淺析公共租賃住房可持續發展的阻力及對策

摘要：十四五規劃中明確提出，要擴大保障性租賃住房供給。因此，研究公共租賃住房可持續發展有重要的現實意義。本文首先概述我國公共租賃住房的發展歷程以及供需現狀，在此基礎之上分析了公共租賃住房可持續發展的阻力，最終提出持續發展公共租賃住房的對策。

關鍵詞：公共租賃住房;可持續發展;住房保障

公共租賃住房是面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員等“夾心層”群體出租的保障性住房，如何在兼顧社會效益和經濟效益的前提下，確保動態的“夾心層”群體“住有所居”，研究公共租賃住房的可持續發展勢在必行。

1.我國公共租賃住房發展現狀

1.1我國公共租賃住房的發展歷程

1.1.1公共租賃住房發展的雛形階段

2004年5月，建設部等四部委頒布的《經濟適用住房管理辦法》提出經濟適用住房租售并舉政策，國家鼓勵房地產企業建設出租型的經濟適用住房，由此公共租賃住房的雛形便產生了。2007年8月，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，指出要實現經濟適用住房與廉租住房保障對象上的銜接，并要求積極發展住房租賃市場，鼓勵房地產企業開發建設中小戶型住房面向社會出租，至此公共租賃住房將填補經濟適用住房和廉租住房保障對象的空白。

1.1.2公共租賃住房逐步成為保障房的主體階段

2010年6月，住建部等七部委頒布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》對公租房房源渠道、出租管理和運營監督等制定支持政策。2012年5月，住建部發布《公共租賃住房管理辦法》明確了公租房分配、運營、使用、退出和管理等環節的基本要求。2013年12月，住建部等部委聯合發布《關于公租房和廉租住房并軌運行的通知》，提出公共租賃住房和廉租住房并軌運行，明確了公共租賃住房在我國保障性住房中將逐步成為主體。

1.1.3公共租賃住房的深化發展階段

2016年5月，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。2018年10月，住建部和財政部聯合下發《關于印發推行政府購買公租房運營管理服務試點方案的通知》，其目標是通過試點，在試點地區建立健全公租房運營管理機制，完善政府購買公租房運營管理服務的管理制度與流程，形成一批可復制、可推廣的試點成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

2020年11月3日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》要求，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。至此，再次強調了國家持續發展公共租賃住房的決心。

1.2我國公共租賃住房供需現狀

中國社會科學院大學金融研究所胡吉亞（2020）以2018年我國GDP排名前十的城市為例，統計分析截至2017年末這十座城市的每百萬人擁有公共租賃住房情況，如下圖：

通過分析圖1，可以發現僅有重慶市和天津市的公租房數量達到了國際標準，而北京、成都和武漢的每百萬人公共租賃住房套數不及國際標準的一半。隨著我國城鎮化的加快發展，城鎮“夾心層”人群必將呈動態增長，我國一線大城市的公共租賃住房的供需缺口將進一步擴大，可見研究公共租賃住房的可持續發展可以一定程度上縮減供需缺口。

2.公共租賃住房可持續發展的阻力

2.1公共租賃住房的投資回報低

由于公共租賃住房投資收益主要來源于較低的租金，其投資回報率低，目前我國公共租賃住房建設資金主要還是僅限于財政撥款、銀行貸款、住房公積金貸款和土地出讓金凈收益等四項，其他社會資本參與公共租賃住房的積極性并不高。因此，公共租賃住房的建設資金仍然有較大缺口，從而成為公共租賃住房可持續發展的阻力之一。

2.2公共租賃住房后期運營管理不規范

公共租賃住房后期管理一般包括公共租賃住房建成交付后，移交運營管理機構管理后的相關日常運營管理工作。我國公共租賃住房運營管理仍然處于探索階段，僅在部分試點地區嘗試建立運營管理機制，尚未形成統一的管理規范與標準。目前公共租賃住房的后期運營管理均存在專業人員配備不足、素質不高，且人員更替頻繁、服務水平不高等問題，導致公共租賃住房的可持續發展遇到阻力。

2.3公共租賃住房后期運營管理成本高

隨著物價水平和人力成本的逐年上漲，公共租賃住房項目不僅要支付逐年增長的物業管理費，還要償還每年的貸款利息。公共租賃住房項目后期運營必須依賴政府的大量補貼，項目運營成本加大，成為公共租賃住房項目的經濟可持續發展的阻力之一。

3.公共租賃住房可持續發展的對策

3.1鼓勵社會資本參與公共租賃住房建設，創新融資模式

公共租賃住房的建設資金除了財政撥款、銀行貸款、住房公積金貸款和土地出讓金凈收益等四個來源外，還要大力調動社會資本參與。在公共租賃住房的規劃設計階段允許一定比例的商業配套，將商業設施以市場價進行出售，可以使社會資本方回籠一部分資金;另一方面，創新公共租賃住房融資模式，積極試點并推廣利用REITs、保險資金、債券融資、BT模式和PPP模式等開展公共租賃住房融資。

3.2公共租賃住房后期運營管理市場化，建立績效評價體系

公共租賃住房后期運營管理規范化是公共租賃住房可持續發展的重要保障。目前公共租賃住房后期運營管理主要是由政府指定的政府類公共租賃住房運營管理機構管理，為了進一步規范管理，可以充分發揮政府購買服務、委托管理的優勢，引入市場競爭機制，通過公開招標的方式選擇最優的運營管理機構參與后期運營管理。另一方面，加強對公共租賃住房后期運營管理機構的績效評價和全過程間管，建立統一的績效考評機制，量化評價公共租賃住房的運營管理服務。

3.3建立公共租賃住房后期運營管理成本補償機制

建立公共租賃住房后期運營管理補償機制是實現公租房經濟可持續發展的重要手段之一。首先，政府適當補貼公共租賃住房的后期運營管理機構;其次，公共租賃住房的后期運營管理機構可以優惠的價格運營管理小區內配套的商業設施獲取一定收益;最后，對于考核優秀的市場化公共租賃住房運營管理機構，可對其實行其他相關優惠政策。由此，便可以一定程度上補償公共租賃住房后期運營管理機構的成本，從而促進公共租賃住房可持續發展。

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基金項目：本文為武漢東湖學院2020年青年基金人文社科項目《武漢市公共租賃住房建設資金可持續循環利用機制研究》（項目編號：2020dhsk006）資助成果。項目負責人：張瓊。

作者簡介：張瓊（1983-），女，湖北監利人，武漢東湖學院副教授，區域經濟學碩士，研究方向為房地產經濟與管理。