以國際大變局的新視野定位上海房地產業(yè)發(fā)展

文/牧子犁

我國正面臨百年未有之大變局。

近一個時期，中美關系正面臨建交以來最嚴峻的挑戰(zhàn)，美國為了阻礙中國崛起勢頭，擾亂中國發(fā)展步伐，擺出全面打壓中國的架勢，瘋狂地圍追堵截、毫無底線地造謠誣蔑，肆無忌憚地干涉中國內政，充分暴露其赤裸裸的霸權主義本質。隨著美國疫情的進一步惡化，種族主義矛盾加劇，經濟運行明顯衰退，美國很可能為了轉移國內矛盾而喪心病狂地采取更加毒辣的手段來對付它所認為的敵人。當前，全球疫情依然在蔓延擴散，對世界經濟的巨大沖擊將繼續(xù)發(fā)展，而全球合作遭遇強勁逆流，世界經濟重啟舉步維艱。當前，我們正在邁進二十一世紀第二個十年，我國已經取得了改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設的歷史性成就，使我們前所未有地靠近世界舞臺中心，前所未有地接近實現(xiàn)中華民族偉大復興的目標，前所未有地具備了實現(xiàn)這個目標的能力和信心，但是我國仍處于并將長期處于社會主義初級階段的基本國情沒有變，我國是世界上最大發(fā)展中國家的國際地位沒有變，發(fā)展不平衡不充分的問題依然突出。在這一時期，由于結構性、體制性、周期性的因素和各種問題的交互影響，我國經濟發(fā)展還存在不少短板，面臨不少瓶頸，加之新冠肺炎疫情對消費、投資和生產形成沖擊，我國經濟運行面臨較大壓力，風險和挑戰(zhàn)明顯增多。

面對國際大變局和國內新變化，我們既要有對國內經濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略自信，也要有對世界局勢的戰(zhàn)略憂慮。在這樣的背景下，我們要充分發(fā)揮我國經濟發(fā)展的韌性、潛力和活力，加快提振經濟發(fā)展。要以國家發(fā)展大格局的視野充分認識房地產業(yè)的現(xiàn)狀并作全面評估，再一次對房地產業(yè)進行準確定位，讓房地產業(yè)暢通經濟循環(huán)，挖掘市場潛力，全面發(fā)揮其在國民經濟中的重要作用，擔當起時代的重任。

一、房地產業(yè)在助推尖端制造業(yè)和科技創(chuàng)新發(fā)展中建功立業(yè)

（一）在制造業(yè)發(fā)展和科技創(chuàng)新中尋找定位

黨的十九大報告指出，實體經濟是一國經濟的立身之本，是財富創(chuàng)造的根本源泉，是國家強盛的重要支柱。振興實體經濟，事關我國經濟社會發(fā)展全局，特別是努力讓我國的尖端制造業(yè)和科技創(chuàng)新邁上歷史新高度，是我國保持大國崛起戰(zhàn)略態(tài)勢的關鍵之舉。我國改革開放以來進行了前所未有的工業(yè)化，盡管取得了巨大的成就，但由于基礎弱、起步晚，目前我國只有部分產業(yè)或產業(yè)鏈的局部開始達到高端水平，從整體看，依然處在制造業(yè)和科技創(chuàng)新的中低端，表明我國制造業(yè)提質升級的任務十分緊迫。美國全面打擊中國，就是要使中國的制造業(yè)和科技創(chuàng)新始終處于產業(yè)鏈的中低端，而要讓美國始終占據(jù)世界尖端制造業(yè)和科技創(chuàng)新的制高點。對此，中國必須將發(fā)展尖端制造業(yè)作為振興實體經濟的主戰(zhàn)場，讓我國的制造業(yè)和科技創(chuàng)新穩(wěn)步地從中低端邁向中高端，這是中國在大變局的歷史過程中有效延續(xù)大國崛起歷史進程的關鍵要素，也是我們在此進程中需要全力完成的任務。

上海房地產業(yè)在這一歷史發(fā)展進程中是大有作為的。房地產是制造業(yè)和科技創(chuàng)新發(fā)展的載體，無論是傳統(tǒng)的產業(yè)革命還是新產業(yè)革命，都對房地產業(yè)提出了工廠、車間的要求（制造業(yè)）和寫字樓、實驗室的要求（科技創(chuàng)新）。應該看到，作為制造業(yè)和科技創(chuàng)新發(fā)展的基礎的工業(yè)房地產、樓宇房地產，雖然還屬于“舊基建”范圍，但僅僅以鋼筋、水泥是絕不能支撐得起實體經濟構架的，而是需要以科技創(chuàng)新的成果來構筑房地產基礎，不斷融入“新基建”的元素、內涵，科學合理地設計空間結構、完善用途功能和配置科技資源，以充分滿足制造業(yè)和科技創(chuàng)新發(fā)展的需要，讓房地產成為制造業(yè)和科技創(chuàng)新發(fā)展大有作為之地。

（二）在助推集聚經濟發(fā)展中尋找定位

新產業(yè)革命正在推動發(fā)達經濟體的人口向大都市集聚，導致中心城市的人口密度不斷提高，從紐約、倫敦、東京等全球城市的經濟發(fā)展現(xiàn)狀看，這似乎已經成為發(fā)達國家大都市區(qū)域發(fā)展的趨勢。由此可以斷定，新產業(yè)革命的競爭就是全球大都市之間在集聚經濟上的競爭。為抓住新產業(yè)革命的歷史機遇，實現(xiàn)我國經濟高質量發(fā)展，需要提高上海這座城市的競爭力，而在城市更新中形成集聚經濟以助推新產業(yè)革命發(fā)展，就是上海成為經濟增長發(fā)動機的一個突破口。

上海具有世界城市的特質，能夠滿足多元化需求，從而吸引更多的人和企業(yè)進入上海，由此獲得集聚優(yōu)勢，這種經濟現(xiàn)象呈現(xiàn)這樣的運行規(guī)律：擴大的市場規(guī)模導致更細的產業(yè)分工、更高的生產率、更多的創(chuàng)新、更多的工作崗位；這又導致更多的人口向上海集聚，進一步擴大市場規(guī)模，形成正反饋循環(huán)。如果大量集聚的是軟件服務、網絡服務、新能源、通信設備、集成電路等高新科技企業(yè)，那就會形成科技創(chuàng)新的基地。這些企業(yè)在其自身所在產業(yè)中發(fā)揮創(chuàng)新引領作用，并推動相關產業(yè)鏈企業(yè)共同促使實體經濟迅速上規(guī)模、上層次、上水平；同時，集聚優(yōu)勢也讓市場擴大規(guī)模效應，既提高市場運行效率，又降低交易成本。總之，集聚經濟是一種密度經濟，上海密度經濟的發(fā)展對促進科技創(chuàng)新和推進新產業(yè)革命具有重要的作用。

上海的城市規(guī)劃必須適應新產業(yè)革命發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，在提升集聚經濟新水平上下功夫。自改革開放以來，上海設立了不少經濟開發(fā)區(qū)、產業(yè)園區(qū)等，例如張江、金橋、漕河涇、臨江新城等區(qū)域。上海應該讓這些區(qū)域繼續(xù)發(fā)揮集聚經濟的效應，吸引更多的人口向這里集聚，進一步擴大市場規(guī)模；在此基礎上，在產業(yè)園區(qū)向社區(qū)、城區(qū)轉變條件逐漸成熟的情況下，從積極推進老舊工業(yè)廠房、車間和商務樓（寫字樓、實驗室等）的更新改造入手，再在產業(yè)園區(qū)內適當提高房地產開發(fā)強度，大力推進產城融合、職住平衡。這個過程能帶來城市活力的提升、空間利用效率的提高、資源配置的優(yōu)化以及市政設施、配套服務的發(fā)展，從而進一步助推集聚經濟的發(fā)展。上海也可以像日本東京那樣，在軌道交通車站周邊，特別是中心城區(qū)的軌道交通樞紐車站周邊，進行高強度、高密度的房地產開發(fā)，形成人口集聚區(qū)，產業(yè)集聚地和經濟增長的源泉。

二、住宅業(yè)根植于為人民謀幸福、讓生活更美好的民生事業(yè)

“人民城市人民建，人民城市為人民”，是上海市委十一屆九次全會的主題，會議要求努力打造人人都有人生出彩機會的城市、人人都能有序參與治理的城市、人人都能享有品質生活的城市、人人都能切實感受溫度的城市、人人都能擁有歸屬認同的城市，加快建設具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。這個宏大的奮斗目標的提出，歸根到底是要增加人民福祉，實現(xiàn)人的全面自由發(fā)展，促進社會和諧，推動社會進步。

從上海房地產業(yè)發(fā)展看，自改革開放以來，上海始終將讓人民擁有“更舒適的居住條件”作為城市建設和發(fā)展的目標，積極推進住房制度改革，高度關注城市“老、小、舊、遠”等重點民生問題，重視城市更新，大規(guī)模實施舊區(qū)改造，對有歷史價值的老城廂、石庫門建筑予以保留保護，調整空間布局，努力構筑人們詩意棲居的家園，努力打造“人性化城市、人文化氣息、人情味生活”，讓城區(qū)的每一個角落都值得留戀和向往。人民群眾對美好生活的追求，為房地產業(yè)發(fā)展展現(xiàn)了廣闊的前景。隨著歷史發(fā)展和文明進步，住房成了人的正常生活的必需品，成了家庭賴以穩(wěn)定存在的基本物質要素。只有在滿足基本居住需求之后，才能追求多元化需求的基礎，才能產生美好生活的各種愿望，從而真正增加人民群眾福祉，以至逐步實現(xiàn)人的全面自由發(fā)展的終極目標。

市委十一屆九次全會的召開，進一步牢固確立住宅業(yè)是民生產業(yè)的定位，進一步明確住宅業(yè)為人民謀幸福、讓生活更美好的服務方向，進一步拓展住宅業(yè)更加廣闊的發(fā)展前景。當務之急是要科學謀劃上海房地產業(yè)“十四五”發(fā)展規(guī)劃，更加科學地明確主題主線、提煉發(fā)展戰(zhàn)略、提出目標任務。上海房地產業(yè)“十四五”發(fā)展規(guī)劃編制，要拓寬視野、拓展思維，使規(guī)劃體現(xiàn)改革開放的思路辦法、創(chuàng)新發(fā)展的任務舉措。

1. 主導思想：堅持以人民為中心的發(fā)展思想，將讓人民過上好日子作為房地產業(yè)發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，讓民眾在住房、環(huán)境等領域增強獲得感、幸福感、安全感。

2. 目標方向：堅持問題導向、目標導向、結果導向，要在調整住房供應結構、增加存量住房的配套設施和提高居住舒適度方面下功夫，推動住房發(fā)展質量變革、效率變革、動力變革，努力解決民眾的操心事、煩心事、揪心事。

3. 方法措施：按照“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，加大舊區(qū)改造力度，繼續(xù)推進住房保障體系與住房市場體系相銜接，大力發(fā)展政策性租賃住房，全面提高住宅物業(yè)管理水平。

三、全面發(fā)揮房地產業(yè)穩(wěn)經濟、促增長的積極作用

如果說為制造業(yè)和科技創(chuàng)新發(fā)展服務、為集聚經濟發(fā)展服務、為住有所居服務，是房地產業(yè)發(fā)展的幾個“點”的突破，即努力發(fā)展工業(yè)地產、樓宇地產、商業(yè)地產、住宅地產，那么為大國崛起助力、為人民幸福謀利，就是要房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮其穩(wěn)經濟、促增長的積極作用，推進國民經濟持續(xù)發(fā)展。

（一）遏制經濟進一步下滑是當前最緊迫、最突出的任務

在這次新冠肺炎疫情暴發(fā)之前，有些經濟學家就對我國這些年經濟增速持續(xù)下降表示擔憂，認為“2019年前三季度GDP的增速，是1991年以來的新低”，“經濟增速已滑至6%，該剎車了”，“更重要的問題是，現(xiàn)在還看不到已經筑底的趨勢”。對于今年初突如其來的新冠肺炎疫情，有些專家指出，這一次由疫情引發(fā)的一系列問題，兼具1918年大流感、1929年經濟大蕭條和2008年國際金融危機的部分特征，應對難度前所未有。據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）最新的報告，在疫情形勢下，2020年全球經濟增長率為-4.9%。世界主要國家的經濟均將出現(xiàn)驚人的負增長。據(jù)我國有關機構預測，新冠肺炎疫情使得我國經濟增速出現(xiàn)大幅回落，導致經濟社會面臨一系列風險。因此，當前最緊迫、最突出的任務，就是必須及時采取妥當?shù)暮暧^措施，遏制經濟下滑。

（二） 房地產業(yè)要全面發(fā)揮拉動國民經濟發(fā)展的作用

這些年來，我們一直慎言“房地產業(yè)拉動國民經濟發(fā)展”，原因是過去十多年里，虛高扭曲的房價綁架了國民經濟，房地產業(yè)在炒作和追漲之中“一枝獨秀”，偏離了國民經濟發(fā)展的軌道。房地產業(yè)的運作曾一度被決策部門予以限制。在這個問題上，似乎有一個認識上的誤區(qū)需要澄清，即“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，是我國住房發(fā)展和住房制度的定位，住房的定位不是也不能替代房地產業(yè)的定位。房地產業(yè)的作用和地位是客觀存在的，別的不說，單講房地產投資這一項，據(jù)有關方面統(tǒng)計，2015—2019年，我國投資對GDP增長貢獻率平均為46.98%，房地產投資額占固定資產投資額的比例平均為24.10%，即房地產對GDP增長的直接貢獻率為11.32%。而2019年，我國投資對GDP增長貢獻率高達54.2%，房地產投資占全部投資的比重達25.1%。由此可見，國民經濟發(fā)展離不開房地產業(yè)，房地產業(yè)是國民經濟的先導產業(yè)，即國民經濟發(fā)展需要房地產作為依托和基礎，房地產業(yè)依然是我國經濟增長的重要推動力。如今，面對國際大變局的種種不確定因素，不少專家認為，關鍵是要做好自己的事情，發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢，挖掘國內需求潛力，既是應對疫情沖擊和影響的需要，也是經濟發(fā)展的后勁所在。房地產市場具有超大規(guī)模市場優(yōu)勢，房地產需求有很大潛力可挖，特別是改善居住條件的需求，而建設保障性住房、住房租售并舉、舊區(qū)改造、老公房加裝電梯等惠民工程，更是對接民意、順應民心。因此，讓房地產業(yè)切實發(fā)揮拉動國民經濟發(fā)展的作用已是水到渠成。

6月下旬，國務院副總理劉鶴在第十二屆陸家嘴論壇上提到：我們仍面臨經濟下行的較大壓力，但形勢正逐步向好的方向轉變，以國內循環(huán)為主、國際國內互促的雙循環(huán)發(fā)展的新格局正在形成；各類經濟指標已經出現(xiàn)邊際改善，一些消費零售指標也出現(xiàn)積極變化，車市和樓市均在回暖。劉鶴演講中“車市和樓市均在回暖”的表述，表明高層對樓市回暖是樂見其成的，而“以國內循環(huán)為主、國際國內互促的雙循環(huán)發(fā)展的新格局”的表述，則表明我國未來的發(fā)展主要依靠內需。由于“舊內需”向“新內需”切換是一個漫長的過程，所以這種以房地產、大基建等為主要內涵的“舊內需”，至少在這一輪疫情應對中仍然要發(fā)揮重要作用。據(jù)國家統(tǒng)計局7月中旬公布的數(shù)據(jù)，我國今年一、二季度經濟增速從-6.8%轉為3.2%，非常鼓舞人心。這個變化主要是黨中央英明決策和一系列提振經濟的重大舉措的結果，其中有房地產業(yè)對經濟增速的貢獻（二季度房地產業(yè)GDP同比增長4.1%）。也要看到，盡管上半年房地產投資增長已經轉正，為1.9%，但由于目前房屋新開工面積、土地購置面積、商品房銷售指標等房地產市場指標尚處于下降區(qū)間，當前房地產業(yè)對經濟的貢獻度并不明顯。由此也可以看出，房地產業(yè)發(fā)展是有很大潛力的，在適當?shù)慕洕咛嵴裣拢康禺a業(yè)對國民經濟的貢獻將充分顯現(xiàn)。

總而言之，增長是硬道理，為了實現(xiàn)經濟增長，我們需要“應權通變，弘思遠益”，采取更加有力的財政政策、貨幣政策以及包括房地產業(yè)調控措施在內的一系列經濟政策，提振內需，保持發(fā)展速度。這是我們應對疫情造成嚴重后果的積極舉措，也是對來自特朗普政府的挑戰(zhàn)的最好回答。