房地產企業預算管理的困境及對策

葉紹新

摘 要：房地產行業的高速發展與效益增長離不開外部市場經濟環境的支持，但同時，房地產企業在經歷了“黃金時期”以后，因市場趨于飽和而面對著更大的競爭壓力，如何在嚴峻的競爭環境中保有自身的優勢和實力、提升企業經濟效益，是房地產企業立足于不敗之地的關鍵。而預算管理是企業各項經濟資源和人力資源的調配工具，它能夠通過預算定額控制資金收支關口，并有效組織和協調各項業務活動，是房地產企業確保經濟增速的必要途徑。本文以房地產企業為主體，研究實施預算管理的相關對策。

關鍵詞：房地產企業;預算管理;困境;對策

一、房地產企業實施預算管理的相關概述

房地產企業本身就具備項目開發周期長、前期投入資金規模大以及經營風險高等基本特征，為了更好地適應外部政策環境和市場變化趨勢，房地產企業在開發業務過程中，不僅要以企業經營現狀為依據，還要密切關注行業未來發展動向;在兼顧預期利潤的同時，也需要預測企業的現金流情況和發展潛能。因而，房地產企業管理層在規劃企業經營和業務控制過程中，應當選擇合適的預算管理模式，并進一步延伸預算覆蓋領域至業務預算、財務預算、資產負債預算、現金流量預算、利潤預算等方面，在適應市場經濟發展的基礎上，提升投資者的投資信心，保證企業資金高效運轉。

二、房地產企業預算管理應用過程中的困境分析

基于房地產企業經營特征及實施預算的必要性，實際上，目前市場上大部分房地產企業已經意識到全面預算管理應用的重要性，并建立了基礎的預算管理框架體系，但在實際執行過程中還存在著一些不足之處，主要表現在以下幾個方面。

首先，房地產企業尚未設置系統化的預算管理組織機構，也沒有建立相應的預算管理制度作為保障，或雖設置和建立了預算管理組織機構和預算管理制度，但并未實際發揮其職能和作用。當前，部分房地產企業在實施預算管理時存在著管理粗放化和控制松弛等問題，上級部門下達的預算目標與基層部門的實際執行情況缺乏緊密聯系，比如管理層為了自身利益可能制定較低的銷售額目標和較高的項目支出計劃。這是由于很多房地產企業還沒有針對預算管理成立更強有力的組織體系，預算管理布局和實施也缺乏整體規劃，相關管理部門沒有落實預算監督和考核職能，從而削弱了預算管理的控制作用。

其次，房地產企業的預算編制內容不夠全面。對于房地產企業來說，基于不同的開發項目、開發周期以及投入資金量等因素，在預算編制過程中應當以中長期發展計劃為基礎，結合房地產開發全周期管控，重點突出項目的現金流和利潤，將房地產項目開發各項業務全面納入預算體系，并依據實際工程進度和業務情況進行調整與修改。但由于很多企業的預算管理牽頭部門是財務部門，而財務部門專業水平有限，對一線業務層面的實質了解不夠全面，在企業內部信息溝通渠道不夠暢通的情況下，無法第一時間獲取準確的業務信息，造成企業預算編制內容不全面，也影響了預算控制的力度。

三、房地產企業改進預算管理工作的相關策略

（一）健全預算管理體系架構

首先，房地產企業應當充分認識到全面預算管理的實施意義，將預算管理工作從財務部門中分離出來，成立單獨的預算管理委員會，成員由集團董事長、總裁、副總裁、各職能中心（部門）負責人、各區域總經理（或項目總經理）組成，形成預算最高審批機構。預算管理委員會主要負責制定頒布集團預算管理制度，指導預算的編制工作;根據集團戰略規劃審議確定各區域公司（或項目）年度經營目標;審議各區域公司（或項目）年度預算草案;下達正式年度預算;審議及調整預算方案及預算考核方案。

其次，房地產企業必須要樹立預算管理的實施權威性，要求年度預算方案一經下達，企業各部門在開展項目建設至房產銷售等一系列業務流程中都必須要嚴格貫徹落實預算方案，加強預算管理的約束力。

最后，為了提高全體員工的積極參與性，企業應當在各區域公司（或項目）成立預算管理小組作為預算日常管理機構，加大內部宣傳力度，動員基層員工參與預算策劃、編制等工作，以統一的執行標準作為導向，推進全面預算管理工作逐步落實。此外，為了細化和分解預算指標，企業還需要在預算管理委員會的指導下，明確不同責任中心的預算任務，并依據企業管理模式建立一套完善的規章制度。例如：企業可以依據項目開發成本、費用等科目體系實現成本數據積累，根據不同的項目和產品定位制定差異化的成本費用定額和預算標準，落實到成本責任中心。

（二）改進預算編制環節

首先，企業要做好各項數據的分析匯總工作，通過采集收入、開發成本以及費用支出等方面的信息數據，合理測算項目的成本效益比率，為預算編制及方法選擇提供依據。例如：以房地產開發項目作為基數，依據拿地、前期、建安、配套等環節所發生的成本因素進行基數分解和成本對應，預測項目總成本（即目標成本）。

其次，以銷售、回款、施工、采購、人力、投資、融資等各項經營計劃為預算編制的主要內容，在編制過程中，房地產企業要加強營銷策劃、工程管理、財務管理、成本管理等部門的緊密聯系，例如：由營銷部門編制收入預算和廣告策劃費用預算;由工程管理部門和成本管理部門負責項目開發成本預算;由人力資源部門負責人力成本費用預算;由財務部門負責稅費、投融資等預算。

再次，規范年度預算編制流程。預算編制是一項需要反復溝通協調的工作，充足的編制時間能夠大大提高預算工作質量。建議房地產開發企業前一年年末10月中旬到10月底正式啟動預算編制工作，由集團預算管理委員會組織召開預算啟動會，并明確預算編制方法、流程、工具、表單等基本內容;11月中旬前確定年度預算目標，由各區域公司（或項目）圍繞各自戰略目標、戰略路徑，結合現狀及對下一年經濟形勢預判，擬定年度經營目標上報集團預算管理委員會，集團預算管理委員會審核后下發各區域公司（或項目）。年度預算目標以銷售收入、利潤、回款為主體;各事業部對審批下發的年度經營目標分解到各區域公司（或項目），各區域公司（或項目）按職能和業務部門再次分解，所有目標不留死角，全部分解;經過“二上二下”的匯總、平衡與審核工作，在次年的1月形成最終的預算方案并正式下發。

最后，由于房地產企業項目開發周期中存在著一些不確定因素，不同項目的開發周期本身也存在差異化。因而，企業要合理選擇預算編制方法，采用增量預算、零基預算等多種方式開展年度預算編制工作，提高預算編制的合理性;同時，結合項目開發計劃和目標成本實行滾動預算，實現項目利潤動態監測。在內外部環境發生重大變化時，經預算管理委員會審慎批準，允許對年度預算進行調整，使預算管理工作能夠有效執行。

（三）發揮預算監督和考核作用

一方面，房地產企業要發揮預算分析機制的作用，以本月完成預算比、累計完成預算比、累計完成全年比及上年同期數和差異原因等作為分析主要內容，并定期提交至預算日常管理機構;同時，由各區域公司（或項目）自行組織預算執行情況分析會，找出控制點及方法并在預算分析表中列示。通過預算分析工作，能夠及時發現預算執行過程中存在的超預算支出、無預算支出等現象，要求相關責任部門要嚴格遵守預算外支出管理程序，追加預算要經過審批以后才能執行費用報銷和款項支付申請。另一方面，針對預算執行結果對比制定預算績效考核制度，并與各部門和崗位的績效獎金等直接掛鉤，對預算執行效果較差的單位或部門追究責任到個人。

四、結束語

綜上所述，房地產企業實現預算管理是企業提高內部管理水平、加強項目開發成本控制的有效途徑。因而，企業應當主動分析自身在預算管理應用過程中存在的不足之處，通過健全預算管理組織體系、科學布局預算工作、改進預算編制環節、加強過程監督與結果考核等流程，規范預算執行相關操作，使預算管理真正發揮其有效作用。

參考文獻：

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