建筑物區(qū)分所有權(quán)研究

楊心雨

摘 要：隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，購房人更加注重自身的權(quán)益，建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要性日益凸顯。我國《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)進行了規(guī)定。在概述建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上，分析我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定中存在的問題，提出完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán);法律規(guī)定;問題;建議

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ?文獻標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2020）21-0194-03

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生最早可以追溯到奴隸社會時期。工業(yè)革命期間城市中原有的住房不能滿足社會需要，為了解決由住房引起的法律問題，各國逐漸意識到建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要性并將其寫入了民法典。20世紀兩次世界大戰(zhàn)之后經(jīng)濟恢復(fù)，人口增多，房屋的需求量大增，再加上建筑技術(shù)的革新以及土地立體利用的需求，人們逐漸從低矮平房搬進了高樓大廈，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)涵也得到了豐富。但不同國家對其概念的理解有所不同，理論上主要有三種觀點。

1.一元論說。一元論說又可以細分為兩類，即專有權(quán)說和共有權(quán)說。支持專有權(quán)說的學(xué)者認為，權(quán)利人所享有的權(quán)利范圍僅限于其專有部分，因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)是將多個人的所有權(quán)集合在一起產(chǎn)生的[1]。支持共有權(quán)說的學(xué)者認為應(yīng)該將建筑物看作一個不可分的整體來進行研究，區(qū)分所有權(quán)人對該整體成立共有關(guān)系[2]。依據(jù)這種觀點，區(qū)分所有權(quán)按照其本質(zhì)來說就是一種共有所有權(quán)。一元論說在理論上有其固有的缺陷。如果按照專有權(quán)說，權(quán)利人只能利用自己的專有部分而不能對建筑物中公用部分進行使用和維護。但如果他無法使用公用部分，其專有部分也將無法得到充分利用。另外，在該理論下，區(qū)分所有權(quán)和普通的所有權(quán)差異不大，無法顯示出它的獨特性和設(shè)立的必要性。倘若依據(jù)共有權(quán)說，權(quán)利人想要對專有部分進行獨立、自由的支配就變?yōu)椴豢赡埽驗椤肮灿腥说闹錂?quán)及于共有物之全部”，并且“共有物的支配需要根據(jù)共同意思來實現(xiàn)”[3]。

2.二元論說。針對一元論說的不足之處二元論說逐漸發(fā)展起來并得到鄭玉波、黃越欽等學(xué)者的支持。二元論說將“一元論”中的兩個角度結(jié)合起來，認為建筑物區(qū)分所有權(quán)同時包含專有部分所有權(quán)和共用部分持份權(quán)。但二元論說的缺陷在于忽視了成員權(quán)的重要性。在住宅小區(qū)中各個成員之間并不是孤立的，因此需要有一個集體性質(zhì)的組織參與到公共事務(wù)的管理之中，將成員緊密聯(lián)系起來。此外，還需要優(yōu)先維護全體成員的共同利益[4]。因此，成員權(quán)也應(yīng)當(dāng)有其存在的必要性。

3.三元論說。該學(xué)說內(nèi)涵更加豐富，將建筑物區(qū)分所有權(quán)分解為三大塊，即專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)以及成員權(quán)。相比較而言，三元論說更加全面，對調(diào)整個體成員和團體之間的矛盾、對解決當(dāng)今區(qū)分所有建筑物中產(chǎn)生的法律糾紛有非常大的幫助。溫豐文先生認為，三元論說自提出以來獲得了許多國家的認同，有成為理論通說的趨向[5]。

我國《物權(quán)法》第 70 條規(guī)定，業(yè)主對房屋專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)，同時有權(quán)參與到公共事務(wù)的管理之中。條文將專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三者并列，可見我國法律認可的就是第三種觀點，與通說協(xié)調(diào)一致，符合當(dāng)今的發(fā)展方向。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)和類型

按照我國理論通說，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于特殊的復(fù)合型不動產(chǎn)所有權(quán)。具體而言，每個業(yè)主對于自己的專有部分可以獨立行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外，住宅小區(qū)或樓房中的共有部分在一般情況下不能進行分割，從而區(qū)別于傳統(tǒng)的共同共有和按份共有[6]。

按照類型劃分，建筑物區(qū)分所有權(quán)主要有縱切型、橫切型和混合型三類，分別成立于不同的建筑物上。縱切型區(qū)分所有建筑物獨立的部分較多，共有部分較少，因而出現(xiàn)的爭議不多。橫切型區(qū)分所有是將房屋按照水平方向進行劃分，規(guī)范難度適中。而混合式區(qū)分所有的建筑物的共有部分的作用非常重要，區(qū)分所有人的權(quán)利義務(wù)要比前兩種更為復(fù)雜，因此成為立法規(guī)范的重心所在。

（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征

建筑物區(qū)分所有權(quán)和普通的不動產(chǎn)所有權(quán)有所不同。不動產(chǎn)物權(quán)構(gòu)成是單一的，而建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分持份權(quán)和成員權(quán)共同構(gòu)成，因而具有復(fù)合性。其中，成員權(quán)體現(xiàn)了濃厚的“人法性”：業(yè)主大會對建筑物的共同事務(wù)進行管理從而協(xié)調(diào)、化解不同成員之間的利益沖突。這使得建筑物區(qū)分所有權(quán)，既能夠維護個人利益又能夠促進小區(qū)鄰里關(guān)系的和諧，從而構(gòu)建出一個幸福舒適的生活環(huán)境和穩(wěn)定安全的社會。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的三部分統(tǒng)一于一體，其中專有權(quán)是核心。我國《物權(quán)法》第 72 條規(guī)定，三項要素在轉(zhuǎn)讓或處分時具有一體性，通常情況下不可分離。與此相對應(yīng)，如果權(quán)利人取得了專有權(quán)，他將同時獲得共有權(quán)和成員權(quán)。專有所有權(quán)越大，其他兩項權(quán)利就越大[7]。同時，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第 2 條，需要登記的只有專有所有權(quán)，而其他兩項則不需要，該規(guī)定證明了專有權(quán)在三要素中最為重要。

二、我國建筑物區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定中存在的問題

（一）共有部分的范圍認定

在建筑物內(nèi)，共有部分對于保障權(quán)利人日常生活以及維護小區(qū)秩序的作用非常重要。權(quán)利人如果要使用其專有部分一定會順帶使用小區(qū)的共有部分，比如公共道路、安全通道、電梯等。共有部分將所有業(yè)主連接起來，從而在生活上營造了新的交集。業(yè)主要行使共有權(quán)的基礎(chǔ)是要確定共有部分的具體范圍。

共有部分的范圍在學(xué)說上存在爭議，目前為止沒有準(zhǔn)確的定論，且不同國家對該問題的規(guī)定也有所不同。建筑物的支柱、地板、緊急疏散通道等屬于共有部分基本沒有爭議，但是建筑物的外墻、停車位、屋頂平臺等是否屬于共有部分爭論較大。一般而言，界定共有部分范圍的方法有排除法（排除專有部分，剩下的均為共有部分）、列舉法（法律條文逐一列舉）和推定法，將三種方法結(jié)合使用可以彌補缺漏，從而得出一個較為明確的結(jié)論。另外，崔建遠教授給出了一個判斷標(biāo)準(zhǔn)，筆者認為該方式更有可操作性：首先看它是否被登記為一個獨立之物，若沒有則為共有部分。此外，我們判斷一物是否為共有部分要充分考慮建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)屬性。最后還要遵守法律法規(guī)的規(guī)定、尊重當(dāng)事人的約定[8]。我國法院認為，對共有部分的認定還需要結(jié)合建筑物的性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計圖紙及成本分攤等因素進行綜合考量。

（二）共有部分的修繕以及維修基金的使用

區(qū)分所有房屋的維修在日常生活中很常見。建筑物長期經(jīng)歷風(fēng)吹雨淋，到一定年限之后往往會出現(xiàn)墻皮脫落、屋頂滲漏、管線腐蝕等狀況。另外，建筑物若遭遇到地震、火災(zāi)、洪水等天災(zāi)人禍也需要進行修繕以維持建筑物各個部分正常使用。在這種情況下，就有啟動專項維修基金的必要性。

建筑物的維修基金按性質(zhì)來說屬于業(yè)主共有，但是在實踐中專項維修基金往往呈現(xiàn)“使用難”的問題，網(wǎng)絡(luò)上“近50億維修基金在‘睡大覺”“業(yè)主呼吁提高使用率”等報道層出不窮。造成這一現(xiàn)象的原因并非法律規(guī)范的缺乏，而是法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)過高，一般情況下難以達到。我國《物權(quán)法》第76條規(guī)定，如果需要籌集和使用建筑物的維修資金或者對建筑物進行改建和重建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過“雙2/3以上”的業(yè)主同意。但在實際生活中業(yè)主數(shù)量龐大，征集意見工作量大。另外，有的業(yè)主認為維修的部分和自己的關(guān)系不大，如屋頂漏水，住低層的業(yè)主不關(guān)心;而管道堵塞，住高層的業(yè)主不在意，使業(yè)主們形成“統(tǒng)一戰(zhàn)線”的難度大。

（三）業(yè)主委員會的法律地位

對于業(yè)主委員會能否擁有訴訟主體地位的問題，理論上學(xué)者給出了三種不同的解答方案。有學(xué)者認為，業(yè)委會可以成為《民事訴訟法》中的“其他組織”，主要原因是業(yè)主委員會按照法律規(guī)定設(shè)立，有獨立的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，又不具備法人資格。另一些學(xué)者主張業(yè)主委員會完全不具有訴訟主體地位。主要理由是其不具有獨立可支配的財產(chǎn)，如果遇到訴訟敗訴的情況無法單獨履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任。最后一種觀點認為，業(yè)主委員會屬于非法人組織，其訴訟資格是獨立的，但又是有一定限度的，即業(yè)委會只能在其授權(quán)范圍內(nèi)就關(guān)系到業(yè)主共同利益的事由向法院提起訴訟。若只涉及個別業(yè)主的權(quán)益糾紛，仍應(yīng)由個別業(yè)主自行解決。在這種情況下，業(yè)委會無權(quán)代表業(yè)主提起訴訟。

在我國司法實踐中，第三種觀點獲得了普遍認同。業(yè)委會作為當(dāng)事人參與關(guān)系全體業(yè)主共同利益的訴訟，在訴訟當(dāng)事人之間搭起一座溝通的橋梁，從而提高了處理物業(yè)矛盾的效率，進一步節(jié)約司法資源。另外，訴訟后果由參與決定的全體業(yè)主承擔(dān)，損失也在業(yè)主之間分攤，由此可以解決業(yè)委會不具有獨立財產(chǎn)來承擔(dān)民事責(zé)任的困境[9]。

三、完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建議

（一）專有權(quán)的立法建議

在建筑物區(qū)分所有權(quán)三項要素中，專有權(quán)始終是核心。然而立法上并沒有對專有部分的范圍進行明確規(guī)定。在立法上應(yīng)當(dāng)給出一般性規(guī)則，及專有部分必須滿足構(gòu)造上、使用上的獨立性以及對其能夠依法進行所有權(quán)登記。在具體標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)采用“壁心和粉刷表層說”。另外，立法也可以從正反兩個方面對專有部分范圍進行規(guī)定，使得條文更加嚴格、嚴謹。

（二）共有權(quán)的立法建議

確定共有部分的范圍依然是立法中的難點，其中就包括車位車庫的歸屬權(quán)問題。在不同的小區(qū)內(nèi)車位車庫的規(guī)劃有所不同。我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)”的車位車庫歸開發(fā)商所有，“占用業(yè)主共有道路和其他場地”的車位車庫屬于業(yè)主共有。但“其他場地”究竟包括哪些場地，立法沒有給出明確答復(fù)，在實踐中操作困難。但是《物權(quán)法》的立法價值取向是優(yōu)先維護業(yè)主的權(quán)益，規(guī)劃的車位車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主自身的需要。通過法律明確規(guī)定車位車庫屬于業(yè)主共有有利于解決實踐中的困難，業(yè)主作為弱勢群體，其權(quán)益也能得到更好的保護[10] 。

（三）成員權(quán)的立法建議

在建筑物中，每個人都不是孤立存在而是生活在一個團體中，因此業(yè)主往往需要通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來行使成員權(quán)。在投票表決程序上我國多采用“二重多數(shù)決”，雖然該規(guī)定在理論上科學(xué)嚴謹，但有時在實踐中不利于業(yè)主成員權(quán)的行使。比如依據(jù)《物業(yè)管理條例》，召開業(yè)主大會需要有占建筑物總面積過半的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主參加。維修基金的使用等情況甚至需要兩項過2/3的業(yè)主贊成。立法可以適當(dāng)修改比例，從而便利業(yè)主行使成員權(quán)。這一點在《民法典（草案）》中已經(jīng)有所體現(xiàn)：草案第278條將原先《物權(quán)法》中的“籌集和使用”維修基金拆分成兩項，籌集維修基金仍然采用“雙絕對多數(shù)”原則，而使用維修基金僅采用“雙簡單多數(shù)”原則，降低了維修基金的使用難度。另外，《民法典（草案）》還規(guī)定了維修基金應(yīng)急使用方案，賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會對維修基金的“緊急申請使用權(quán)”，即在建筑物已經(jīng)危及到業(yè)主生命財產(chǎn)安全時適當(dāng)給專項維修基金“開綠燈”，簡化全體業(yè)主表決程序，優(yōu)先解決安全問題。此外，業(yè)主委員會和居委會要提前做好宣傳工作，啟動維修基金要做好計劃并向全體業(yè)主公開，主動接受業(yè)主監(jiān)督。多種手段“多管齊下”，使得專項維修基金用到實處。

參考文獻：

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[10] ?高勝平.住宅小區(qū)車位車庫的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究——兼評《物權(quán)法》第74條[J].法學(xué)家，2008，（6）：110-124.