“營改增”對房地產企業財務管理的影響

[摘 要]我國當前社會經濟飛速發展過程中，傳統營業稅的重復征稅等稅收不合理的情況逐漸凸顯，為了使稅收制度更加合理，促進企業長遠發展，隨著“營改增”政策的全面落實，稅收政策更加合理，同時對房地產企業的會計核算及內部管理工作也提出了更高的要求，房地產企業需緊跟國家稅制改革的步伐，結合企業自身情況，提高財務人員的專業素質，重視稅務籌劃工作，充分利用稅制改革的政策優勢，從而保證企業健康穩定的長遠發展。

[關鍵詞]“營改增”;房地產企業;財務管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.134

1 引言

我國當前社會經濟飛速發展過程中，傳統營業稅的重復征稅等稅收不合理的情況逐漸凸顯，為了使稅收制度更加合理，促進企業長遠發展，國家也不斷地深入改革相應的稅收制度。“營改增”政策推出后先進行了試點工作，之后作為我國稅收改革的主要政策全面推行，施行對象包括房地產等其他行業，增值稅制度下房地產企業會計核算方式的變化，使得房地產企業的財務工作的管理也受到很大的影響。

2 “營改增”政策的內容

“營改增”全稱營業稅改征增值稅，是指取消傳統的營業稅，將以前征收營業稅的應稅項目改成征收增值稅。傳統的營業稅有重復納稅的缺陷，而增值稅是流轉稅，是僅對貨物或服務流轉過程中的增值部分征收的一種稅，“營改增”的最大特點是可以減少重復征稅，可以促使企業形成更好的良性循環，有利于企業降低綜合稅負。

3 “營改增”對房地產企業財務管理帶來的影響

3.1 會計科目的設置

傳統的營業稅是價內稅，房地產企業的全部購房款計為收入，以全部收入乘以適用稅率計算得出的稅款數，計算出當期銷售產生的稅款即為當期應繳納的營業稅稅款，并通過“營業稅金及附加”科目核算。而增值稅是價外稅，在增值稅的計稅規則下，需要會計在核算過程中將收入換算成不含稅收入記賬，以不含稅收入乘以適用稅率計算得出的稅款數，計算出當期銷售產生的稅款，再扣減掉當期可用于抵扣的進項稅額后，計算得出當期應繳納的增值稅稅款，而且增值稅需在“應繳增值稅”科目下增設“簡易計稅”“銷項稅額”“進項稅額”等多個科目分別進行核算，這就增加了房地產企業在會計核算過程中的復雜性。

3.2 新老項目的核算

房地產企業的項目開發周期普遍較長，很多房地產企業開發的項目在“營改增”政策全面推行前就已經開發但尚未完工，在“營改增”政策施行前這些項目屬于營業稅的征稅范圍，前期已投入的開發成本已無法取得增值稅進項稅額抵扣稅款，為使“營改增”實現平穩過渡，“營改增”相關政策實施細則對于房地產企業《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項目界定為房地產老項目，老項目可選擇采用增值稅簡易計稅辦法，增值稅的進項稅額是不得抵扣的;對于房地產企業《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日后的項目則界定為房地產新項目，新項目則必須采用增值稅一般計稅辦法，當期應繳增值稅是抵扣增值稅進項稅額后計算得出的。因此，房地產企業開發的新項目與老項目必須分別管理、分開核算，這就要求房地產企業對項目管理更為嚴格。

3.3 扣稅憑證的管理

“營改增”政策施行前，房地產企業收到的合法有效單據可據實入賬。“營改增”政策施行后，房地產企業的新項目必須在增值稅一般計稅規則下核算，在此規則下房地產企業當期需要繳納的增值稅，是用當期銷售產生的銷項稅額扣減掉當期可抵扣的進項稅額計算得出的。增值稅管理辦法規定中可抵扣的進項稅額憑證，主要是增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書以及其他扣稅憑證，而很多房地產企業在實際生產運營管理的過程中，有很多支出無法取得上述可扣稅憑證，這就要求房地產企業必須加強稅務籌劃工作。

4 “營改增”后房地產企業財務管理可采取的對策

4.1 提高財務人員專業素質

在“營改增”后，房地產企業的稅務申報和會計核算方式的變化，對財務人員提出了更高的要求，財務人員的專業素質顯得更為重要。如果房地產企業財務人員沒有增值稅會計核算及稅務申報的專業知識，將使得整個房地產項目核算混亂，進而影響會計核算的準確性。因此，房地產企業在選擇招聘財務人員時，應加強對財務專業知識的系統評估。

隨著“營改增”政策的全面推行，政策相關的實施細則也不斷出臺，因此財務人員必須積極學習新政策，以做好會計核算及稅務申報工作。因此，房地產企業應制定相應的制度鼓勵財務人員參與注冊會計師、稅務師資格考試，并對考試通過人員進行獎勵，以此激勵財務人員自發學習新政策;對財政和稅務部分推出的新政策內容，也應及時組織對財務人員的培訓，從而使財務人員及時掌握新政策，保證會計核算的準確性。

只有房地產企業財務人員的專業素質得到有效的提高，才能在新的稅收政策下建立健全會計核算機制，做好會計核算工作。

4.2 加強稅務籌劃工作

“營改增”政策規定房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時可以按照較低的預征率預繳增值稅，實際交房時再按適用稅率計算增值稅。房地產企業可以利用此政策進行稅務籌劃，采取預收款方式銷售開發項目，以獲得延遲納稅的好處，可緩解房地產企業在項目開發期間的資金壓力。

在增值稅一般計稅規則下，房地產企業可抵扣的進項稅額，主要是通過取得增值稅管理辦法規定的可抵扣進項稅額憑證來確定，企業因自身經營需要當期取得的可抵扣進項稅額的金額越多，當期需要繳納的增值稅越少，因此要求房地產企業建立完善的內部管理制度，規范業務操作流程，財務人員應與業務人員對相關業務積極進行事前有效溝通，做好稅務籌劃，從而降低實際可能遇到的稅收風險，降低企業的綜合稅負。房地產企業還需要加強內部管理，明確會計操作規范，對收到可用于抵扣的進項稅額憑證在規定的期限內進行抵扣，避免給企業造成不必要的損失。

稅法中對印花稅的規定，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據;未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。“營改增”政策推行后，房地產企業可以按照此政策進行稅務籌劃，可在合同簽訂前在合同模板中將不含稅金額和增值稅分開注明，按照不含增值稅的金額計算印花稅，可以減少房地產企業實際需要繳納的印花稅稅款，從而為企業增加一定的利潤。

房地產企業應當積極進行稅務籌劃，建立有效的風險防控機制，采用事前預防、事中監控的控制措施，從而避免或減少事后造成的稅收風險。

5 結語

“營改增”政策是我國目前推行的十分重要的稅制改革政策，對房地產企業的穩定發展產生了積極的影響，同時對房地產企業的會計核算及內部管理工作也提出了更高的要求。房地產企業需緊跟國家稅制改革的步伐，結合企業自身情況，提高財務人員的專業素質，重視稅務籌劃工作，不斷完善會計核算機制，加強財務管理工作，制定科學的發展策略，充分利用稅制改革的政策優勢，從而保證企業健康穩定長遠發展。

參考文獻：

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[作者簡介] 唐魁（1988—），男，漢族，湖北襄陽人，會計師，學士學位，研究方向：財務管理。