房地產企業納稅籌劃與風險控制之我見

趙魚

摘要：本文主要探討了房地產企業納稅籌劃的特點和影響，并對其存在的風險與不足進行了分析，結合自己的思考給出了納稅籌劃和風險控制的優化策略，希望有助于房地產企業提高納稅籌劃工作的效率和水平，在此基礎上實現自身的長遠、健康發展。

關鍵詞：房地產企業;納稅籌劃;風險控制;影響;優化策略

引言

近幾年，納稅籌劃的內容逐漸滲透到各行各業，因此房地產企業必須緊跟當前的政策趨勢，完善自身的納稅籌劃工作，積極完成國家對企業稅務工作要求的同時實現合理避稅，并積極采取有效措施對納稅籌劃過程中的風險予以有效控制，使企業朝著健康的方向發展。

一、房地產企業納稅籌劃的特點

（一）收益與風險相平衡

房地產企業必須在遵循相關法律法規的前提下進行納稅籌劃，在獲得節稅效益的同時必須要考慮相應的風險，因此在納稅籌劃的過程當中，財務人員需要明確節稅風險與收益間存在的關系，在保證財務安全的前提下展開納稅籌劃工作，從而實現收益與風險的平衡。

（二）成本效益

房地產企業在開展納稅籌劃工作時，其關鍵的目標在于對成本進行管控，并且為企業創造出更多的經濟效益，因此對企業而言，開展納稅籌劃工作必須要從多個角度出發，將成本效益作為主要導向，然后制定出最優的納稅籌劃方案，逐漸落實企業納稅籌劃的目標。

（三）事先籌劃

在房地產企業的運營與管理過程中，要從根本上避免涉稅風險的產生，需要確保納稅籌劃工作能夠貫穿于企業發展的各個環節和階段，并且結合相應的稅收優惠政策，事先進行全方位的納稅籌劃工作，制定出有效的納稅策劃規劃，逐漸實現企業降稅減負的目標，從而為企業的長遠發展奠定基礎。

二、房地產企業納稅籌劃的內涵和影響

（一）納稅籌劃的內涵

納稅籌劃指的是納稅主體或相關機構通過對企業的發展現狀和趨勢進行綜合分析和評判之后，在嚴格遵循相關納稅法規和政策的基礎上所進行的納稅操作，以實現科學合理的避稅目標，通過合理合法的稅收籌劃，可以幫助企業緩解稅收壓力，降低成本，以實現更高的經營效益，因此納稅籌劃具有全面性、合法性和科學性的特點。

房地產企業必須在大環境政策的影響下，對納稅籌劃的目標予以明確，那就是在最大程度上減輕企業的稅賦壓力，在合法的前提下通過科學、合理的納稅籌劃幫助企業實現納稅之后利潤和價值的最大化，所以對企業而言必須完善自身的納稅籌劃工作，納稅籌劃具有超前性，它能夠有效結合企業各項經濟活動發生的時間節點，合理籌劃各期的應交稅費，優化企業的產業結構和投資方向，提高企業的綜合實力和市場競爭力。

（二）房地產企業納稅籌劃的影響

1.對納稅籌劃人員有了更嚴格的要求

近幾年，我國持續加大減稅降費力度，出臺各種稅收優惠政策，如降低小微企業所得稅、調整增值稅稅率，房地產增值稅稅率也從11%調整至9%，很多房地產企業的稅務工作可謂是應不暇接，這主要表現為如下兩點：一是企業財務人員對政策更新不及時，且原營業稅會計對增值稅抵扣鏈條不熟悉，發票管理不規范，增值稅科目及賬務處理不清楚。二是企業沒有專業的稅務人員，前期的稅務工作幾乎都由財務人員兼職完成，導致后期開展工作時缺少有經驗的人員指導，相關稅務籌劃工作內容較亂，也不能應對稅務機關人員的檢查。由此可見，新稅制下的稅務籌劃工作應將“專業”貫徹到各項稅務籌劃工作中，籌劃者能夠熟悉各種稅務籌劃的調整手段，還能夠結合房地產企業發展方向制定多種稅務籌劃方法，從而為管理者的決策提供必要的支撐。

2.降低企業應承擔的稅費

房地產企業合理的納稅籌劃可以降低自身稅費，企業提前對開發項目進行稅負測算，通過測算相應的控制各成本環節成本，對供應商篩選獲得抵扣進項稅，轉移增值稅稅負;成立銷售代理公司、管理咨詢公司、材料工程公司等，充分享受小微企業稅收優惠;提前規劃產品類型、面積、合理定價，充分享受普通住宅土地增值稅稅收優惠，降低土地增值稅稅負，從上述幾個方面入手，加強對房地產三大稅種的管理，為納稅籌劃打下堅實基礎，有助于房地產企業實現降低稅費的目的。

3.提高企業自身價值

企業稅務籌劃人員提前合理規劃各項經濟活動的時間節點，以此達到節稅效果，降低房地產企業經營支出，那么企業可以用更多的資金投入到其他項目中，這種循環現象，能夠提高房地產企業資金周轉率，使企業朝著良性的方向發展。

三、房地產企業納稅籌劃的現存問題

（一）與稅務局缺乏及時有效的信息溝通和交流

在房地產企業的發展過程中，納稅籌劃作為非常重要的組成部分會對企業的稅賦產生較大的影響，因此選擇靈活有效的納稅籌劃方式可以幫助房地產企業實現降低稅賦成本的目的，為其可持續發展提供助力。但是如果缺乏對納稅籌劃的有效控制，就有可能為房地產企業帶來超出意料的稅務風險，這就需要企業及時加強和稅務局的溝通與交流。但是現階段的情況卻是不少的房地產企業在自身的納稅籌劃過程中沒有及時有效地與稅務局進行溝通，因此導致企業和稅務局在對納稅籌劃的理解、認知和評價方面的想法并不統一，在這樣的情況下如果房地產企業盲目開展納稅籌劃，就有可能增加稅收籌劃風險，威脅企業的生存與發展。

（二）缺乏對國家稅收政策的有效分析和研究

隨著我國社會和經濟的快速發展，國家的稅收政策也體現著與時俱進的特點，因此需要房地產企業的納稅籌劃與之進行相適應的調整，比如國家在對稅制進行更新之后，就對增值稅稅率進行了多次下調，這有助于房地產企業更好地享受稅收優惠政策的紅利。換而言之，房地產企業的稅收政策也是在與時俱進地發展和創新的，因此也會對企業的納稅籌劃方案產生較大影響，對房地產企業來說，如果沒有對相關稅收政策的變化進行全面的分析和研究，那么所做的稅收籌劃工作也就失去了依存的根基，從而白白耗費了大量的人力和物力。目前我國一些房地產企業缺乏對國家稅收政策的全面分析和深入了解，主要是受到以下兩個方面因素的影響：一是企業內部缺乏關注國家稅收政策的氛圍，導致相關工作者對此并不重視;二是一些財務工作者的專業技能和綜合素質較低，難以滿足納稅籌劃工作的實際需要，并且在日常工作中疲于應付，缺乏必要的積極性和主動性，從主觀意愿上也不愿對國家稅收政策予以持續性的關注和了解。所以在上述因素的影響下，導致房地產企業難以實現預期的納稅籌劃目標。

（三）企業領導和管理者缺乏對納稅籌劃應有的重視

目前我國一些房地產企業的領導和管理者缺乏對納稅籌劃應有的重視，在他們看來，花費過多的時間、精力、人力和物力在納稅籌劃方面是不值得的，他們往往更加關注于企業銷售業績的提升以及日常支出費用的控制。另外，即使部分房地產企業認識到了納稅籌劃的重要性，并且投入了必要的時間、精力和人力，但是實際的納稅籌劃效果并不明顯，所以漸漸地就失去了對納稅籌劃的熱情。更有一些房地產企業領導者對納稅籌劃存在錯誤的認識，他們將納稅籌劃和偷稅逃稅畫等號，因此沒有勇氣去開展相關工作，導致房地產企業內部缺乏良好的納稅籌劃氛圍，自然不利于推進相關方面的各項工作。

（四）納稅籌劃人才隊伍建設不到位

作為房地產企業納稅籌劃的直接參與者，納稅籌劃人員的專業技能和綜合素質會對納稅籌劃的具體成效產生直接的影響，但是現階段我國一些房地產企業自身的運營管理規模和相關納稅人員的待遇福利有著較大的區別，因此一部分房地產企業難以吸引和留住專業化的納稅籌劃人才。就目前一些房地產企業內部的納稅籌劃者而言，其專業技能和綜合素質也亟待提升，難以很好地完成納稅籌劃過程中的各項工作，導致籌劃方案缺乏可靠的保證，自然不利于實現納稅籌劃的預期目標。

四、房地產企業納稅籌劃過程中問題和風險的優化策略

（一）成立初期選擇合理的組織形式

房地產企業的組織形式能夠影響納稅問題，原獨立核算原則已不再適用新企業所得稅核算標準。房地產企業的組織形式分為子公司和分公司兩種，子公司是具有獨立法人資格，能夠承擔民事法律責任與義務的實體，不同于子公司，分公司是不具有獨立法人資格，民事責任由公司承擔，相關稅務承擔問題也會隨之發生改變。因此，房地產企業在初期成立時應當全面考慮相關債務再確定其組織形式，為后續稅務籌劃工作提供良好的基礎。

（二）銷售過程時間節點進行合理確認

房地產企業承擔的稅點和應繳稅費與企業的收入息息相關，因此可以此作為稅務籌劃的切入點。以分期確認收入可以讓法定收入確認時間與實際收入時間一致或晚于實際收入時間，如可以在租金、特許權使用費的收取上先于合同約定的期限，交房時間定于年初，這樣房地產企業就能有較為充足的現金納稅，并享受該筆資金差額的時間價值。因此統籌當年應繳稅費時，應根據企業發展方向和資金周轉需求，利用委托銷售、分期收款等方法，調控企業每期收入，以此減少房地產企業的應繳稅費。

（三）加強對土地增值稅籌劃

房地產稅收籌劃中土地增值稅籌劃空間相對較大，企業通過事前籌劃，提前測算好增值率，開發報建時合理的規劃項目的分期及物業類型，規范各項成本的歸集與控制及合同的訂立執行，降低企業土地增值稅的整體稅負，對合規票據等法定扣除要件的管理。稅務機關和當地住建部門，會按年份對不同類型的建筑結構測算出建安成本造價定額，所以房地產企業要對此時時地關注，不能盲目追求多列建安成本。另外，還需要對分攤方法予以明確，無產權地下車庫如果作為公共配套設施處理，在銷售合同、規劃許可證附件列明，且符合公共配套設施相關條件并辦理了移交手續的，就可以在土地增值稅清算審核時予以扣除，以此來加強對土地增值稅的管理。

（四）協調企業內部和外部關系

房地產企業的生存和發展，離不開企業內部和外部的作用，那么稅務籌劃工作就是利用內外部所產生的信息合理籌劃企業各項稅務關系。對內，房地產企業的各個部門應保持良好的信息溝通，這樣才能及時獲取真實有效的收入和成本信息，第一時間做出稅務籌劃的方法，減少企業稅負。對外，要與稅務局理應保持穩定的關系。不定時與稅務局交流學習有助于把握最新政策變化狀態，立即調整改善稅務籌劃方案。在計劃稅務籌劃安排時或疑惑時還可以立即向繳稅機關溝通詢問并進行溝通，聽取繳稅機關的觀點，以減少不必要的麻煩。

（五）避免稅務籌劃風險

房地產企業稅務籌劃工作旨在實現企業利益最大化，且工作大部分是在前期的統籌工作中，若企業一味追求企業利潤而忽視了籌劃工作的后續跟蹤工作，很容易造成企業發生稅務風險。因此，房地產企業應將稅務籌劃風險工作貫徹到整個稅務籌劃策略中，及時跟蹤該策略產生的效果，若發生偏離預期效果時，就需要及時調整策略，降低稅務籌劃風險，進而確保房地產企業的發展方向，最重要的是要保證稅務籌劃的各項工作在合法、合理的基礎上順利開展。

結語

房地產企業進行稅務籌劃的目標是減少公司的繳稅成本費用，在新企業所得稅施行的過程中，企業應提高對稅務籌劃工作的重視度，及時調整企業稅務方向，提高稅務人員的綜合素質，在符合國家法律及稅收法規的基礎上，協調企業內外部之間的信息溝通，引導企業朝著正確、健康的方向發展，只有這樣才能使房地產企業實現利益最大化，在行業中提高自身的競爭力。

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