淺談商業銀行房地產項目風險評估研究

張增漁

【摘 要】近幾年來，商業銀行為高速發展的房地產項目提供了重要資金來源，促進了房地產業的持續發展，極大地滿足了城鄉居民的住房需求。然而房地產行業在發展過程中存在許多不確定性。由于房地產開發項目所需資金比較大，建設周期長，房地產項目任何一個環節出現問題都將導致商業銀行面臨巨大的風險。因此，為有效的規避各類風險，商業銀行必須加大對房地產項目風險評估力度，認真分析房地產項目的風險，采取有效舉措，最大限度規避風險，實現商業銀行的健康發展。

【關鍵詞】商業銀行;房地產項目;風險評估

一、研究背景、意義和目的

（一）研究背景

房地產業是我國國民經濟支柱產業之一，伴隨著城鎮化的發展，我國房地產行業發展迅速，在有效滿足人們的住房需求、促進中國經濟發展方面做出了突出貢獻。然而，我國房地產業融資渠道單一，所需資金量大、資金周轉時間長，所需資金主要來自于商業銀行貸款。當前，我國經濟發展趨緩，經濟面臨下行壓力，房地產融資能力下降，房地產資金處于緊急預警狀態。面對國家提倡的“房住不炒”，有些房地產商資金緊張，甚至資金鏈斷裂，直接導致房地產公司破產。因此，在此背景下，有必要加大對房地產項目風險評估研究力度。

（二）研究意義

加大商業銀行房地產項目貸款風險評估研究意義重大，一是能夠有效避免貸款決策的失誤，確保商業銀行貸款資金的正常周轉并及時回收。二是有利于商業銀行決策部門正確決策，從而使得商業銀行有效規避金融風險。三是有利于商業銀行貸款體系的統籌發展，提高商業銀行的資金利用率，有效降低貸款風險。

（三）研究目的

房地產項目貸款風險評估目的很明確，就是通過對房地產項目在貸款業務中可能遭受的風險進行分析和評價，從而決定是否給需要資金的房地產開發商提供貸款支持，為下一步貸款定價和制定防范措施提供重要依據。

二、商業銀行房地產項目風險評估中存在的主要問題

房地產項目屬于高風險行業，具有環節多、建設周期長等特點，在建設過程中需要通過大量自有資金和銀行貸款完成項目建設，因此必須在建設過程中確保資金鏈不能發生斷裂，否則就會使商業銀行面臨巨大的風險。因此，商業銀行一直以來都對房地產項目貸款評估比較重視，評估模式基本上從最初單純注重房地產項目財務效益評價向目前的信用評價以及貸款綜合風險度測算方面轉移，并加大了房地產資信狀況評價力度，取得了一定成效。然而，在房地產項目貸款風險評估方面仍有一些亟待解決的問題，必須引起商業銀行高度關注。首先，目前部分商業銀行對房地產項目的貸款風險評估還局限在對借款人經營情況、項目償債能力、項目建設條件進行分析、評價，對項目自身的綜合評價較少。其次，部分商業銀行未能對房地產項目貸款主體進行嚴格的審查，在貸款決策前沒有按照貸款效益性、安全性和流動性的要求，對房地產項目的盈利水平、償債能力、市場環境及各種不確定因素做出全面、系統的評價，缺少對風險的預測以及評估，加大了商業銀行的風險。第三，商業銀行與房產開發企業信息不對稱。商業銀行和房地產開發商之間信息不對稱由來已久，商業銀行僅僅依靠開發業績、財務報表等有限信息來審查開發商的還款能力，對房地產開發商綜合開發實力、項目預計收益、真實貸款用途、還款能力和還款意愿等信息掌握的并不全面，而房地產開發商為了能夠從商業銀行那里拿到貸款，通常會向商業銀行提供不完整信息甚至是虛假信息，商業銀行依據房地產開發商偽造的財務狀況和償還能力進行項目風險評估并發放貸款，極易造成商業銀行金融風險的發生。

三、商業銀行房地產項目風險評估的有效對策

房地產作為高風險行業，商業銀行要對其貸款申請進行認真審查，對其存在的風險因素進行科學分析與評估。只有這樣，才能有效降低金融風險。

（一）加大貸前審查力度，有效避免出現虛假貸款。

為了有效防范金融風險，商業銀行就要對房地產項目申請貸款加強審查。一是加強對房地產開發商的資信評估，對房地產開發資質等級、借款本息償還情況等進行認真審查和分析，綜合分析開發商的還款能力、信用記錄、財務情況、項目的銷售情況、項目質量以及進度等，據此判斷出可能發生的各類風險，避免出現各種形式的虛假貸款。二是結合房地產開發商的實際情況，密切關注國家近期出臺的房地產方面的政策，對存在違規問題的房地產開發商要果斷降低信用額度，增加貸款擔保要求，最大程度上規避風險。

（二）堅持客觀公正原則，確保商業房地產項目風險評估不受干擾。

全面準確評價房地產項目的具體情況，是確保商業銀行最大程度上規避金融風險的前提和關鍵。為此，商業銀行要在房地產項目風險評估中堅持獨立評估、客觀公正、回避等原則。一是評估負責人在對房地產項目風險情況進行評估時要拋開顧慮，充分發表自己對房地產項目風險的意見和看法，全面準確的評價房地產貸款企業的具體情況，保證評估的客觀公正以及科學合理。二是充分論證房地產項目的綜合效益以及具體的可行性，結合我國當前的經濟情況以及國家對房地產行業的相關金融政策進行全面細致的風險評估。

（三）定期從相關部門獲取房地產項目信息，有效分析開發商償債能力。

房地產市場能否健康發展受多方面因素的影響，比如宏觀經濟政策、居民收入水平、市場供求關系等。每一個不確定因素都可能對房地產銷售產生重大影響。因此，商業銀行要定期從相關部門、企業、銀行收集儲存信息，組織評估人員對影響房地產市場的各種因素進行分析，避免重復投資或貸款失誤。與此同時，商業銀行要借助金融科技降低信息收集成本，建立各行業資料信息數據庫，對存在不良信用記錄的房地產開發商慎重貸款。除此之外，商業銀行要對房地產開發商能否按規定的期限和要求還本付息進行分析，從而對房地產開發商短期償債能力和長期償債能力有一個正確的評估。

（四）建立房地產項目科學評估體系，最大程度上規避風險。

要想對房地產項目風險進行正確的評估，商業銀行就要在內部建立房地產科學評估體系，加大政策環境評估、項目市場定位評估、房地產經營方式評估以及市場競爭力評估等。重點分析房地產項目的償債能力、整體經濟效益和發展前景，全面反映房地產開發商的綜合實力。一是對對項目的貸款效益、資金來源以及運作模式分析、財務效益預測等，綜合評價項目的經濟效益以及稅費等情況進行評估。二是對房地產項目的資金回收期進行動態化的分析，評估項目投資的利潤情況、預期收益以及企業的債務償還能力，最大程度上規避風險。

四、結束語

房地產行業作為我國國民經濟發展的支柱型產業，在促進國民經濟發展中發揮出積極作用。然而，由于房地產項目投資周期長、易受政策等因素的影響，在發展過程中難免遇到這樣或那樣的風險問題。為有效控制商業銀行房地產項目風險，商業銀行就要對房地產項目貸款嚴格審查，做好房地產開發項目貸款前的評估工作，建立房地產項目科學評估體系，定期從相關部門獲取房地產項目信息，有效分析房地產開發商償債能力，避免商業銀行在支持房地產項目中出現問題，將風險降到最低程度，確保商業銀行在激烈的市場競爭中站穩腳跟，立于不敗之地。

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