區域眾創空間運營績效與發展研究
——基于無錫地區聯合辦公型眾創空間的調研

曹世嬌，楊從亞

(無錫科技職業學院商學院，江蘇 無錫214008)

一、 引言

聯合辦公最終目的是給創客們提供一個物質上、精神上、資源上相互滿足的共享平臺。 文章圍繞無錫市8 家聯合辦公型眾創空間，實地走訪并收集相關數據，分析找出聯合辦公型空間運營方面的共性問題并提出對策建議。

二、 聯合辦公型眾創空間內涵與特征

(一)內涵

1. 眾創空間的內涵

“眾”是主體，“創”是內容，“空間”是載體。 眾創空間是指為滿足大眾創新創業的需求，為入駐者們提供工作空間、網絡空間、社交空間和資源共享空間，通過市場化的機制、專業化的服務實現低成本、便利化、全要素、開放式的創新創業的平臺。

2. 聯合辦公型空間的內涵

聯合辦公，意即形成一個“創新型空間+高品質服務+多元化社群”平臺，是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，創業團隊在特別設計的辦公空間中共享辦公環境進行資源共享，彼此獨立地完成各自項目。

3.聯合辦公空間的市場需求分析

按照百度指數顯示，無錫市“聯合辦公”日均搜索指數波動幅度很大，相關詞熱度如眾創空間、聯合辦公、聯合辦公空間等搜索熱度持續變高，這說明有越來越多的人開始關注眾創空間、聯合辦公空間，顯然，聯合辦公行業已經爆紅。

從圖1 中可以看出20 ～39 歲年齡段的人對眾創空間和聯合辦公空間的關注度很高，占比最高的是20 ～29 歲，由此可以看出年輕一代迅速崛起，成為主流辦公人群。

圖1 眾創空間、聯合辦公空間人群屬性圖

(二)聯合辦公空間的特征

聯合辦公的載體以標準辦公和產業園辦公為主。 其特點體現在靈活性、互動性、共享性及高效率等方面。 它為創業者提供舒適便利、功能齊全、高效對接的綜合辦公空間，具備分布網點多、技術支撐強、配套設備服務齊、服務項目全、租期靈活等優勢，支撐創業者們在空間內享受孵化及產業加速等服務項目，促進初創企業加速成長。

(1)靈活性：聯合辦公為企業提供各種資源，如WiFi、打印機以及各種特色辦公室，并且擁有靈活的簽約方式。

(2)吸引人才：聯合辦公可幫助企業調動員工的積極性，并且以差異化吸引優秀人才。

(3)活動氛圍：入駐者可以明顯地感受到團隊之間的互動，促進在不同企業工作、擁有不同背景的專業知識的人開展交流互動。

(4)在線社群：聯合辦公運營者會將辦公空間與線上服務平臺對接起來，借助互聯網，聯合辦公空間內的會員相互對接各自業務，例如張貼招聘啟事、吸引投資等。

三、 無錫市聯合辦公型眾創空間運營現狀

(一)基本情況

無錫市現有聯合辦公型眾創空間8 家見(表1)，分布在5 個區內，其中離無錫市中心最近的是眾創空間A，最遠的是眾創空間F。 從表中可以看出梁溪區聯合辦公型空間最多，共有4 家，其中有2 家獲得了省級空間，其余空間獲得市級的較多，眾創空間A 特別突出，分別獲得了國家級和省級空間。 由以上數據可以看出眾創空間B 相對于其他空間成立是時間最早，為2015 年，其余空間大多是2017 年成立的。 無錫的聯合辦公空間會為中小微企業提供全方位創業服務，激發不同區域創新創業新動能，幫助無錫本土創業公司積極解決融資難題，對無錫大眾創業、萬眾創新的環境建設起到積極的促進作用。

表1 無錫市聯合辦公型眾創空間基本情況

在政府的大力支持下，無錫市大力推進眾創空間建設，把眾創空間打造成為“大眾創業、萬眾創新”的重要陣地和創新創業者的聚集地。 現在無錫的眾創空間已經達到了一定的規模，產生了較大的社會效益。 目前聯合辦公空間建設工作勢頭良好、進展有序，得到了積極發展。 無錫聯合辦公空間主要分布在梁溪區、錫山區、惠山區、濱湖區、新吳區等五個區內。 其中梁溪區居多，共有4 家。

(二)產業分布

從圖2 可以看出無錫聯合辦公空間的產業重點在電子信息技術、生物醫藥與醫療器械、智能制造、新材料、物聯網、文化創意、電子商務七個領域，其中物聯網行業占比最大為63%，然后依次是文化創意占38%、智能制造占38%、電子信息技術和新材料各占25%、生物醫藥與醫療器械和電子商務各占13%。 全國物聯網行業發展迅速，在部省市合力推動下，“無錫物聯網”已成為中國在世界舞臺上的鮮明標簽。 一批技術標準引領全球，一批企業快速崛起，一批創新項目引領生產生活變革。 作為我國物聯網發展起源地的無錫，物聯網從概念走向實踐已經歷了十年，目前無錫全市共有物聯網企業2000 多家。 在此背景下，無錫的聯合辦公空間創業領域大部分為物聯網行業。

圖2 聯合辦公空間產業領域圖

(三)運營模式

無錫的聯合辦公空間，服務人群主要是不同行業的初創企業和中小型創業公司，主要是以工位、小時等“零租”方式，租下辦公場地來吸引創業企業、小微企業。 此類型空間有單個工位、辦公室或會議室多種模式，并提供完備的基礎硬件設施，讓租戶拎包即可入駐辦公。 除提供辦公空間外，還提供物業管理服務、法務、財務、投融資撮合等增值服務及商業社交機會。 此類空間一般都通過共享空間資源及服務資源降低成本，通過各種優惠政策，減租，減免物業費、水電費去吸引創業者們租用。

(四)孵化能力

由圖3 中數據起伏可以看出無錫聯合辦公空間的運營面積和創業團隊/企業數量的差別較大。 其中眾創空間F 運營總面積是所有空間中最大的，共有10000 平方米，擁有團隊/企業數量也最多，有68 個。 眾創空間H 運營總面積最小為1200 平方米，擁有團隊/企業數量為34 個。 擁有團隊/企業數量最少的是眾創空間C，有19 個。 根據數據分析得出，眾創空間的面積對服務企業的數量有一定的影響。 總面積越大的聯合辦公空間，服務的團隊/企業數量相對就越多，由此可見對聯合辦公空間來說運營面積大是有優勢的。 孵化服務是眾創空間最核心的功能，無錫聯合辦公型空間在企業孵化期間為其提供相關的基礎服務、專業服務、增值服務等，根據客戶需求，提供定制化的解決方案，幫助其孵化。

圖3 無錫聯合辦公空間運營面積與企業數量圖

(五)盈利情況

無錫聯合辦公空間的收入構成分別為房租物業收入、服務收入、財政補貼、投資收入、其他，其中占比較大的是房租物業收入，有53.98%，其次是服務收入22.20%，財政補貼19.52%(圖4)，由此可以看出聯合辦公空間的收入來源大多都靠房租物業收入。 聯合辦公空間的工位費中最低為300/月。 眾創空間A 的工位費為1000/月，相對于其他空間來說是高的。 工位費在 1～400 元的占比較大，有 60%(圖 5)。 聯合辦公空間的盈利模式較為單一，主要是靠出租辦公位，共享辦公設備、網絡以及出租辦公空間。 另外，提供基礎服務收取的費用，比如注冊公司、報稅、知識產權的申報等。 由此看出工位服務費目前仍是聯合辦公空間的主要利潤來源，這就決定了企業如果想盈利，就需要保持較高的出租率。

圖4 無錫聯合辦公空間收入構成圖

圖5 無錫聯合辦公空間工位費占比

四、 對策研究

(一)研究發現

無錫市聯合辦公型眾創空間目前仍屬于起步階段，其面臨的發展問題有以下幾點。

1. 空間競爭激烈，創業服務同質化嚴重

隨著行業快速增長，聯合辦公空間數量急劇增加，使得不少空間的服務質量參差不齊，已存在的聯合辦公空間也表現出嚴重的服務同質化的現象。 比如辦公服務、工商注冊、企業培訓等服務，幾乎成為此類空間的標配，難以作為優勢與其他空間進行競爭。

2. 商業模式不恰當，盈利模式不明確

聯合辦公空間的盈利模式較為單一，大多數以收取低額租金和基礎設施服務費為主要收入。 空間的場地大部分是租來的，而國內一線城市的房屋租金很高，因此前期投入很大，加上日常運營的成本又很高，所以盈利的空間很小。 此類空間應該以創新創業培育為中心，對眾創空間商業模式和盈利模式進行創新探索。

3. 硬件設施不夠完善，入駐率受地段位置影響大

聯合辦公都聲稱提供前臺服務、齊全的辦公設備、有線網絡和WiFi，還配備了打印、復印和傳真設備等，但這些仍屬于基礎配備，而地段位置不好的空間入駐率偏低。

(二)對策建議

1. 針對聯合辦公空間的細分市場塑造特色的服務體系

聯合辦公除了提供場地租賃服務外，還為初創公司提供服務，如稅收業務、商標、工商注冊服務、申請補貼業務、扶持計劃等。 初創公司中大部分是年輕人，缺少社會閱歷，所以空間在給予優惠價格的同時也可以憑借多年的經驗和對政策的熟悉，為他們提供更好的服務。 聯合辦公空間需從單一的租售營利，轉向金融服務和客戶資源的深度挖掘，通過深入、系統、持續地分析客戶的需求，針對不同的客戶打造不同的服務，搶占更多的客戶資源。

增加會員特色服務，租戶可憑借會員卡在其他城市享受優惠租用辦公室或工位服務。 還可與周邊餐飲、服裝企業合作，打造會員折扣服務，使用戶在利用聯合空間提供的服務的同時也能夠享受到周邊服務的優惠。 這樣他們之后更換辦公室時就會再次考慮該品牌，提高了租戶的忠誠度。

精細化運營，提高服務的質量，優化用戶的工作體驗。聯合辦公企業根據用戶實質需求，采用人工智能、大數據、云計算等技術，提高辦公智能化水平，提升用戶體驗。 如通過管理系統實現對辦公人員的流動監控管理、通過人臉識別等人工智能技術實現辦公人員身份認證、考勤管理等，為企業提供更高效的辦公場景服務。

2. 應積極拓展線上業務，明確盈利模式

企業流量搭載、企業生態培養等將是盈利方向，有利于提高增值服務能力，完善盈利收入結構。 聯合辦公空間需要實現各類資源的整合，打通上下游產業，做好創客們所對應的產業對接，從而構建企業服務的生態體系。 空間也要在業務規模較為完善的基礎上根據企業對于共享辦公的需求與企業自身狀況探索增值衍生服務。

重點發展社群資源，通過同類人群的集聚、社交互動和服務提供，形成同類用戶黏性較強的線上社區，并將社區中的各種資源，包括人力、智力、資本、創意等資源，定向挖掘出來形成新的創新項目，通過線下的實體辦公場景落地，進而實現價值。

3. 做好城市及地段的選擇，以及設施的建設和維護

聯合辦公空間一開始就要盡量選擇環境好、交通便利、創業活動活躍的城市，并且要做好創業園區和辦公樓的設施建設和維護。 還可為租戶提供更多生活的便利和娛樂服務，比如跑步機、倉儲、一體機電腦、咖啡機等資源。

此外，聯合辦公空間可以通過打造有特色的辦公場地，吸引相關行業的公司入駐。 比如可以設立服裝設計、人工智能AI、創意文化等相關的辦公室，幫助相關企業找到客源或服務商，也方便一些投資企業前來觀察同一行業的不同公司。 空間裝修初期可以考慮能靈活移動的工位或可隨意擴大空間的辦公室。 有些初創公司隨著業務發展慢慢壯大，需要增加人數和辦公區域，如果聯合空間的工位和辦公室能夠靈活擴大合并，那對公司來說就十分便利，減少搬遷公司的煩惱和成本，可成為吸引初創企業的一大優勢。