總結(jié)，并結(jié)合實(shí)際情況提出一系列應(yīng)對措施，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)人員提供一定的參考和借鑒。

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