基層央行不動產管理及使用效率提升措施探究

張立鶴

摘要：不動產是人民銀行履行中央銀行職能的重要基礎保障，做好對不動產的處置利用工作，推進建設不動產配置、使用和管理的長效機制，確保人民銀行不動產的安全和完整，防止不動產閑置、浪費、流失顯得尤為重要。本文全面分析了基層央行加強不動產管理的必要性及不動產管理過程中存在的問題，通過對相關問題產生根源的分析，提出加強基層央行不動產處置的若干途徑。

Abstract： Real estate is an important basic guarantee for the People's Bank of China to perform its functions as a central bank. It is particularly important to do a good job in the disposal and utilization of real estate， promote the construction of a long-term mechanism for the allocation， use and management of real estate， ensure the safety and integrity of the real estate， and prevent real estate from being idle， wasted or loss. This paper comprehensively analyzes the necessity of strengthening the real estate management of the grassroots central bank and the problems existing in the process of real estate management. By analyzing the root causes of related problems， it proposes several ways to strengthen the disposal of real estate at the grassroots central banks.

關鍵詞：不動產;人民銀行;管理;機制

Key words： real estate;People's Bank of China;management;mechanism

中圖分類號：F832.0 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2020）25-0101-02

0 ?引言

在定義上，將不可移動（或是被移動其性質就會發生變化、或是其價值就被損害）的諸如土地及其定著物的有形財產稱為不動產。在我國，廣義上劃分的不動產主要包括：土地（林地、耕地），及定著于地表（地上或地下）的構筑物、林木和空間;海域及海上建筑物（構筑物）等。因此，從對不動產的定義可以看出不動產不僅指物質實體自身，還包括與其相關的利益，其最顯著的特點包括不可移動性、不可隱匿性、耐久性以及稀缺性[1，2]。

不動產資源對人民群眾的日常生活、企（事）業單位的良好運轉等存在重大影響。管理好不動產、充分發揮其使用效益是人類生存和保證社會政治經濟活動發展的基本條件。就基層央行而言，自人民銀行獨立行使中央銀行至今，人民銀行不動產累積數量逐漸上升、不動產質量逐漸提高，主要包括辦公用房、技術業務用房、職工宿舍、土地等。這對人民銀行的有效運轉、正常履行中央銀行職能提供了堅實的基礎和保障。但是，由于人民銀行不動產存在來源復雜的特點，且歷史上其機構存在多次改革，致使在不動產的實際管理工作中存在了諸多未解決的問題，一定程度上造成了不動產資源的浪費[3]。

近些年，關于加強人民銀行的外部審計、檢查、巡視的形勢以及內部提出的提升管理效益的要求，對存在與不動產管理中的問題進行剖析以及原因分析，進而有針對性采取相應的解決對策，以提高固定資產管理效益具有很重要的現實價值。

1 ?加強不動產管理的必要性

不動產的充分管理和其使用效益的有效發揮，是人民銀行各項業務順利開展的基本前提之一，也是保證當今社會政治、經濟等活動有序且良好發展的基本要求。對基層央行不動產管理中存在的問題進行剖析，并結合國際先進管理方法和基層央行自身實際情況對存在的問題提出相關的解決方案，主要有以下兩個方面的必要性：

1.1 外部審計、規范管理的客觀需要

針對閑置土地的充分利用、土地市場的規范、集體土地的節約問題，基于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、行政法規，1999年4月26日，《閑置土地處置辦法》（后文簡稱“處置辦法”）在國土資源部第6次部長辦公會議上被通過，后在2012年5月22日國土資源部第1次部務會議上進行了修訂。為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，國務院制定了《不動產登記暫行條例》（后文簡稱“條例”），該條例于2014年11月24日發布，自2015年3月1日起正式施行。在2017年12月11日，為堅持和完善社會主義基本經濟制度、進一步加強對黨政機關的辦公用房管理、進一步降低行政成本、進一步促進黨風廉政建設和節約型機關建設，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發了《黨政機關辦公用房管理辦法》（后文簡稱“管理辦法”）。國務院在2018年6月30日頒布出臺《關于完善國有金融資本管理的指導意見》（后文簡稱“意見”），主要針對當前國有資本管理中存在的“職責分散、權責不明、授權不清、布局不優，配置效率不高以及法制建設不到位”等矛盾和問題[4]。

此外，國家相關部門還出臺了一些列相關條例和辦法，如《黨政機關厲行節約反對浪費條例》、《機關事務管理條例》、《機關團體建設樓堂館所管理條例》等等。

1.2 內部優化資產質量、提高使用效率的必然要求

基于規范不動產管理的基礎，如何對不動產的管理工作進行加強以及如何提高不動產的事業效率，是基層央行資產質量梳理工作的重要結構之一，這也是如何對國有金融資產質量進行優化的必然要求。鑒于此，基層央行已經先后開展了一系列針對不動產的核算和使用情況的調查工作，如對固定資產進行清查、對已房改職工宿舍經濟的鑒定工作。這不僅為基層央行厘清不動產的權屬關系和保障不動產賬實相符奠定了堅實的基礎，還為分類梳理不動產資產質量明確了方向和思路。

2 ?基層央行不動產管理存在問題及產生原因

通過對基層央行不動產管理工作進行調查和分析，基層央行不動產管理中面臨以下幾方面的問題：

2.1 部分資產賬實不符

基層央行不動產管理中一個最突出的問題就是部分資產存在賬實不符的情況，具體可從以下幾方面進行分析：①房產產權證書上的登記面積與固定資產賬面所統計的面積之間存在出入;②一些辦公樓、宿舍以及附屬用房等由于地方政府出臺的相關政策等被拆遷或是返回，但未進行與之相關的賬務處理;③機構合并和新舊人員交替等現象而造成個別不動產賬存實銷或是一些不動產實存賬漏等現象，長時間未進行賬務處理。

2.2 閑置現象嚴重、資源浪費

基層央行不動產的存量較多，其中閑置的數量亦較多。造成該資源浪費的原因是多樣的，如：①部分縣支行發行庫閑置是由于人民銀行監管職能與業務的變化后，轄區縣支行發行業務的上收，以致部分縣支行發行庫撤銷;②八項規定出臺以后，基層央行開展的專項清理和整改工作后騰退出了一些樓堂館所和辦公用房，但是這些用房或是分散、或是零星，無法有效的整合利用，以至于出現閑置;③隨著停止文件的出臺，部分原計劃新建或在建用房項目停滯，在新的建造計劃出來之前，一般該部分土地閑置，這就造成了土地的浪費;④由于修繕資金的限制，部分收回的宿舍及附屬用房的安全隱患等得不到有效排除，這也就造成了房屋的閑置浪費。

2.3 部分資產權屬不清

基層央行資產權屬不清問題一直存在，主要由以下幾方面的原因造成：①相關權屬證書的辦理需要一定的稅費，如土地出讓金、建設管理費等等，相關稅費難以納入人民銀行現行預算管理，因此在不動產構件初期，部分單位為了規避相關稅費而主動放棄辦理相關權屬證書;②由于缺少土地規劃許可、建設許可以及竣工驗收證明等材料而無法進行相關證書辦理;③由于單位內部管理存在紕漏，出現權屬證書遺失或是漏報的現象;④由于相關政策的影響而未進行產權證書辦理[5]。

2.4 出租不嚴、管理粗略

基層央行在不動產的出租過程中，暴露出來了以下問題：①閑置不動產出租審批粗略;②租賃合同的簽訂未經過法律審核，存在權責不明的情況;③租賃價格未能做到根據實際市場價格的變動而調整，沒有做到效益最大化。

3 ?提高基層央行不動產使用效率的途徑

3.1 加強機制建設，完善不動產管理相關制度

3.1.1 不動產內部管理制度的建立和完善

基層央行不動產的內部管理設計多個崗位和若干個環節，為了提升管理效率，應對管理過程中涉及到的各個環節進行有效的監督和反饋，做到高效執行，以提升不動產專人負責制的工作效率。

3.1.2 建立不動產處置利用制度

針對不動產的處理思路，可以考慮分類管理，明確不同不動產的處理方式，給不動產管理部門提供新的方向和具體的建議，加強對該部門的監督，處理過程一定要保持透明化、公開化和市場化。

3.1.3 建立不動產臺賬，登記不動產相關信息

隨著互聯網技術的迅猛發展，結合不動產監督和關系系統的開發，將不動產管理涉及到各個環節，如權證管理、決策程序等進行實時且有效的動態管理。

3.1.4 加強產權管理

針對尚未辦理產權證的情況，進行更進一步的梳理工作，督促及時辦理相關產權證;對資料不齊全的情況，要及時和有關部門溝通，爭取支持，及時辦理。對能辦理產權的盡快辦理產權證，然后將其納入規范的產權管理，保證合法權益。

3.2 分類施策指導閑置不動產處置利用方向

可以考慮將不動產根據不同的指標依據進行分類，如不動產的區位或是資產狀況等，然后根據實際情況對分類后的不動產“對癥下藥”。比如：①對于暫時無法使用但是地段較佳的不動產，可以考慮出租或是委托管理等辦法;②再比如對于暫時難以利用的地段較差的不動產，可以考慮采用市場化的思路進行處理;③對于閑置的住房，可以作為公寓等，這樣就可以在比如新入職職工培訓等情況下使用。

3.3 積極盤活部分閑置不動產

通過調查，基層央行辦公用房清理整改后存在較大比例的空置辦公用房，可以結合近年來人民銀行職能和業務變化，針對對外營業、服務、宣傳等技術業務用房的需求有所增加的情況，建議基層央行積極盤活利用閑置固定資產，以滿足業務需求。如結合業務工作需要，將閑置營業辦公用房用于普惠金融知識宣傳、反假、征信、反洗錢、金融消費者權益保護等。

3.4 相關業務人員綜合素質的強化

人力資源是不動產管理的基礎，注重隊伍建設，可開展專門的培訓學習以達到提升資產管理工作人員在本職工作方面的能力，讓管理人員充分認識資產管理的重要性，熟悉資產管理制度、方式和流程，掌握資產管理績效評價機制的要求，深悟資產管理精髓。必要時，可將不動產管理專業人才的引進和培養納入到內部發展規劃中去，以起到專人專職、提升基層央行不動產管理的能力和水平。

參考文獻：

[1]湛國毅.不動產統一登記的困難與解決方案初探[J].測繪與空間地理信息，2016，39（03）：178-180.

[2]徐明臣.我國不動產管理機構存在的問題及對策研究[J].地產，2019（20）：27.

[3]何倩.基層人民銀行不動產核算要加強管理——以張掖市中心支行為例[J].時代金融，2018（11）：104，109.

[4]黃壯雄.金融科技背景下關于加強國有金融機構閑置資產管理的思考——以某地區人民銀行閑置不動產管理為例[J].金融科技時代，2019（02）：77-82.

[5]李妍.企業不動產管理及新技術的應用[J].中國房地產，2018（13）：60-68.