河南中小房地產企業成本控制研究

徐珍

摘要：房地產行業一直是中國比較重要的支撐行業，近些年來，我國房地產行業發展比較緩慢，河南中小房地產企業也面臨著挑戰，消費者的心態也在疫情期間發生了變化，大部分的消費者持有觀望心態，進而影響了房地產銷量。雖然河南省是人口大省，有著人口紅利的優勢，但是河南省三四線城市的房地產銷售前景也不容樂觀，河南省中小房地產要持續經營下去，必須不斷加強企業內部管理，進而對成本進行控制。本文通過分析河南省中小房地產成本控制中存在的問題以及原因，并且為河南省中小企業房地產進行更好的成本控制提出建議。

關鍵詞：中小房地產;成本控制;研究

一、研究背景

高速發展的房地產業推動了城鎮化的發展，近些年來，房地產業也是根據市場行業起伏不定，但是整體來看，房地產業也是蓬勃發展的。房地產業也是關系著民生的一個重要行業，為了合理利用土地資源、避免浪費，促使房地產業健康可持續發展，我國政府多次表示堅持對房地產業進行宏觀調控不動搖。為了抑制房地產業過熱，我國政府不斷出臺新的政策，新政策對房地產的市場供需均造成了極大的影響。隨著房地產業的不斷發展，土地越來越少，尤其在疫情期間，大部分的消費者持有觀望態度，所以房地產企業正經歷著低盈利的階段。房地產銷售量不容樂觀，但前期的開發成本，維持項目運轉的成本問題會影響企業的利潤。這就要求房地產企業注重可持續發展，強化成本控制。對于宏觀調控政策和不斷變化的市場環境，規模大的全國性的房地產企業資金充裕，可通過調整企業區域投資方向，從而減少局部地區風險及損失，而本地中小房地產業由于資金流有限，在面對突然變化的政策和引起的供需變化，可能由于資金收回不足而引起財務危機。現階段河南省中小房地產企業目前已經將項目成本控制作為企業轉型發展的重點工作。綜上，對河南省中小房地產企業的成本控制進行研究，有利于更客觀、全面的認識企業項目成本控制現狀，并為進一步改善企業項目成本控制提供實踐依據。

二、河南中小企業房地產成本控制存在的問題

（一）成本控制體系不完善

河南省中小房地產企業由于企業運營時間短，項目運營經驗不足，因此很多企業成品控制體系不全面，不能很好地發揮成本控制體系的作用。很多中小企業未建立健全預結算管理制度、材料供應體系、合同管理體系等，導致很多工作相互交叉，結算混亂。有些房地產企業項目分包較多，產生大量工程交叉，工期延長，工程損耗大，成本較高。還有些企業工程檔案管理無序，未建立相應的工程資料管理制度，導致在結算時因索賠無據或簽證糾紛造成重大經濟損失。有些房地產企業在實際的成本管理工作中，有理論的管理措施，但執行的過程比較敷衍，企業沒有專設監管部門對成本管理工作進行監督管控，這就使得成本管控工作人員缺少工作積極性，常常在工作中敷衍了事。

（二）工程施工成本高

河南中小房地產企業由于項目工期緊張，人員不足以及缺少專業技術人員，在項目設計階段考慮不夠周全，在施工圖設計過程中以及圖紙會審過程中，在不影響工程質量的前提下，不能提出圖紙中技術沖突、以及材料浪費的問題，僅依靠監理單位、施工單位提出部分問題。導致項目材料費用高，項目簽證多，最終導致項目施工成本高。再有河南中小房地產企業項目管理人員欠缺，項目組織不健全，在項目實施過程中，項目的進展得不到實時的跟蹤，不能得到有效的數據，成本的核算也不準確，所以就無法準確分析項目進度、成本耗費等，因此難以控制成本。

（三）廣告宣傳投入無計劃

房地產營銷是房地產業運作的生命線，營銷策劃的好壞，直接影響房地產銷售量。所以房地產營銷必須制定合理的營銷策略，避免出現營銷誤區。而河南省中小房地產企業在營銷宣傳上存在諸多問題。河南省中小房地產企業由于人力、物力、財力缺乏，前期缺乏對市場進行認真的調研，不能充分了解客戶需求，委托的營銷策劃代理公司策劃水平不高，定位不準確，廣告缺乏新穎性，不能獲得很好地營銷效果。再者，很多房地產企業沒有制定系統性的整體營銷方案，沒有針對性地、盲目地投放廣告，導致營銷成本很高，效果欠佳。對于整個房地產營銷工作來說是重中之重，在營銷階段，該項目沒有制定針對性的營銷方案，沒有詳細定位和分析該項目的優劣勢以及周邊市場，盲目在電臺大量的投放樓盤廣告進行宣傳，不按計劃、不控制成本，營銷宣傳成本存在巨大浪費。

三、河南中小房地產企業成本控制存在問題的原因

（一）企業人員整體意識不強

河南省中小房地產企業員工缺乏整體意識，在項目實際運營過程中，從領導班子、部門干部、崗位職工、作業人員都沒有對成本控制管理形成必要的重視。多個部門之間未能形成必要的成本控制框架，管理者也沒有形成成熟的責任考核觀念，在薪酬待遇上也未能和項目收益或虧損制定掛鉤措施。如果項目的投資成功，實現較高收益時，高管們則會有較豐富的報酬;如果投資項目收益較小，甚至發生虧損，企業管理者還是可以拿到豐厚的報酬。因此，如此的成本控制沒有形成實質性作用，無法有效提升管理者和下屬員工的主動性，也就談不上全面判斷項目投資是否具備可操作性以及風險概率。

（二）工程施工動態反饋不及時

根據調查研究發現，河南中小房地產由于整個開發周期比較緊張，施工之前并沒有做好充足的準備，而在真正施工時會導致增加成本。同時，河南中小房產人才緊缺，或因工作人員時間有限，并沒有在成本控制上下足夠的功夫。有可能在項目開發之前做了成本預算的工作，但由于工程施工時會根據實際的工作環境和狀況隨時更改部分設計內容，但原來的成本預算就不能反映出實際的問題，進而成本控制就成為一句空談。由于環境等方面的影響，政府會對工程施工做出限制，所以會延長施工的工期，在這種情況下，施工的人工成本會增加。租賃設備的費用也會增加。同時又因為不能及時交房會支付買房者違約金。所以在項目進行施工時，動態的反饋項目全過程非常重要。當施工圖紙發生變更時，項目上的管理人員應及時反饋，這樣財務部才會接受到有效信息，進而能夠合理的計算工程量。也能從整體上把控項目工程款的去向。不僅如此，財務部也應該根據項目部報上的工程量，對工程進度的成本數據進行專人核算和監督，對產生差異的數據進行深入分析。

（三）項目缺乏系統的營銷宣傳方案

房地產的銷售是重要環節，銷量的提升可以加速企業回籠資金，銷售效果是影響房地產企業的發展，所以河南中小房地產進行宣傳時要講究成本效益原則。由于買房者有著地緣性的特點，所以在進行營銷時，要進行深入的市場調研，了解客戶的潛在需求，在宣傳上注重細節，抓住客戶心理。并且對調研結果的準確性進行深入分析，有計劃增強宣傳力度。

四、完善河南中小房地產企業成本控制的建議

（一）樹立全過程成本控制整體意識

土地是稀有資源，河南中小房地產競爭也是比較激烈的。為了企業更好地生存和發展，管理人員要有成本控制的全局意識，管理人員可以根據企業實際情況來設置獎懲制度進行調動全員參與成本控制的積極性。河南中小企業要根據項目建設期，制定工程節點，調整進度安排，讓成本控制貫穿整個項目始末，而且要在平時加強全體員工成本控制意識。

（二）施工工程實行實時成本控制

動態成本控制會幫助河南省中小房地產節約施工成本，現代信息技術的發展也為動態成本的控制提供了支持。眾所周知，房地產運行周期長，如果管理上有不足的話會增加企業支出。有效制定成本進度是非常有必要的，河南中小房地產企業要根據項目全過程的活動進行有層次的細分，然后依照細分的工程活動編制進度，項目的跟進人員根據進度的安排進行統計和及時進行調整，讓進度的偏差減小到最小，并且迅速匯報自己掌握的信息，實時進行成本控制。

（三）做好營銷宣傳方案

河南省中小房地產在市場營銷上要根據自身現狀做好企業營銷規劃，整合營銷資源，選擇對企業品牌有利的營銷，從消費者心理入手，做到理念上的創新，重視互聯網線上與銷售人員線下的結合，利用公交車、地鐵這種公共資源進行推廣，根據不同的時期采取不同的推廣方式。

五、結論

通過對河南省中小房地產企業現狀分析，得出河南省中小房地產面臨成本控制體系、工程施工成本高、廣告宣傳浪費等問題，接著分析問題存在的原因，提出提高管理人員成本控制的整體意識、動態成本控制、提前做好營銷宣傳方案等建議。

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