房地產企業破產特殊性研究

劉慰萱

摘要：根據人民法院公告網公示數據顯示，目前已破產的房地產企業已達四百余家。房地產企業的破產大多并非由于其自身資產實際價值不足以清償全部債務，而是因為開發商資金鏈斷裂，無法繼續開發又無法清償債務，大量房產無法快速變現。但由于房地產企業的財產即不動產的變現價值波動大以及房地產企業的破產清算中無財產擔保債權人受償比例較低等原因，房地產企業相較于普通企業在破產中有其內部共性與特殊性。本文將從不同角度闡述房地產企業破產的特殊性，并探討如何衡平各方當事人合法權益及維護社會秩序穩定。

關鍵詞：房地產企業;破產;重整;取回權;合同解除權

1.房地產企業破產案件的特點

1.1房地產企業的破產緣由共性

近年來，全國主要城市房價上漲，房地產企業數量急速增多，但由于宏觀調控等因素影響，許多房地產企業因資金鏈斷裂而陷入經營困境。房地產企業的資金來源包括房地開發貸款、商品房預售收取的定金或首付款、自有資金、銀行劃撥的個人住房貸款、施工企業墊付的工程款等。我國房地產企業大多以銀行貸款為主要資金來源進行房地產開發建設，伴隨房地產企業貸款規模的擴大，風險進一步積累，一旦房地產企業自有的流動資金短缺，資金鏈即斷裂，企業自身陷入困境，面臨破產程序。

1.2房地產企業破產重整程序的高頻率適用

當房地產企業進入破產清算，部分房地產企業的財產即不動產房屋只有在具備預售條件的情況下才能在短期內變現，但不同企業間存貨變現的速度差異也很大，以破產清算程序中拍賣、變賣的方式對不動產房屋進行變現，很大程度上不利于實現不動產價值的最大化。故而目前大多數房地產企業更加傾向于破產重整程序。破產重整制度的確立體現了破產法立法宗旨從債權人本位到債權人與債務人利益平衡本位、再到社會利益本位變化的過程。[1]房地產企業破產對社會利益、社會經濟秩序等造成的不利影響較為嚴重且具有挽救價值與希望，適用破產重整程序能夠有效拯救企業，同時規避各類社會風險，適度限制債權人或者債務人的權利。

購房者利益保護等方面存在許多復雜的問題，往往難以充分保護債權人和債務人的正當利益，同時在維護行業穩定、社會穩定方面也不具有優勢，對于房地產企業破產所引起的社會問題缺乏有效的全面解決途徑。因此，破產清算并非房地產企業破產的最優方案，而重整程序的適用在解決這些問題方面更具有優勢。

同時，房地產企業適用破產清算程序時，不動產的處分存在諸多困難。對于在建工程或者雖已竣工但未取得相關權利證書的建筑，其評估、拍賣、變賣程序難以進行，可能拖延長達數年，導致建筑物價值嚴重貶損，既影響當事人權利的實現，也使得破產程序進程緩慢、周期冗長。

2.小額債權組設置問題

債權人會議由全體債權人組成，用以表達債權人意見從而形成決議。債權人會議形成的符合法律規定的決議具有法律效力，效力及于所有債權人。小額債權組指債權類型屬于普通債權，但以一定的、較小的債權數額為界限而劃分的更具體、獨立于普通債權組之外的債權表決組別。[2]房地產企業基于其體系龐大，涉及大量小額債權人，設立小額債權組，可以保護小額債權人在債權人會議上充分表達其權益的主張，維護小額債權人與其他債權人之間利 益相對公平，有利于重整計劃草案的表決通過。我國《企業破產法》依據債權清償順位、債權性質將債權分為有擔保債權、職工債權、稅款債權及普通債權四大類。同時規定人民法院在必要時可以決定在普通債權組中設小額債權組對重整計劃草案進行表決。從債權分類看，小額債權組歸屬于普通債權，只是債權數額較小而在普通債權內部所作的區分，并不是固定的表決分組，并未突破《企業破產法》關于債權分類的大框架，亦不違反法定分組的原則。法律對小額債權組作了比較靈活的規定，賦予法院自由裁量權。破產審判實踐中，房地產企業重整案件普通債權涵蓋債權人數量多，總債權額大，在普通債權內部又存在分化，小額債權人占普通債權的人數比例大，但債權金額小，而大額普通債權人人數少，債權金額大。房地產企業資產權屬狀況較復雜，相關利害關系人利益訴求不同。房地產企業的小額債權人很大比例為購房者，購房者相對于其他各方利害關系人而言，處于弱勢地位。[3]房地產企業破產時，生活消費型購房者基本的生存居住需求無法得到滿足，破產事項關乎其切身利益，購房者一旦爆發集體維權和信訪等事件，對于破產處置工作的順利推進影響大，不利于社會秩序穩定，可能引發嚴重的社會問題，從而導致政府的政治壓力。此種情況下格外體現了房地產企業破產程序中對于小額債權組的迫切需求性。

3.管理人的合同解除權問題

《破產法》第十八條規定：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起2個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起30日內未答復的，視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的，對方當事人應當履行，但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。”而房地產企業破產案件審理的最大難點是商品房買賣合同的繼續履行與破產解除權行使的權益沖突問題。在進入破產程序后，對于雙方均未履行完畢的商品房買賣合同，管理人有權根據上述第十八條使合同歸于解除。管理人對待履行商品房買賣合同行使破產解除權后，首先購房人無法取得房產，其次，在破產企業缺乏有效資產變現的情況下，可能連先期投入的購房款也無法收回。

最高人民法院于2015年發布了《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《2015執行異議復議規定》），第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;（三）已支付的價款超過合同約定總價款的50%。”上述規定對于商品房買賣合同的買受人，在其符合簽訂書面買賣合同、名下無其他用于居住的房屋、已支付了超過合同約定總價款50%的條件下，給予其特別的保護，即賦予其提出排除執行爭議房屋的權利。雖然該規定沒有明確將上述買受人界定為消費者，但從保護的力度和規定的特別性來看，已經將其與消費者地位等同，其根本出發點是基于保障購房消費者生存權的需要。因而管理人對于購房合同的代履行性質認定應兼顧法定性和公平性，謹慎為之且權衡利弊。若管理人在行使房地產企業破產解除權時向其他合同解除權一樣而不受其他限制，購房消費者的基本生存權利將會受到重大影響，甚至影響社會的安全穩定。

管理人依據《破產法》第十八條行使破產解除權對合同相對人的權益和破產企業的財產影響甚大，應當對其進行規范和限制。針對不同的待履行商品房買賣合同，依據《破產法》規定把握不同標準進行準確界定，對不同的合同破產解除權行使亦有所不同，且存在不同的法律后果。在房地產企業破產案件中，基于對購房消費者生存權的保障及現有法律的立法精神，應給予消費型購房人的合法權益給予特殊保障。為了保障消費者能夠在破產程序中主張隨時的受償權，應將其已經給付的定金及購房本金確定為公益債權。但是，公益債權的設立是基于公平原則、比例原則，用于保障受損債權人的基本生活權利，對于本金、定金之外的其他債權，如利息、違約金、賠償金等不應再予以特殊保護，將其認定為普通破產債權。

4.房地產企業破產中購房人的房產取回權問題

部分房地產企業通過《破產法》規定的重整程序化解債務危機，不僅實現了開發項目的成功處置，其中涉及的各類利害關系人的權益亦得到最大化的維護。在房地產企業重整程序中，購房人因此面臨房產取回權還是購房款返還請求權的兩難選擇。取回權是所有權人或其他權利人不受破產程序約束，向破產管理人或破產債務人請求返還其“不屬于債務人的財產”的權利。購房人付清全部購房款時，管理人行使破產解除權的對象限于債務人向對方雙方均未履行完畢的合同，

如果購房人已全部付清房款，該商品房買賣合同不屬于雙方均未履行完畢的合同。管理人不得以登記為由或者以購房人未取得所有權為由對購房人的繼續履行請求權行使抗辯權。在購房人取回權成立的情況下，如果出于房地產企業引入新融資及“爛尾樓”整體改造的需要，購房人同意放棄對所購房產權利的，管理人應當按照公允價格給予購房人相應的對價，即作為共益債務在破產程序中隨時支付。

如果購房人在人民法院受理破產申請前未付清購房款，管理人有權決定是否繼續履行。圍繞著解除后的購房款的處理，目前有三種觀點即普通債權說、公益債權說和優先權說，司法實踐中一般采用普通債權說。首先，現行法僅對管理人選擇合同繼續履行后的對方當事人的權利作出了以共益債務保護的規定;其次，共益債務作為全體債權人受益的債權種類，其范圍應該得到限制;再者，如果把此類債權作為共益債務來保護的話，就會出現優先于第一順位職工債權的結果，這種結果在實踐中很難得到認同。由于解除后的購房款僅作為普通債權處理，從債務人財產保值增值以及債權人利益最大化的角度來看，管理人可以對此類商品房買賣合同予以解除，購房人已交付的購房款作為普通債權，由其向管理人申報，在重整程序中獲得清償。如購房人向管理人申請取回權，管理人不予認定其取回權之后，購房人將向法院起訴，如果購房人未向管理人申請取回權，可以由管理人直接起訴購房人。在法院作出相應判決后，再申請法院向登記部門送達解除備案登記或者預告登記的協助執行通知書，以此確定商品房的權利歸屬，進而實現債務人財產價值最大化。

同時購房人取回權與工程價款優先權之間存在權利順位問題。筆者認為，工程價款優先受償權作為《合同法》規定的優先權，具有債權優先于無權的特殊效力。而消費者沒瘦人的購房請求權同樣為債權請求權，根據物權優先效力的原則，在法律上本不具有優先于物權的特殊效力。而消費者買受人的購房請求權同樣為債權請求權，根據物權優先效力的原則，在法律上本不具有優先于物權的效力，在權利主體上消費者和工程施工人同為弱勢群體，司法解釋賦予限定范圍內的消費者權益更高優先等級的重要理由在于利益平衡。通常工程施工人與房地產企業為合作單位，自然對風險具有更強的控制能力，而消費者購房時難以對房地產企業資金狀況及工程進展情況有所了解，因此該司法解釋賦予取回權人中已經履行主要付款義務的自然人消費者優先取得房產的權利，在工程價款優先受償權成立的情況下，工程價款優先受償權行使范圍不包括已支付全部或者大部分購房款的消費者買受人購買的特定房產。

購房人取回權與抵押權間亦存在權利順位問題。如前所述，購房人在付清全款時應當屬于已經完全履行了合同義務，管理人一般不應當行使破產解除權，而應確認購房人取回權成立。在購房人未付清全款但同時符合如下兩個條件時亦應認定取回權成立：一是消費者為生活消費購買房屋;二是購房人已支付50%以上購房款。反之，非生活消費購房人或者支付50%以下購房款的消費者均不享有取回權。但是，在房地產企業重整案中，購房人取回權和抵押權將可能在同一特定物上產生權利沖突。

5.結語

近日《九民會議紀要》發不，會議認為審理好破產案件對于推動高質量發展、深化供給側結構性改革、營造穩定公平透明可預期的營商環境具有十分重要的意義。要繼續深入推進破產審判工作的法制化、市場化、專業化、信息化，充分發揮破產審判公平清理債權債務、優化資源配置等方面功能，一方面通過破產清算程序加快推動沒有發展前景的企業盡快從時長退出，另一方面通過重整程序、和解程序積極挽救具有拯救價值的困境企業。

房地產企業破產，最缺乏資金“血液”。為消除不穩定因素和安全隱患，要創新資金籌措方式，確保續建資金及時到位。一是優先考慮管理人向金融機構借款或向民間融資;二是通過債務人提供的財產線索，及時通過催收、協調、訴訟等形式追回資金。同時要審慎區分多項優先權，衡平認定債權順位。房地產企業破產重整尚有許多問題值得我們深入探討，如融資涉及的資產證券化問題、新融資的引進和效力問題，轉讓資產涉及的稅費問題、重整計劃草案制作的特殊問題以及重整計劃制定完畢標準問題等等，囿于篇幅所限，容后一一討論。

參考文獻：

[1]王欣新：《破產法》，中國人民大學出版社2007年版，第344頁-345頁.

[2]郭益敏主編：《企業破產與重整案件法律適用關鍵詞與典型案例指導》，法律出版社2015年版，215頁.

[3]徐德風：《破產法論》，北京大學出版社2015版.