房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)證券化的應(yīng)用研究

龍小莉

摘要：在國(guó)際金融市場(chǎng)，資產(chǎn)證券化成為金融市場(chǎng)創(chuàng)新發(fā)展的產(chǎn)物，并且成為金融市場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)的主要方式。我國(guó)自2005年開始，將資產(chǎn)證券化投放到市場(chǎng)中，與房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行深入的融入，充分發(fā)揮資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)，加快房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用資產(chǎn)證券化時(shí)，可以增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)企業(yè)在貸款方面受到的壓力，有效轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)模式，突破房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展受到的瓶頸。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);證券化;應(yīng)用

我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域在近幾年發(fā)展勢(shì)頭不斷增強(qiáng)，成為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的載體，極大的推動(dòng)城市化快速發(fā)展。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于房地產(chǎn)屬于密集型產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中需要穩(wěn)定的資金，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目正常的進(jìn)行。在傳統(tǒng)的資金獲取模式中，房地產(chǎn)過多的依賴銀行的支持，如果銀行未能及時(shí)向企業(yè)貸款，會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目正常的進(jìn)行。

1.我國(guó)資產(chǎn)證券化的發(fā)展

1.1我國(guó)資產(chǎn)證券化發(fā)展歷程

國(guó)家資產(chǎn)證券化發(fā)展歷程中，總共包含三個(gè)重要階段，第一個(gè)重要階段則被稱為早期離岸資產(chǎn)證券化階段、進(jìn)入第二大階段則是國(guó)內(nèi)初步探索階段，最后一個(gè)階段被稱為規(guī)劃發(fā)展階段。早期離岸資產(chǎn)證券化階段，是從珠海高速公路有限公司為主體所運(yùn)作的，年份為1996年。我向國(guó)內(nèi)發(fā)行超過2億元的離岸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，最后發(fā)展到2000年，向國(guó)內(nèi)發(fā)行基礎(chǔ)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在國(guó)內(nèi)初步探索階段，中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行，成為證券化試點(diǎn)，主要業(yè)務(wù)用于向房地產(chǎn)企提供住房抵押貸款，發(fā)展至2003年，短短的三年時(shí)間，中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司，與中信信托有限責(zé)任公司合作，共同成立財(cái)產(chǎn)信托。在試點(diǎn)規(guī)范發(fā)展階段，我國(guó)正是進(jìn)入到資產(chǎn)證券化發(fā)展時(shí)期，許多銀行和資產(chǎn)公司，成為發(fā)行信貸資產(chǎn)證券化的合法主體，并且發(fā)行的資產(chǎn)證券化量均超過億元，以工商銀行為例，信貸資產(chǎn)證券發(fā)行量超過80.11億元。

1.2我國(guó)資產(chǎn)證券化法規(guī)歷程

在我國(guó)資產(chǎn)證券化法規(guī)發(fā)展的歷程中，其經(jīng)歷了較為漫長(zhǎng)的一個(gè)過程，我國(guó)于2005年的1月份開始由國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了相應(yīng)的法律法規(guī)，如《信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》、《關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化涉及的抵押權(quán)》、《變更登記有關(guān)問題的實(shí)行通知》、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》等多部有關(guān)于證券化資產(chǎn)的法律法規(guī)，對(duì)其房地產(chǎn)的發(fā)展也起到一定促進(jìn)作用。

1.3我國(guó)資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)

我國(guó)資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，優(yōu)良性特點(diǎn)。我國(guó)現(xiàn)已發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品較為全面，可以滿足各種資產(chǎn)需求，尤其是為房地產(chǎn)獲得資產(chǎn)證券化產(chǎn)品提供便利的條件，而且資產(chǎn)運(yùn)行較為穩(wěn)定;第二，采用信托的方式與資產(chǎn)證券化產(chǎn)品相互融合，增強(qiáng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品使用的安全性;第三，豐富信用方式，為更多的企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)。

1.4我國(guó)資產(chǎn)證券化面臨的問題

我國(guó)資產(chǎn)證券化面臨的問題出現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，法律制度問題;第二，監(jiān)管制度問題;第三，市場(chǎng)流通問題;第四，中介公信問題;第五，信息披露問題。以反力制度問題為例，我國(guó)未能建立相應(yīng)的資產(chǎn)證券化法律法規(guī)，在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品使用過程中，會(huì)與會(huì)計(jì)、稅務(wù)等產(chǎn)生較多的矛盾，無法充分發(fā)揮資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)。

2.資產(chǎn)證券化在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的必要性和可行性

我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用資產(chǎn)證券化，體現(xiàn)出的必要性涉及以下幾個(gè)方面：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)發(fā)揮重要的作用，將資產(chǎn)證券化應(yīng)用在房地產(chǎn)中，可以使房地產(chǎn)保持在穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，與之相連的建材領(lǐng)域、運(yùn)輸領(lǐng)域以及其它領(lǐng)域，均能為人們創(chuàng)造更多的工作崗位，從而創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益;第二，有效改善房地產(chǎn)領(lǐng)域融資情況。在傳統(tǒng)的融資模式中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)向銀行貸款，如果銀行未能向企業(yè)提供貸款，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目無法正常的進(jìn)行，將資產(chǎn)證券化應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得充足的資金;第三，有利于房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)建立良好關(guān)聯(lián)關(guān)系。

資產(chǎn)證券化在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的可行性。資產(chǎn)證券化在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的可行性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，資金供給可行性。銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域提供較多的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)能力;第二，需求可行性。我國(guó)含有豐富的儲(chǔ)蓄資金，儲(chǔ)蓄資金的持有者，希望在社保基金、保險(xiǎn)基金等領(lǐng)域，利用資產(chǎn)證券化產(chǎn)品滿足投資需求，并將投資獲得的效益轉(zhuǎn)入至房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以擴(kuò)大房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展空間;第三，操作可行性。我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用資產(chǎn)證券化，并建立資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，已經(jīng)加大在信用等級(jí)、流動(dòng)市場(chǎng)以及法律法規(guī)等方面建設(shè)的投入力度，使我國(guó)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展更加規(guī)范化，更加具備可操作性功能。

3.資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的形式

3.1房地產(chǎn)投資信托基金

3.1.1房地產(chǎn)投資信托基金的應(yīng)用

房地產(chǎn)領(lǐng)域成立投資信托基金，是資產(chǎn)證券化應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新形式。信托基金由信托公司采用私募或者公募的方式，將投資者的資金進(jìn)行集中管理，然后投放至房地產(chǎn)領(lǐng)域，以便獲得應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)領(lǐng)域使用信托資金，可以使房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化，并且增強(qiáng)資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的流動(dòng)能力，可以進(jìn)一步提高資金的使用效率。

3.1.2房地產(chǎn)投資信托基金的分類

對(duì)資產(chǎn)證券化中房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行區(qū)別劃分，一般情況下，將其劃分為三大類別，這三種類別分別為：第一種，朱組織類型、第二種類別為交易型類別、第三大種類為投資對(duì)象類別。從組織類型的角度分析，共劃分為2種，一種是契約類型，另一種是公司型、這兩大類在其交易的過程中，又劃分出了開放型及封閉型兩大類。

3.1.3房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作

房地產(chǎn)信托投資基金的運(yùn)作區(qū)分為四大階段，首先是第一階段，該階段也被稱為發(fā)起設(shè)立階段、第二大階段為資金募集階段、第三大階段則是經(jīng)營(yíng)運(yùn)作階段、最后是第四是階段，也被稱為收益分配階段。證券市場(chǎng)向投資者提供買賣股票的條件，讓投資者將持有的股份交由房地產(chǎn)投資信托基金管理，在管理過程中產(chǎn)生租金或者股利利息，可以將產(chǎn)生的租金或者利息作為投資者獲得的經(jīng)濟(jì)效益。

3.1.4房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的發(fā)展

在房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展過程中，必須做好可行性以及必要性的研究，該步驟是十分關(guān)鍵的，通過研究認(rèn)為三種模式符合我國(guó)發(fā)展需求，一是信托計(jì)劃模式、二是房地產(chǎn)上市公司模式、三是封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式。我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，采用信托計(jì)劃模式，使房地產(chǎn)信托基金的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不斷提升。進(jìn)入到2008年，我國(guó)針對(duì)金融發(fā)展出臺(tái)九項(xiàng)措施，保證金融領(lǐng)域處于穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且將房地產(chǎn)投資信托基金，成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多資金的有效渠道。

3.2住房抵押貸款證券

3.2.1住房抵押貸款證券的應(yīng)用

推行住房抵押貸款證券，作為抵押權(quán)型證券，向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放電壓權(quán)型證券，可以將房地產(chǎn)企業(yè)所能承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)償還貸款，信托企業(yè)可以繼續(xù)向企業(yè)提供貸款。

3.2.2住房抵押貸款證券的分類

住房抵押貸款證券分為三種類型，一是償付結(jié)構(gòu)類型、二是載體類型、三是處理方式類型。在償付結(jié)構(gòu)類型中，將抵押貸款分為過手型和轉(zhuǎn)付型。在載體類型中，將抵押貸款分為政府信用證券和私人信用證券。在處理方式類型中，將抵押證券分為外證券類型和內(nèi)證券類型。

3.2.3住房抵押貸款證券的運(yùn)作

住房抵押貸款證券運(yùn)作流程如下：第一，建立具有基礎(chǔ)特點(diǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu);第二，建立符合特殊要求的資金結(jié)構(gòu);第三，設(shè)計(jì)符合住房要求的證券化產(chǎn)品;第四，對(duì)上述的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;第五，發(fā)行和銷售資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

3.2.4我國(guó)住房抵押貸款證券的發(fā)展

我國(guó)住房抵押貸款證券發(fā)展過程中，將2005年設(shè)定為發(fā)展的元年，在發(fā)展過程中參與機(jī)構(gòu)和主體數(shù)量不斷增加。在參與主體中，中國(guó)建設(shè)銀行、中信信托投資有限公司、中國(guó)工商銀行、中國(guó)國(guó)際金融有限公司等，是重要的參與主體。在參與機(jī)構(gòu)中，會(huì)由多個(gè)發(fā)行人、顧問以及管理人作為參與機(jī)構(gòu)。

3.3房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資

3.3.1資產(chǎn)證券化融資的涵義

資產(chǎn)證券化融資的涵義體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，使資產(chǎn)具有流動(dòng)性以及可預(yù)見性特點(diǎn);第二，借助技術(shù)方法，降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)建立承受的風(fēng)險(xiǎn);第三，將基礎(chǔ)資產(chǎn)作為載體，降低資產(chǎn)在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的成本。

3.3.2資產(chǎn)證券化融資的特征

資產(chǎn)證券化融資特征體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，結(jié)構(gòu)性特征;第二，外表性特征;第三，資產(chǎn)信用特征;第四，導(dǎo)向性特征。

3.3.3資產(chǎn)證券化融資的優(yōu)勢(shì)

資產(chǎn)證券化融資的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，可以最大程度降低資本承擔(dān)的成本風(fēng)險(xiǎn);第二，有效降低企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)的概率;第三，降低資金監(jiān)督成本;第四，增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，尤其是現(xiàn)金的流動(dòng)性;第五，減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到的風(fēng)險(xiǎn)阻礙;第六，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

4.結(jié)語

綜上所述，在資產(chǎn)證券化發(fā)展過程中，將資產(chǎn)證券化應(yīng)用在房地產(chǎn)領(lǐng)域，使房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多的資金，并且減少銀行貸款的依賴，使企業(yè)可以投入更多的精力，用于建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目處于穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]史春寧.我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展模式與政策建議[J].新金融，2012，（12）：8.

[2]萬容.構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新型融資方式--房地產(chǎn)投資信托基金探析[J].經(jīng)濟(jì)問題，2010，（3）：646.

[3]張敬明.夾層融資在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用分析[J].金融經(jīng)濟(jì)（理論版），2010，（11）：98.