房地產(chǎn)市場風險特征分析

黃帥?周利民?潘喜哲

摘要：作為我國重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)，近年來一直面臨著巨大的挑戰(zhàn)，我國的房地產(chǎn)市場具有明顯的高房價、高庫存、高杠桿的特征，因此討論房地產(chǎn)市場風險時不能一概而論，當前我國房地產(chǎn)市場主要面臨的風險有庫存風險、價格風險、融資風險以及政策環(huán)境風險四大類，因此，有效防范房地產(chǎn)市場風險，需要保持政策調(diào)控引導地位不變，盡可能釋放市場潛力，同時還要盡快完善房地產(chǎn)市場長效機制，有效遏制房地產(chǎn)市場風險，推動房地產(chǎn)業(yè)長效穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn);市場風險;去庫存

一、緒論

近幾年來，國家出臺了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，總的來說全國房地產(chǎn)市場的運行較為平穩(wěn)，但城市和區(qū)域間仍存在較大差距，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2020年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》表示，雖然政府在進行強壓調(diào)控，但以深圳、廣州為代表的一線城市，以及以惠州、金華為代表的部分二線城市房地產(chǎn)價格仍有大幅度上漲，而與之相對的是三四線中小城市的房地產(chǎn)庫存量持續(xù)增長，去庫存的壓力依舊很大。因此結(jié)構化差異的存在一方面會使北上廣深的傳統(tǒng)熱點城市積聚更多風險，另一方面，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場庫存總量較大，如何防范和化解房地產(chǎn)市場風險具有重要意義。

二、房地產(chǎn)市場的風險表現(xiàn)及特征

（一）庫存風險

據(jù)公開資料顯示，至2019年7月，商品房、住宅及商業(yè)大口徑庫存面積分別為73.9、32.5、41.4億平方米，庫存規(guī)模依然處于高位，商品房、住宅及商業(yè)大口徑庫存的去化周期為47.7、24.2、199.6個月，需要更長的時間，其中細分市場結(jié)構不平衡，商辦市場的去庫存壓力更大，這與許多中小城市盲目拓展新城和開發(fā)區(qū)等工程相關系較大，建設了大批過剩的寫字樓、購物中心等項目。同時，一二線城市的商品住宅庫存壓力基本已經(jīng)釋放，但三四線的庫存還比較高，庫存過余的風險仍不可忽略的。

（二）價格風險

由于當前的影響，在經(jīng)濟下降壓力和庫存水平仍然很高的情況下，中央宏觀政策保持穩(wěn)定，經(jīng)濟增長，保持就業(yè)穩(wěn)定，地方有了更大的操作空間，因城施策更加細化，使得房地產(chǎn)價格上漲更快。綜合來看，上半年的房地產(chǎn)市場預計將明顯改善，消費者集中，一線及部分二線城市的房價漲幅遠超市場承受力，而杠桿率很高，房價上升的壓力仍然很大，因此，我們還需要高度警惕價格泡沫的風險，防止由于房地產(chǎn)價格快速增長而引起的系統(tǒng)風險。

（三）融資風險

由于房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)公司需要大量資金來支持公司的發(fā)展。巨大的投資規(guī)模，加上投資周期長，回收速度慢，適當引入負債資金支持，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個必然選擇。但房企融資結(jié)構比較單一，仍以國內(nèi)貸款、自籌資金為主，一旦產(chǎn)品滯銷，住房空置率上升，房企資金就會被套住，企業(yè)發(fā)展也就會發(fā)生危機。雖然隨著房地產(chǎn)走紅，高風險的資本開始進入市場，但中小房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資能力仍然不夠，民間資本管理混亂，抗風險能力差，也會給房企融資帶來新的風險，一旦資金鏈破裂，房企將會遭到重創(chuàng)。

（四）政策環(huán)境風險

房地產(chǎn)市場受土地、信貸和稅收政策的影響較大，一旦頒布或調(diào)整了上述政策，市場就會產(chǎn)生波動。近幾年來，政府對房地產(chǎn)有關政策進行了持續(xù)的調(diào)整，如土地供應調(diào)整，商品房信貸調(diào)整，商品房交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整，住房公積金制度調(diào)整，房地產(chǎn)市場消費需求快速增加，同時，城市基礎設施水平，軌道交通建設，教育醫(yī)療條件等環(huán)境因素也與房地產(chǎn)市場的發(fā)展密切相關。政策調(diào)整與環(huán)境的改變將直接引導購房人的消費期預期，一旦政策環(huán)境發(fā)生過大或過快，將導致房地產(chǎn)市場風險，必須慎重出臺相關政策，科學地把握時機與節(jié)奏。

三、房地產(chǎn)市場的應對風險的建議

（一）保持政策調(diào)控引導地位不變

要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和增長，離不開政策調(diào)控的支持，各地政府都必須堅持"房用來住，不用來炒"原則，始終維持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)、一致和穩(wěn)定。但政策的調(diào)控并不能一概而論，需要因地制宜合理地進行調(diào)整，此外針對個別城市的樓市，或?qū)τ诔龊侠矸秶膯蝹€城市，國家及相關省市監(jiān)管部門，應根據(jù)監(jiān)察和預警級別，啟動約談，問責和完善政策的措施。

（二）盡可能釋放市場潛力

首先，需要釋放空間上的潛力。支持中心城郊、大城市圈及周邊城市中小城市住房開發(fā)，增加資金投入，增加土地供給，也有利于房價的下降。同時，提高基礎設施的輻射范圍，拓寬高質(zhì)量公共服務的周邊范圍;第二，需要釋放行業(yè)潛力。加快舊城更新、老房改建和配套基礎設施的建設投入;最后，需要釋放消費者需求的潛力。在抑制炒房的同時，把改善住房的需求作為主要關注點，以帶動剛性需求的發(fā)展。結(jié)合新城鎮(zhèn)化，實施“新市民安居工程”，加大對新市民住房保障和建設的力度。

（三）盡快完善房地產(chǎn)市場長效機制

一是全面范圍內(nèi)實行覆蓋，構建一種雙向聯(lián)動的機制。要把全國各城市都納入監(jiān)管和監(jiān)管范圍，避免過去僅管控價格的弊端，把人口、居住、土地、金融、輿情等重大指標都納入監(jiān)管范圍，同時把督察范圍擴大到前期的規(guī)劃、計劃和市場的預期，特別是做好應急計劃的準備工作。

二是對優(yōu)惠政策進行分類，促進責任承擔機制的不斷完善。明確城市主體監(jiān)管責任：逐步明確對違規(guī)責任的具體劃分，對涉嫌超出國家標準控制范圍或超出紅線控制范圍的重點城市，對于涉嫌違反管理決定執(zhí)行規(guī)則的重點城市，自動開始建立約談、問責處理機制。

三是切實抓緊關鍵評價指標，建立健全動態(tài)的關鍵指標評價機制，將常住人口等城市有關功能指標數(shù)據(jù)納入以上城市監(jiān)測和監(jiān)督管理功能指標分析系統(tǒng)，并根據(jù)城市住房建設指標的不同時期表現(xiàn)，對住房土地、資金和住房基礎配套設施及其他公共服務指標進行不同增幅程度的環(huán)比增減。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)是具有一定風險性的特殊行業(yè)，但由于其在國民經(jīng)濟結(jié)構中的獨特地位，必須對其可能存在的市場風險進行科學分析，準確把握市場風險的特征和內(nèi)在規(guī)律，才能有針對性地采取措施或?qū)Σ咭詰獙︼L險挑戰(zhàn)。不可否認的是在國家調(diào)控政策主導下，我國的房地產(chǎn)市場逐漸轉(zhuǎn)向理性回歸，但仍不能放松警惕，還需持續(xù)關注，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

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