普法

巧用“居住權”條款

解除老人房產過戶后顧之憂

導讀之聲

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，宣告中國“民法典時代”正式到來。民法典自2021年1月1日起施行，其中房產繼承、物業管理、居住權等多個涉“房”問題被提及。現實生活中，因居住權益、住房產權等問題，經常會發生權力與權利之間的博弈。為回應公民對美好生活的需求，民法典首提居住權。那么，什么是居住權？什么情況下可以設立居住權？居住權的設立會產生哪些影響？

案例分析

李老先生的心愁

近日，一對神色憂郁的老夫妻來到中華遺囑庫北京第二登記中心。李老先生與張阿姨屬于再婚夫妻。最近，他們老兩口因為房產繼承過戶的問題備受困擾。讓我們看看究竟是怎樣的難題。

原來十三年前，李老先生的原配因病去世，三年后李老先生與張阿姨重組家庭，婚后一家三口生活得十分幸福。張阿姨因為身體原因一直未育，她對李老先生與前妻的兒子視如己出，關愛有加。現在老兩口住在李老先生再婚前購買的一套集資房處，對此，張阿姨告訴工作人員，老伴兒的房子她不要，只要有個地方住能過日子就滿足了。

張阿姨的通情達理讓李老先生倍感欣慰。可最近因為房子過戶問題發生的事，讓李老先生添了“心病”。兒子小李今年三十好幾了，好不容易處了一個對象，雙方都比較滿意，打算結婚，不過女方家提出一個條件，就是老先生名下的房產必須過戶給小李，女方才同意去領證。

為了兒子的終身幸福，李老先生夫妻倆也同意將房產過戶給小李。實際上，李老先生此前就已經決定將房子過戶給兒子。可眼下女方家里如此強勢，他不由得擔心若今后與兒媳婦產生了矛盾，萬一被趕出家門怎么辦？此外，李老先生還有一個顧慮，無依無靠的張阿姨畢竟是繼母，若他先去世，又該如何保障后老伴兒未來的居住問題。

面對愁眉不展的這對老年再婚夫妻，工作人員解釋道：明年1月1日正式實施的民法典第二編物權第三分編用益物權第十四章居住權的規定，就能完美地解決您的難題。老兩口擔心后半輩子居住問題，可以通過設立附條件遺囑合理合法地解決好。

看著面有喜色的夫妻倆，工作人員又解釋說：按照法律規定首先這個集資房產權是屬于李老先生和原配的夫妻共同財產，這個房子的一半份額屬于李老先生，另一半是李老先生原配王阿姨個人遺產，根據現行繼承法第十條規定：“遺產按照下列順序開始繼承：第一順序：配偶、子女和父母。”王阿姨生前未留下遺囑，王阿姨父母也早年過世，所以現在這套房子本身也有小李的部分份額。

李老先生可以通過設立附條件遺囑的方式，也就是說在遺囑中為小李設置一項義務，為張阿姨設置一項權利，這樣李老先生既可以實現將自己的財產份額留給小李，也保障張阿姨后半輩子的居住生活。

法言法語

通過遺囑設立居住權 彰顯民法典人文精神

居住權條款是民法典中的創設性條款。此前，只有在《關于婚姻法若干問題的解釋（一）》第二十七條的規定，離婚后生活困難的一方對另一方的房屋有居住權，并以公序良俗原則做補充。

現在“居住權”入典，既可讓與老年人有特殊情感關系的人在其過世后可以在其房屋中繼續居住，又保障了自己子女對自己房屋的繼承。這一制度創新結合本案例看，李老先生希望房屋所有權留給兒子，又能保障后老伴兒張阿姨的居住權。

民法典第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”第三百七十一條規定：“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。”“居住權”不得轉讓和繼承，除非當事人另有約定。

設立居住權，應當采用書面形式訂立居住權合同，合同中一般要載明合同雙方的姓名住所、住宅位置、居住條件及要求、居住期限等內容，除此之外居住權還可以通過遺囑的方式設立。因此，李老先生用遺囑設立居住權可以說是將內心的擔憂真正得到了解決，張阿姨居住得到了保障，同時也避免了將來子女趕出繼母或繼母把房產轉讓或者買賣等風險。

總結之語

現實生活中，因住房產權、土地征收等問題，權力與權利之間常發生博弈。民法典物權編專門增加規定“居住權”，讓年輕人“居有其屋”，老年人“老有所依”。本次民法典是一個有著積極創新精神的良法，而良法善治則是法治理想國的最高境界。

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