榮盛發(fā)展半年報(bào)：業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

張一

疫情是試金石，檢驗(yàn)了所有企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。榮盛發(fā)展的中報(bào)顯示，公司成功穿越疫情影響最嚴(yán)重時(shí)期。據(jù)榮盛發(fā)展2020年中報(bào)，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入261.5億元，同比增長(zhǎng)7.4%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)29.5億元，同比增長(zhǎng)0.04%;銷售端實(shí)現(xiàn)銷售額482.3億元，同比增長(zhǎng)3.5%。

更進(jìn)一步，榮盛發(fā)展在行業(yè)“冰點(diǎn)”時(shí)刻大舉擴(kuò)張，公司上半年的拿地力度明顯加強(qiáng)，權(quán)益比維持高位。土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，京津冀區(qū)域土儲(chǔ)占比38.97%，長(zhǎng)三角、珠三角城市群及中西部中心城市及周邊區(qū)域均衡布局，為未來增長(zhǎng)提供持續(xù)動(dòng)力。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)多元業(yè)務(wù)顯成效

面對(duì)疫情黑天鵝影響，榮盛發(fā)展的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)出穩(wěn)健提升態(tài)勢(shì)。公司公告顯示，榮盛發(fā)展上半年實(shí)現(xiàn)銷售額482.3億元，同比增長(zhǎng)3.5%，銷售面積434.2萬平方，同比增長(zhǎng)2.73%，銷售均價(jià)11106元/平，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。需要指出的是，為化解新冠肺炎疫情的負(fù)面影響，上半年公司利用信息化等工具力保項(xiàng)目開發(fā)、銷售的有序推進(jìn)。

中信建投證券分析認(rèn)為，隨著下半年公司推盤力度的提升疊加行業(yè)景氣度回升，全年有望達(dá)成銷售目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，榮盛發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)較為亮眼，積極推進(jìn)“大項(xiàng)目資源導(dǎo)入”和“產(chǎn)業(yè)園中園打造”的招商策略，招商簽約規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)氛圍更加濃厚。

從營(yíng)業(yè)收入城市結(jié)構(gòu)來看，河北和江蘇營(yíng)業(yè)收入增速較快，增長(zhǎng)幅度分別為28.39%和37.48%，主要系該區(qū)域經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大、可結(jié)算項(xiàng)目增加所致。企業(yè)毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別為31.31%和11.06%，保持相對(duì)穩(wěn)定。

《紅周刊》注意到，榮盛發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)以土地整理業(yè)務(wù)為主，通過PPP等模式與當(dāng)?shù)卣献鳎_展土地整理業(yè)務(wù)，企業(yè)可以獲得政府在稅收、技術(shù)技改、科技創(chuàng)新等方面扶持政策，優(yōu)先獲得項(xiàng)目用地。通過開展土地整理業(yè)務(wù)，企業(yè)與地方政府建立了良好的關(guān)系，有利于強(qiáng)化企業(yè)在土地拓展方面的信息優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。隨著環(huán)京業(yè)務(wù)的逐步開展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)對(duì)營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)將逐步提升。

加強(qiáng)土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

作為房企估值的重要前瞻性指標(biāo)，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)規(guī)模往往代表了一家房企未來的業(yè)績(jī)，在全國核心城市的布局越深、土儲(chǔ)越豐富的房企，未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性也越強(qiáng)。而能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化多渠道拿地、嚴(yán)控成本的房企，則能在業(yè)績(jī)穩(wěn)增的同時(shí)獲得優(yōu)厚的利潤(rùn)。2020年上半年，榮盛堅(jiān)持“兩橫、兩縱、三組團(tuán)”的土地獲取戰(zhàn)略，進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)布局，通過招拍掛、股權(quán)收購等多種方式多管齊下加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。

半年報(bào)顯示，榮盛發(fā)展上半年新增土地儲(chǔ)備45宗，規(guī)劃建筑面積467萬平米，按面積計(jì)算的土地投資投銷比為1.1，土地投資總金額為208.2億元。考慮到企業(yè)全年1356萬平米的目標(biāo)，下半年企業(yè)拿地力度或?qū)⒂兴鰪?qiáng)。

同時(shí)，公司拿地權(quán)益比維持高位，上半年公司拿地權(quán)益比84.6%，自2017年以來一直高于80%。截至上半年底，公司累計(jì)土儲(chǔ)4036萬平方（相當(dāng)于2019年銷售面積的3.7倍），土儲(chǔ)充足，可供公司3年經(jīng)營(yíng)。

從土地儲(chǔ)備分布來看，在堅(jiān)持“兩橫、兩縱、三組團(tuán)”戰(zhàn)略指引下，榮盛發(fā)展也在逐步實(shí)現(xiàn)全國化布局，逐步將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)張到長(zhǎng)三角、中西部等區(qū)域，并不斷鞏固京津冀地區(qū)的布局。

值得關(guān)注的是，2019年以來，房地產(chǎn)融資端和住宅市場(chǎng)一樣經(jīng)歷了“前高后低”的行情。繼房地產(chǎn)信托融資收緊以后，房企償債高峰期輪番而至，做好現(xiàn)金流管理成為房企“過冬”的又一必修課。榮盛發(fā)展準(zhǔn)確把握融資端的變化趨勢(shì)，截至2020年6月30日，榮盛發(fā)展融資余額達(dá)到707.86億元，凈增加融資48.24億元，順暢的融資改善了企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)金流明顯改善。公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也有所改善。

在種種努力之下，榮盛發(fā)展正穩(wěn)健發(fā)力“疫情后”市場(chǎng)。