綜述房地產開發企業成本核算存在的問題及對策

張少真

國貿地產集團有限公司（361000）

1 房地產項目開發成本的構成

1.1 土地、機械、建設費用

土地、機械、建設費用共同構成房地產項目開發的直接成本。據研究統計，項目開發總成本中，土地、機械、建設成本占總成本的80%以上，其中占比最大的成本為土地成本。 土地面積、容積率計算結果精準性，關乎到項目土地成本的確定，進而影響到企業項目成本預算合理性。 所以，項目決策階段企業需依據對土地成本的科學預算，開展項目可行性評估。

1.2 管理、籌資成本

房地產項目周期長，為保障項目開發質量，需在項目開發過程中開展項目管理。 同時，因房地產項目資金回籠周期長，投資風險相對較大，使部分房地產企業不得不通過貸款籌資的形式來維持資金運轉，而銀行貸款利息較高，導致房地產項目開發的籌集成本較大。

1.3 配套設施、其他成本

除上述成本構成外，項目開發中還涉及到配套設施與其他成本。 配套設施成本包括公共設施費、管理費等，其他成本則囊括水費、煤氣費、電費等。目前大部分房地產企業尚未對此類成本費用建立完善的管理體系與標準，配套設施與其他成本管理存在隨意性。

2 房地產開發企業成本核算中的主要問題

2.1 成本核算對象不明確

房地產開發項目營銷對象為社會大眾群體，為加快資金回籠，房地產企業會借助分期、分片開發的形式進行項目開發。 同時，為滿足不同客戶群體的多元化需求，房地產企業開發的項目包括別墅、標準住宅房、商品房等多種類型。開發形式的多樣化，使成本核算工作難度加大，會計準則中針對成本核算對象的界定尚未明確，導致企業在開展成本核算時，無法做到對核算對象的正確、統一選取，影響了成本核算的效果。

2.2 成本費用歸集不到位

會計準則提出：成本費用的歸集，若成本核算對象明確界定，則可以將開發成本計入特定的成本核算對象。 如在企業生產過程中產生某項成本，那么此項成本可以納入開發直接費用， 屬于產品成本。若核算對象無法明確界定，其成本歸集則需先作為過渡性成本項目，如某項費用是企業開展多重產品生產中形成的， 應將此項費用判定為公共費用，需要依托于相關規則的歸集來進行成本劃入。 在實際成本歸集過程中，因其歸集過程的煩瑣性、復雜性，企業歸集開展不到位，導致房地產企業針對項目融資費用、配套費用、拆遷費用等間接成本尚未制訂科學對策進行成本核算。

2.3 成本虛增問題未解決

房地產項目開發涉及內容相對較多，所以成本核算開展會囊括諸多的費用種類、類型，如土地費用、安裝工程費用、配套設施費用、管理費用、前期工程費用、基礎建設費用、利息費用、營銷費用等。分析現階段我國房地產企業發展現狀，因開發成本增大、繳納稅金壓力等影響因素的存在，部分房地產企業為降低稅金繳納壓力，選擇對土建、市政等成本費用虛增，以此達到降低利潤指標的目的。 也正因成本虛增問題的存在，導致相關成本費用失真，其成本消耗情況無法真實體現，進而影響到成本核算精準性。

3 解決問題的具體對策

3.1 統一成本核算口徑

房地產開發項目復雜、煩瑣，成本核算難度較大， 房地產企業要想進一步提升成本核算效果，需重視對核算人員能力與素質的提升，正確樹立成本核算意識，正確認知成本核算的重要性與必要性，在財務管理中凸顯出成本核算的主要地位。 具體成本核算中，核算口徑統一是成本核算開展的基礎前提，企業可結合以下幾點來進一步規范成本核算口徑。

1）依據財務管理規定與要求的分析，對成本核算的標準進行統一界定， 確保成本核算規范化、統一化開展。 如實際成本核算期間，財務部門可結合對企業成本核算現狀與要求的分析，科學設立成本核算臺賬，實現項目開發成本利用統一的標準與模式進行記錄與核算，進一步提升成本核算科學性。

2）做到利用統一成本核算標準進行同個項目成本核算，避免成本核算因口徑的不統一導致核算結果不準確。

3）若房地產企業同時開發開發多個項目，成本核算難度就會加大，核算的開展無法確保在同一口徑下有效完成。 對此，核算人員需結合實際情況進行成本費用的合理分配與歸集，通過對成本核算明細的科學制訂，保障其成本核算效果達到標準要求。

3.2 明確成本核算對象

成本核算對象的明確有助于房地產企業提升成本核算的準確性，所以房地產企業需重視對成本核算對象的明確， 為成本核算高質量開展打下基礎。 鑒于此，在實際成本核算中，房地產企業可以將項目單項當作核算對象。 若開發項目具有周期長、規模大等特點，可以依據項目某一特性因素的分析進行項目的劃分，此時成本核算可以對每個劃分部分逐一核算，在降低成本核算難度的同時，確保各個劃分部分的成本核算可以精準、全面地體現出相應的成本信息，為后續竣工結算提供數據支撐。

3.3 構建成本控制體系

成本控制體系的構建與落實是項目成本管理的主要依據， 通過對成本管理體系的構建和完善，可解決項目開發期間存在的成本虛增問題，為企業成本核算打下良好基礎。 通過房地產企業成本調查發現，工程造價成本、利息成本及土地費用是出現成本虛增問題的主要方面。 因此，房地產企業可以以此為基礎構建三級成本控制體系。

1）造價成本控制。 依據開發項目特點分析，構建完善成本核算體系、預決算控制體系，依據對成本核算計劃的落實，為項目造價成本控制提供保障。

2）土地費用控制。土地費用具備包括批租費用、拆遷費用及安置費用等。 鑒于此，在成本控制時，房地產企業應要求財務人員嚴格遵循相關法律法規，對項目拆遷安置環節產生的費用精準核算， 避免在拆遷安置費用核算過程中出現業主隨機分戶的現象。

3）利息費用控制。 目前大部分房地產企業主要籌資對象為銀行，因多種因素的存在，項目資金回籠速度較慢。 為避免房地產企業利息費用成本的不斷增加，財務人員需立足于專業角度，分析項目開發具體情況與特征， 以此為依據制訂科學還款計劃，實現對利息成本的有效控制。

3.4 實施監督制度

房地產企業工程造價可借助內部審計、外部監督形式強化控制。 如通過外部監督強化造價管控，企業可委托三方會計事務機構進行成本造價監督管控，以事前、事中、事后監督方式參與到企業項目開發中，在要求企業成本核算人員提供相關工程造價信息的同時，三方監督人員需親身參與到項目造價管控中，實現對工程造價成本的全面監督。 房地產企業內部審計時需結合項目開發現狀，組建單獨審計部門，要求審計部門明確自身職責，積極參與到造價控制中，加大對工程造價的管控力度，降低成本虛增問題出現的概率。 此外，房地產企業需重視對審計制度的完善，綜合分析現階段項目開發現狀、企業運行現狀，建立健全靈活性、適用性的審計制度，為審計部門的監督提供依據與保障。

4 結語

成本核算是房地產開發企業控制成本、創造經濟利益的重要手段，盡管現階段成本核算存在一些問題，但是所取得的成效仍較為顯著。 鑒于此，房地產企業需明晰現階段成本核算中存在的問題，通過明確成本核算對象，確定科學且統一的核算口徑，落實審計監督機制，結合完善的成本管理體系，為房地產企業的經濟利益提供保障。