合肥市主城區老舊小區改造現狀及對策分析

摘 要：以合肥市主城區老舊小區為例，分析老舊小區改造現狀及存在問題，詳細論述老舊小區改造中應采取的對策。

關鍵詞：老舊小區改造;現狀;問題;對策

隨著城市化進程的快速推進，老舊住宅小區已成為城市建設和管理的薄弱環節，亟待通過綜合整治來改善人居環境，提升城市形象，促進城市和諧發展。主城區老舊小區通常是指位于城市中心城區內環境條件差、配套設施不全或者破損嚴重、功能不完善、公共服務及社會服務不全的住宅小區。

一、合肥市主城區老舊小區特點

合肥市老舊小區主要集中在廬陽、蜀山、包河、瑤海四個老城區，大多是由政府或單位出資建設的單位“福利房”。這些老舊小區建設年代不一，大多建于20世紀80年代初至90年初，有的始建于20世紀50年代，多為7層以下多層居住建筑。這些老舊小區普遍存在以下特點：

一是基礎設施“先天不足”，缺乏系統維保。如房屋外墻斑駁開裂、起殼風化;樓頂防水功能退化，雨污水混流，下水管破損、堵塞;小區道路狹窄、坑洼;消防設計標準低，損壞嚴重，存在較大安全隱患。

二是配套設施缺少。老舊小區建設之初，相關公共和公用配套設施普遍缺少，公共綠地、環衛設施、機動車停車位、非機動車庫、社區活動中心、體育健身器材的公建配套設施規劃配置標準較低，與居民實際需求的矛盾越發凸顯。

三是管理缺失，亂象叢生。隨著城市規模擴張及房地產開發的持續增長，絕大多數原生房主搬遷至城市新區居住，老舊小區住宅變成頻繁交易的“二手房”，住戶人員組成日漸復雜甚至成為“三無”人員主要聚居地，存在大量改變原有布局及功能結構的違章建筑，亂搭亂建現象普遍;車位不足導致車輛停放無序擁堵嚴重;建筑分布散而亂，封閉難度大，進出人員難管控，治安隱患大，“四類可防性案件”發案率高。

二、合肥市主城區老舊小區改造現狀

為切實改造老舊小區整體人居環境，合肥市依據安徽省住房城鄉建設廳出臺的《城市雙修技術導則》《老舊小區整治改造技術導則》《城市既有住宅加裝電梯指導意見》等規范要求， 2018年全市共整治老舊小區173個，總建筑面積454.85萬平方米，惠及住戶56485戶;2019年，全市共整治122個老舊小區（其中中直省直69個），總建筑面積283.65萬平方米，惠及住戶33285戶;2020年，合肥市將繼續整治103個中直省直老舊小區。2019年度，合肥市被住房城鄉建設部列為老舊小區改造試點城市，改造工作有序推進，其主要亮點有以下幾點。

（一）改造規劃由無序變有序

《合肥市老舊小區綜合治理工作實施意見》明確界定了老舊小區的改造范圍，統一了改造內容和標準，簡化了審批流程，明確了后期管理的責任主體和管理模式。

（二）改造內容由形式變具體

將老舊小區的改造內容具體明確為：“一出”“三進”“六整治”。一出是水表、電表、氣表的出戶，方便管理;三進是光纖、公共服務和物業服務進小區，提升社會化服務水平;六整治是對道路管網、雨污水混流、停車設施、景觀綠化、環衛設施和安防消防的綜合整治。鼓勵開展建筑節能和“適老化”改造，引導多層住宅加裝電梯、安裝新能源汽車充電樁、智能快遞箱等服務設施。

（三）改造組織由分散變統一

成立合肥市老舊小區綜合治理工作領導小組，領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責全市老舊小區綜合治理工作和推行物業管理工作的政策制訂等工作。合肥市各級政府建立相應的組織機構，負責實施所屬轄區內老舊小區實施綜合治理和物業管理的各項具體工作，協調有關問題。

（四）改造項目由封閉變公開

項目設計和監理從合肥招標投標中心統一招標產生的全市小額零星工程設計、監理定點庫中抽簽選擇相應的單位，不單獨每個項目進行招投標。

三、合肥市主城區老舊小區改造存在問題

保障和改善民生要抓住人民最關心最直接最現實的利益問題。堅持人人盡責、人人享有，堅守底線、突出重點、完善制度、引導預期，完善公共服務體系，保障群眾基本生活，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，不斷促進社會公平正義，形成有效的社會治理、良好的社會秩序，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。合肥市老城區老舊小區改造雖然已經取得了一定成績，但還有進步空間。經過系統梳理，目前合肥市主城區老舊小區改造過程中存在以下問題：

（一）項目生成及資金籌措渠道單一

改造項目的生成主要是由政府列出，缺乏科學系統評判，公眾及專業人士參與不夠。改造資金多為財政供給，渠道單一，市場化社會力量參與少，難以實現社會資本效益，不具備可持續性。

（二）改造不全面，配套不完善

受資金、用地、環境、住戶意愿等因素影響，改造不全面，具有局限性：對建筑戶外改造多、室內改造少，如房屋結構進行戶內加固，戶內管線更新等;對公用設施完善多，對公共設施完善少，如按照人口規模新建幼兒園、菜市場、居民活動中心等少。對建筑多采用維修加固方案多，未根據建筑安全使用年限區別對待，零星及規模拆建少，對存量資源整合利用少。

（三）專項規劃缺失，驗收技術規范待匹配

老舊小區改造更強調居住條件的實際改善和居民滿意度，其既受到“自上而下”的框架制約，又要充分反映“自下而上”的居民呼聲和需求，只有通過編制專項規劃做好這兩大特性的結合才能技術性地解決這項“有難度”的工作，合肥市至今未編制該規劃，由政府單一主導，缺乏多元主體參與。老舊建筑因先天原因，對建筑的結構加固和消防改造后按現有規范無法驗收，如不改造實施又客觀存在安全隱患，亟須出臺與老舊小區建筑改造驗收相匹配的驗收技術規范。

（四）項目小零散，實力企業參與少

老舊小區改造現多以修補加固類居多，工程規模小、散、繁，資金量小且協調任務多、難度大，很難吸引有實力的大企業參與。目前參與施工改造的企業多為掛靠，實際施工的隊伍能力不足，導致施工進度慢，質量差。

（五）住戶參與度低，長效管理機制不健全

老舊小區改造要充分調研居民的需求。這項基礎性工作要求數據采集與分析的專業性，更需要充足的群眾工作經驗。合肥市出現了一些由于缺乏前期調研而流于形式的清單式改造，使老舊小區改造停留在門面工程上。群眾對于“改什么”“怎么改”“何時改”“如何參與”“改后如何管理”等話語權不多，意見和建議無法達到充分表達。對于大部分物業缺失、管理缺位的老舊小區改造后沒有建立長效管理機制，物業管理等仍沿襲原有機制，政府包袱并未減輕，社區治理問題重重。如果在改造伊始就納入市場化的管理理念，將硬件改造的完成作為長效管理工作的開始，以培養小區居民良好的行為模式和更緊密的社群關系為主要目標，引導多元主體參與，有機整合各種解決方案，尋找老舊小區從賦活、提升到進化的有效路徑。

四、合肥市主城區老舊小區改造過程中存在問題的相關對策

（一）科學引導項目生成，積極拓寬資金渠道

通過制定科學合理、可操作性強的評價指標體系，對現有的老舊小區現狀進行評估分析，讓最需要改造的小區“冒出來”。堅持“以人為本”的設計理念，堅持設計先行，充分尊重和滿足居民們對老舊小區改造的功能訴求和精神追求，利用“VR”技術等把規劃設計圖紙變得更加直觀和形象，讓老舊小區居民對改造的需求能夠通過“訂單”的方式實現，以此來提高居民參與老舊小區改造的積極性和主動性。對于老舊小區改造的資金來源，一要積極采取市場化運作方式，充分調動居民、社會、企業的積極性，鼓勵社會資本積極參與老舊小區改造，引導社會資金發揮更大的效益。可在規劃時給予增加容積率、增設地下停車空間、減免回遷房改造土地出讓金，上市商品房可按規定適當收取土地出讓金，出讓金按開發進度收取以及回遷房免收各項規費等，適當放寬老舊小區市場準入和建設限制。利用老舊小區的區位優、周邊配套全、容積率低的優勢吸引開發企業前來投資，充分利用老舊小區閑置土地及簡陋房屋進行二次開發，從而獲取改造資金。二要建立受益者的付費機制。一些符合改造條件的小區，加裝電梯、建筑節能改造、立體車庫建設等改造資金可由房屋產權人、相關職能部門按照一定比例合理分攤，既能減輕政府負擔，也能加快老舊小區改造的進程。

（二）統籌協調，科學分類實施

在老舊小區的改造建設過程中，針對不同年代、結構、產權對象需要制定科學、完整、周密的整體改造方案，既要符合城市區域規劃定位，又要滿足廣大民眾改善居住環境的多層次需求，既要有以完善功能為主的基本型改造，如優先改造供水系統、雨污水管網、燃氣、電力、通信等地下管線，完善道路、停車、照明、安防、消防、快遞柜等公共基礎設施及社區服務設施，也要逐步推進完善型改造，如無障礙、“適老化”改造，加裝電梯、房屋室內維修改造、配套電動車充電樁、文化活動場地及設施、家政、物業服務設施，建設平安智慧小區等。對一些特別老舊的，改造價值不高的，結合棚戶區改造、商業開發等其他手段予以更新。做到精準施策，因地制宜，區別對待。

（三）以規劃引領實施，制定專門配套標準

編制城區老舊小區專項規劃，對城市總體規劃、區域定位等上層設計予以呼應，要對大“藍圖”進行深入的研究和分解落地，制定一個社區層面的、可落地、可分解的三年中長期規劃，有效避免與上層設計脫節和“拉鏈式”改造等在老舊小區綜合整治中廣泛存在的問題。專門制定與老舊小區改造相適應的建設驗收規范以解決老舊小區實踐過程中遇到的與現行標準規范不適應的問題。同時應及時出臺針對加裝電梯、室內外水電氣路改造的技術標準和政策。

（四）兼顧區域，打包做大項目

在專項規劃的基礎上，還要編制老舊改造小區片區的修建性詳細規劃與城市設計，有針對性的做好區域規劃統籌，結合城市功能結構優化，人口疏解及互嵌式居住社區建設等實施，將老舊小區改造同擴大老城區人居生活空間，營造宜居和諧生活環境，提高城市品位結合起來。可嘗試與大型國有建筑企業通過PPP項目合作方式推進老舊小區改造;也可將年度內需改造的老舊小區按“區”級行政單位整體打包招標，適當提高門檻，確保招大招強。

（五）多方共建，引導建立市場化專業管理機制

在老舊小區改造中積極發揮社區黨組織、居民自治組織、物業服務企業、社會組織、志愿服務組織等多方議事聯動機制作用，實現多方共建。提高群眾對老舊小區改造工作的知曉率、參與率和支持率。在“改后如何管理”方面引入社會化管理，由街道組織居民成立業主大會，由業主大會按照相關物業管理法規政策規定，選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同，由物業服務企業提供物業服務，向居民收取物業服務費。現有的單位管理主體要逐步轉換角色、轉變職能，積極主動地做好退位和補位工作，逐步把老舊住宅小區整治結束的后續管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理。

參考文獻：

[1]江淮晨報2018.10.18《租賃業務多主體供應格局基本形成》

[2]合肥晚報2019.10.21《壯麗70年·奮斗新時代——合肥城市大建設發展成就巡禮》住房保障合肥路徑鑄就安居

[3]《安徽省城市老舊小區整治改造技術導則》（2019年修訂版）

作者簡介：劉莉（1981-），女，漢族，安徽省全椒人，本科，安徽經濟管理學院經濟管理系教師，講師。研究方向：物業、物流管理。