藏在寫字樓里的“乾坤”

潘磊

俞敏洪曾經一不小心錯過了好幾十億。

新東方上市前一年，曾有機會把現在新東方總部旁邊的“中鋼國際大廈”也買下來，當時兩棟樓一共報價20億，結果俞敏洪認為當時新東方沒那么多錢，就放棄A樓只買了B樓（現在的新東方總部），第二年IPO后有錢了，想再買回來，才發現已經被中鋼花了15億買走了。

俞敏洪為此調侃道：“現在那棟樓可能值50億，當時買下來的話，我就可以把新東方關門了”。

看的出來，俞敏洪盡管不缺錢，但也因為“錯過50億”而頗為遺憾。如果再給他一次機會，估計砸鍋賣鐵也要A樓B樓全部拿下。

這是俞敏洪曾經掉進去的坑，其他獨角獸公司呢？

他們都在做同一件事——用各種辦法“吃進”寫字樓——以“總部”的名義。

大佬的“總部時代”

早在2015年，京東就啟用了自己位于北京的亦莊總部。

這是一個由三座巨型大廈組成的超大建筑，建筑面積高達28萬平方米，據說最高可以容納多達5萬人辦公。

但這還不是全部。

2019年初，在亦莊總部啟用4年之后，京東又擲出27億，拿下了翠宮飯店，作為辦公場地，這里靠近中關村，相當于“中國硅谷”，的確對于吸引人才有幫助。

阿里也在推進自己的北京總部。

2019年底，阿里北京總部正式開工，2024年投入使用。

事實上在2015年，阿里就確定了“北京、杭州”雙中心、雙總部的戰略規劃，北京總部建筑面積達到了47萬平方米，投資超過60億元。

小米也打算在深圳建立國際總部，投資超過77億，此前在2018年，小米還在武漢建立了總部大樓。

另外騰訊也擁有深圳當地人所稱的“QQ大廈”，“藍綠大廠”OPPO與VIVO也將分別迎來自己的全新總部。

類似的還有蘋果公司。

這家科技巨頭現在擁有了類似于宇宙飛船外形的全新總部ApplePark，這是蘋果公司的靈魂人物史蒂夫·喬布斯最后的設計作品，總建筑面積高達數十萬平米，造價50億美元，其特色是包括一個巨大的中庭，而且實現了節能環保的生態辦公模式。

亞馬遜的“熱帶雨林”總部也表達了類似的理念，即在環保綠色至上的基礎之上，打造“世界上最好的辦公室”。

問題來了：蘋果選址加州庫比蒂諾、騰訊華為小米選擇深圳、京東新東方選址北京，這都是偶然為之嗎？

當然不是。看看英特爾寶馬特斯拉的選址規則，就會知道這中間大有乾坤。

跨國巨頭選址秘籍

2007年，英特爾宣布在大連投資25億美元建設一個晶圓工廠，當時震驚了世界。

事實上，圍繞著這座工廠的選址競爭，英特爾已經花費了多達三年的時間評估各種選擇，大連的對手中也包括上海等勁敵，但是在提出了超過1000個問題，并派出至少400人次的明察暗訪后，大連脫穎而出。

按照英特爾的官方說法，除了成本和市場因素之外，大連的公共服務水平給英特爾評估人員留下了深刻印象。

寶馬的選址更在意的是資源的“集聚效應”。

寶馬當年在為現在的萊比錫工廠選址時，也面臨來自東歐低成本候選地址的選擇，但最后還是把決定把工廠建設在萊比錫，理由是盡管德國本土工人的人工成本很高，但是萊比錫已經有保時捷等車企進駐，具備零部件等供應鏈和基礎設施方面的顯著優勢。

但最極致的應該是特斯拉。

選址上海臨港作為其首個全球海外工廠，不但考慮到中國是全球第一大汽車市場，而且是全球第一大新能源汽車市場，同時上海臨港地區具備完善的汽車行業上下游產業配套，作為中國最大城市、金融中心和第一大港，上海具備的綜合優勢也是其他競爭城市難以匹敵的。

公共服務能力、包括金融在內的資源集聚能力、文化積淀以及交通等優勢，是跨國巨頭衡量目標地址的秘籍，也是一個門檻極高的選址邏輯，適格對象即為稀有。

但依然有——比如位于北京通州大運河畔的財富港。

城市副中心的“財富港”

自從北京通州被升格為“城市副中心”，擔負起京津冀協同發展的橋頭堡之后，這個位于北京正東的區域就進入了起飛模式。

事實上，最早在2017年12月20日，北京市級機關就開始首次搬入通州，2018年10月18日，北京市國資委正式發布消息，確定北京市政府將在11月15日正式啟動搬遷，2020年完成搬遷后，直接帶動40萬人“東遷”到城市副中心。

城市副中心功能的日趨完善，帶來的是人流、資金流的富集，同時也意味著“公共服務水準”毫無疑問最強，達到了世界銀行標準的營商環境。

2019年10月27日召開的“2019全球財富管理論壇”上，城市副中心推出了《關于加快推進北京城市副中心高精尖產業發展若干措施》（簡稱“通八條”），其實施細則包括“前獎勵+后補貼+企業服務”三大類政策文件，對于包括金融機構、獨角獸公司等相關實體在內的企業的最高獎勵達到了5000萬元。

到目前為止，財富港的周邊聚集了中國銀行、建設銀行、工商銀行、郵政儲蓄、新華保險、中國人壽、北京北投等各大商業金融和投資機構。

此外，還提供包括持續7年為重點企業提供專項扶持獎勵，包括經營用房補貼、上市補貼、研發投入補貼等。

為了提供更好的服務，城市副中心還成立了“企業服務中心”，搭建政策通道，為企業申報優惠政策提供幫助。

吸引人才方面，通州區也為重點企業建立綠色通道，提供住房服務、進京落戶子女入學等各種服務，解決后顧之憂。

另一個要素就是文化，或者叫氛圍——坐擁北運河核心地段，財富港不缺文化積淀，“千荷瀉露橋”“大光樓”“燃燈佛舍利塔”等帶來了極為厚重的千年文化積淀，同時又與運河商務核心區這個富有現代氣息、專門承擔著構建總部經濟、財富管理兩大產業集群重任的角色交相輝映。

這些資源稟賦決定了財富港將是一個精心設計的高品質產品，而且是罕見的低密度形態和可定制化的靈活組合。

財富港規劃了13席商務獨棟和一座高階商業Mall，在提供頂級產品組合的同時，也做到了靈活有致。

這種花園辦公和低密辦公類似于蘋果新總部“蘋果公園”、微軟“88 ACRES”，以及亞馬遜熱帶雨林風格的“生態穹頂”等——商務獨棟對于一些頭部企業來說，凸顯了高端定位和品牌形象等無形資產的增值。

與此同時，針對不同需求，財富港還提供了可定制化的組合售賣方案，包括獨棟購買、兩棟商務樓合并購買，以及四棟辦公樓合購等形式，適用于頭部企業的多種個性化辦公需求。

還有一個附加價值值得一提，即坐擁運河商務核心區臨河首排的黃金位置，財富港的每一棟建筑均具備獨立冠名權，對于展示企業品牌形象和實力，堪稱一個最佳的名片。

值得一提的是，財富港自從7月22日首發亮相后，引發了行業內的多方關注。

8月14日，就北京將從世界城市轉變為全球中心城市，通州作為城市副中心未來如何發展、產業如何聚變等行業熱點話題，財富港將會舉辦一場“通州城市副中心創新發展沙龍”，包括政府相關人士和行業大咖在內的嘉賓，將會分享產業邏輯下的城市副中心等核心觀點。

提前卡位“后疫情時代”

疫情改變了世界。

但是幸運的是，中國最先控制了疫情，并且開放了經濟。

這讓對于經濟風向敏感的企業家和投資者群體來說，“中國世紀”提前到來了——盡管還未成為GDP全球第一。

資本市場的規律一般是比實體經濟提前半年，反映經濟運行趨勢，所以不出意外的是，A股在疫情肆虐全球的情況下，居然走出了一波不大不小的技術型小牛市。

中概股也嗅到了這一變化，開始排著隊私有化，準備回歸A股或者H股了。

數據也證明了一切——二季度中國的GDP是3.2%，而其他所有主要經濟體都在大幅下滑。

趨勢已經確認。

掘金中國已成共識。

隨著熱點的分化，作為生產資料的寫字樓市場，也許正在醞釀一波反彈。

考慮到回歸的中概股，以及其他細分行業的頭部企業，高端寫字樓市場的機會顯然更多。

而類似于財富港能夠在北上廣深等一線城市提供適合這些巨頭公司生態辦公需求的供應，卻寥寥無幾。

對于財富港這樣的高端獨棟寫字樓的潛在業主來說，生產資料的一個好處在于，除了交易過戶的那一天之外，其在絕大多數時間里既能提供一流的花園式辦公服務，同時還在默默地釋放增值效應。

所以對于錯失中鋼國際大廈，俞敏洪才后悔得直拍大腿。

現在財富港展現的，就是新的抄底機會。（來源：正和島）