長株潭房地產泡沫化程度檢測與傳染風險研究

郭欣 何宇鑫 馬書田 景鑫

摘要：現選取長株潭地區2004-2017年的相關數據，采用指標法對房價泡沫進行測度，得出房地產泡沫化的程度。繼而使用VAR模型和脈沖響應分析該地區房地產泡沫化對宏觀經濟的傳染風險。結果表明，長株潭地區存在房價泡沫，房地產泡沫化程度較高，且對宏觀經濟增長有負向影響，存在傳染風險。最后針對所得結果提出單位根檢驗;格蘭杰因果檢驗;構建VAR模型;脈沖響應圖等對策建議。

關鍵詞：房地產價格泡沫;宏觀經濟;傳染風險

中圖分類號：F832? ? 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）08-0135-03

一、引言

由于房地產業在中國國民經濟中的支柱地位，對房地產泡沫水平的測度一直是研究熱點。近些年來，隨著長株潭地區經濟的發展和城市化進程的加快，大量資本和勞動力涌入房地產市場，長株潭地區房地產市場得到了迅速發展，但同時人們購房需求與長期高位運行的房價之間的矛盾也日益突出，房地產泡沫化作為房地產市場的重要問題，成為了人們關注和探討的焦點。嚴重的房地產泡沫化會帶來一系列的社會和經濟問題，不利于國民經濟的健康發展。在這一背景下，研究長株潭地區房地產市場的健康狀況，對抑制房地產泡沫化和未來房地產市場與經濟發展有著重要的理論和現實意義。

二、國內外研究現狀

當前學術界對房地產泡沫測度的方法主要分為三大類。一是指標法。呂江林（2010）[1]在研究中將房價收入比作為指標測度出中國房地產價格存在泡沫，并考察了租售比等學術界和業界通常用來度量住房市場泡沫水平的指標的適用性。二是統計檢驗法。該方法主要分為三種，方差界檢驗、設定性檢驗、單位根—協方差檢驗，王鶴（2011）[2]通過單位根檢驗和協方差檢驗對房地產泡沫進行測度。三是理論價格法。楊燦、劉赟（2008）[3]通過計算邊際收益率求出房地產的理論價格，再與房地產實際價格進行比較，測度房地產泡沫。

在房地產泡沫化和宏觀經濟方面，當前學術界主要從實體經濟投資、工業創新、居民消費和宏觀金融風險等視角，對我國房地產市場泡沫化對宏觀經濟的不良影響進行考察。陳志剛（2018）[4]使用迭代回歸法測算各地房地產泡沫，并以金融發展與房地產泡沫的交互項為研究重點，提出房地產泡沫顯著抑制了實體經濟投資，而該抑制作用受金融發展水平影響。張勇（2015）[5]利用VAR模型和脈沖響應分析，發現中國宏觀經濟波動中的40%來源于房地產市場波動，此外金融加速器作用下的信貸約束將加劇房價對經濟的影響。

綜合國內外學者的現有研究，碩果累累，但仍有可以創新之處。首先，國內學者對二三線城市房地產市場研究較少。其次，國內大部分文獻是檢測某一區域是否存在房地產泡沫或測度泡沫大小，少有在此基礎上進一步研究相關區域房地產泡沫化的傳染風險。

三、長株潭地區房地產泡沫化的測度

（一）數據來源

現以長株潭地區為研究出發點， 通過選取2004至2017年相關指標的年度數據對房地產泡沫進行測度， 數據來源于湖南省，長沙市、株洲市以及湘潭市統計局歷年統計。

（二）指標選取

現通過選取三個指標來對長株潭地區房地產泡沫進行測度。一是房價收入比。房價收入比是計算房地產泡沫的可靠指標。房價收入比越高，居民家庭的可支配收入足以購房的年數越長，則居民的購房壓力越大，房地產泡沫化程度越高。二是房價增長率/GDP增長率。房價增長率/GDP增長率反映出虛擬經濟對實體經濟的偏離程度，當比值大于1時，則說明房地產市場存在投機空間，該指標越大，房地產泡沫越大。三是房地產投資額/固定資產投資額。

當房地產投資額的增速快于固定資產投資額增速時，市場看好房地產產業發展前景，將會有更多的資金進入，房價將會上升。其所占的比重間接反映出房地產市場的冷熱程度。

從房價收入比來看，世界銀行認為合理的房價收入比為 4— 6。長沙株洲在2011年均超過6，湘潭在2013年超過6，說明存在房價泡沫。在2014-2016年期間，由于政府采取“湘五條”“溫和七條”等政策對長株潭房地產進行調控，導致房價收入比有所下降，其中株洲市在2016年因房價下跌不存在泡沫，但總體上，長株潭地區的房地產泡沫化程度仍然較高。

從房價增長率/GDP增長率來看，長株潭地區大部分年份比值都超過了1，2012年到2016年下降很多，但2017年達到最高值，超過了2，說明房地產泡沫較大。房地產投資額/固定資產投資額比值在逐年下降，雖然房地產投資額一直在上升，可以說明政府宏觀調控起到了作用。因此通過這三個指標的分析證明，長株潭房地產泡沫化程度還是比較高的。

四、實證分析

現選取各地生產總值增長率作為衡量宏觀經濟的變量，記為GDPR，運用前面計算的房價收入比作為衡量房價泡沫的變量，記為HPIR。運用2004年到2017年GDP增長率的年度數據作為時間序列數據，實證分析房價泡沫對宏觀經濟的傳染風險。

（一）單位根檢驗

由結果可知，三地GDPR和HPIR都存在單位根，故對數據進行一階差分后再進行單位根檢驗，發現DGDPR和DHPIR都是平穩序列，故GDPR和HPIR都是一階單整，記為GDPR～I（1）、HPIR～I（1）。

（二）格蘭杰因果檢驗

從卡方統計值來看，可以在1%的水平上拒絕原假設，認為DHPIR是DGDPR的格蘭杰原因。只有長沙的F統計值不顯著，但是卡方統計值是顯著的，現選擇以卡方統計值為依據，認為原假設不成立。故三個地區的房價泡沫是GDP增長率的格蘭杰原因，即房價泡沫對GDP增長率有影響。

（三）構建VAR模型

根據AIC和SC信息準則確定最優滯后階數為3，故構建滯后階數p=3的VAR模型如下。

DGDPRtDHPIRt=β10β20+β11β21DGDPRt-1+β12β22DGDPRt-2+β13β23DGDPRt-3+γ11γ21DHPIRt-1+γ12γ22DHPIRt-2+γ13γ23DHPIRt-3+ε1tε2t

把同期變量合并成列向量后可寫為：

DGDPRtDHPIRt=β10β20+β11 γ11β21 γ21DGDPRt-1DHPIRt-1+β12 γ12β22 γ22DGDPRt-2DHPIRt-2+β13 γ13β23 γ23DGDPRt-3DHPIRt-3+ε1tε2t然后對VAR模型進行平穩性檢驗，由于VAR模型滯后三階，共有6個特征根。通過判斷，這6個特征根的模都小于一且全部位于單位圓內，因此可以判斷該VAR模型是平穩的，故可以進一步進行脈沖響應函數分析。

（四）脈沖響應圖

由圖1可知，上圖分別展示了來自DHPIR的沖擊對DGDPR的影響是隨著沖擊的持續逐漸穩定的，這是平穩序列的一般特征。從單個圖形來看，對長沙的DHPIR施加沖擊后，在第一期首先會對DGDPR產生正向影響，然后正向影響逐漸減弱，到第二期影響轉為負向影響，之后大體呈現負面影響趨勢，隨著時間推移影響逐漸平穩。對株洲的DHPIR施加沖擊后，在第一期會產生強烈的負向沖擊，而后負面影響逐漸減弱，在第五期之后會出現短暫的正向效應，但持續時間不長。對株洲的DHPIR施加沖擊后，在前四期都會出現負向影響，之后影響保持穩定。

綜上可知，房價泡沫對GDP增長率大致呈負向影響，即便短期內可以刺激經濟，長期下還是不利于國民經濟的健康穩定發展。我們可以認為房地產泡沫化對經濟增長是有阻礙作用的，即房地產泡沫化對宏觀經濟存在傳染風險。

五、對策建議

（一）加快城市保障房建設

政府以自己的名義購買一些商用房作為經濟適用住房，同時以租賃的方式租給那些有需要的人，實現保障性住房的“以租代買”，建立一個與商品房不同的市場機制，將高收入群體和低收入群體在房地產市場中分隔開。

（二）提高交易費用并遏制和打擊投機

通過多種稅負的征收來增加房屋持有成本，這個方法將會使得囤房者減少房屋的持有，釋放出多余的房子，增加市場供給，擠出房地產市場出現的泡沫成分。另外政府要加強監管，適度打擊投機，規范房地產的市場秩序。

（三）調控政策要充分考慮房價泡沫傳染問題

各地政府在制定房價政策時，既要因地制宜又要統籌兼顧，充分考慮房價波動對宏觀經濟的影響，避免房價泡沫傳染帶來的負面沖擊。

參考文獻：

[1] 呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經濟研究，2010（6）：28-41.

[2] 王 鶴，周少君.中國房價是否存在泡沫——基于省際面板數據的協整分析[J].中國房地產，2011（4）：14-19.

[3] 楊 燦，劉 赟.關于房地產泡沫量的測度研究[J].統計與決策，2008（19）：41-43

[4] 陳志剛，吳國維，張 浩.房地產泡沫如何影響實體經濟投資[J].財經學，2018（3）：93-106.

[5] 張 勇.房地產市場會壓垮中國嗎——房地產市場、貨幣市場波動和經濟波動動態關系研究[J].財政研究，2015（9）：8-22.

[責任編輯：王功巧]