前期建筑策劃對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)性影響分析

郝衛(wèi)峰

內(nèi)容摘要 房地產(chǎn)項目具有投資成本較高，受政府政策影響較大，項目資金需要投放的時間較長等特點，同時，房地產(chǎn)項目事關(guān)民生問題。對房地產(chǎn)項目做好前期建筑策劃工作是保證房地產(chǎn)項目盈利的前提，尤其需要注重開發(fā)初期的成本控制工作。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)中，項目的最終收益受多種因素影響，做好前期策劃工作，對提高開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益意義重大。

關(guān)鍵詞 建筑策劃 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)

1 引言

伴隨我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也飛速發(fā)展起來，已成為經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一。房地產(chǎn)項目的前期成本控制是保證房地產(chǎn)項目實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。特別是在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)面對的競爭環(huán)境是復(fù)雜多樣的。為了確保房地產(chǎn)項目能夠獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，必須在前期做好建筑項目的策劃工作，對項目的建設(shè)成本有準(zhǔn)確的把握。文章從建筑策劃的概念出發(fā)，分析了前期建筑策劃對房地產(chǎn)項目的重要性，以期為房地產(chǎn)項目開發(fā)之前的建筑策劃工作提出可行性建議。

2 建筑策劃的概念

建筑策劃指的是規(guī)劃者對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的研究和分析，掌握區(qū)域房地產(chǎn)市場趨勢，制定詳細(xì)的市場規(guī)劃和投資計劃，并根據(jù)國家法規(guī)和規(guī)范對具體房地產(chǎn)項目進(jìn)行綜合設(shè)計定位和開發(fā)，是城市發(fā)展其建筑優(yōu)勢使其適應(yīng)市場需求并取得經(jīng)濟(jì)效益的行為。一般來說，建筑策劃是讓建筑師使用各種手段在分析和研究市場需要的基礎(chǔ)上設(shè)計房地產(chǎn)項目，確定設(shè)計目標(biāo)和設(shè)計方法。建筑策劃的整個環(huán)節(jié)必須在政府政策和指導(dǎo)下進(jìn)行，要遵循相關(guān)政府法規(guī)。在進(jìn)行建筑策劃之前，建筑師在總體城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，分析房地產(chǎn)項目周圍的交通和居住條件，合理規(guī)劃建筑面積和建筑風(fēng)格等，然后再進(jìn)行成本的核算工作。

3 前期建筑策劃對房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要性

一直以來，房地產(chǎn)項目的建設(shè)策劃工作都是交由房產(chǎn)銷售人員負(fù)責(zé)的。對于銷售人員來說，他們懂得如何推銷房子，但是規(guī)劃設(shè)計方法卻太過業(yè)余，他們?nèi)狈ㄖO(shè)計的專業(yè)知識，也沒有相對完善和先進(jìn)的設(shè)計概念，從而導(dǎo)致設(shè)計方案的可操作性不強(qiáng)，需要消耗的經(jīng)濟(jì)成本太高。經(jīng)由銷售人員設(shè)計出來的房地產(chǎn)項目，在建筑施工過程中各種矛盾、問題層出不窮，從而延遲了房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間，同時也增加了經(jīng)濟(jì)成本。因此，在今后的房地產(chǎn)項目設(shè)計中，需要重視建筑師在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的作用，做好項目施工前的策劃工作，節(jié)約建設(shè)成本，以最大限度地提高經(jīng)濟(jì)和社會效益。

在項目施工之時，需要借鑒前期完成的建筑策劃。前期的建筑策劃通過確定房地產(chǎn)項目的規(guī)模、性質(zhì)、內(nèi)容等來確定建筑項目的空間組織模型，并為建筑項目的開展提供環(huán)節(jié)的指引[1]。建筑策劃不同，完成的項目會有完全不同的效果。在房地產(chǎn)項策劃中，建筑風(fēng)格和樣式的不同可能會影響人們的生活方式和價值觀念，甚至可能因此引領(lǐng)出新興的居住文化。建筑策劃充分考慮了建設(shè)項目的社會性和實用性，結(jié)合了社會環(huán)境、周邊設(shè)施、自然地理環(huán)境，實現(xiàn)了建筑與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，有利于實現(xiàn)建筑的特色和完成獨具創(chuàng)造性的建筑。同時，在建筑策劃中通過借鑒先進(jìn)科學(xué)技術(shù)能夠讓建筑設(shè)計的過程更加科學(xué)合理，有助于改善了人們的生活環(huán)境，提升人們的生活品質(zhì)。

4 前期建筑策劃對房地產(chǎn)項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性影響

4.1 了解整個項目

在開始項目之前，需要對建設(shè)項目有整體的把握。需要把控的內(nèi)容包括規(guī)劃項目的地理位置、周圍環(huán)境等[2]。這個環(huán)境既包括自然環(huán)境，也包括當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、社會環(huán)境。從自然環(huán)境的角度來說，包括地形地貌、氣候、水文條件、植被和土壤類型等。社會環(huán)境包括施工位置、風(fēng)土人情和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

對總體情況的了解有利于發(fā)揮建筑策劃工作的指導(dǎo)作用。例如，施工地點的地形有一定的起伏的話，當(dāng)?shù)氐钠露仍?0%以內(nèi)，就可以通過減少建筑土方的使用，同時也能減少項目的建設(shè)成本。如果坡度大于10%，則應(yīng)對其進(jìn)行填挖，這種做法能夠盡可能地節(jié)約材料;但當(dāng)坡度大于25%時，土方量和室外工程的工程量就不可避免地要加大，通過垂直等高線斜交的方式來進(jìn)行規(guī)劃。此外，當(dāng)?shù)厝粲凶匀簧L的植物，應(yīng)該盡可能地保留，這樣可以降低人工種植增加的成本，在美化居住環(huán)境的同時也達(dá)成了建筑和自然環(huán)境和諧共處的愿景。對原有植物的保留不僅能夠減少人工留下的痕跡，而且使居住環(huán)更富自然，更加宜居。了解施工地點周圍的環(huán)境，能夠更好地收集到需要的信息，同時預(yù)知施工過程中可能遇到的困難，因此在實際的施工過程中，能夠減少問題出現(xiàn)的頻率并少走彎路。

4.2 對整體規(guī)劃的影響

在前期的建筑規(guī)劃中，建筑師應(yīng)該將建筑項目的開發(fā)成本和后期的銷售過程結(jié)合起來，合理利用有限的土地資源，實現(xiàn)有限的建筑面積和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一[3]。例如，在規(guī)劃中，建筑項目的高度控制在60 m。如果每層均為3 m，那么可以修建出20層樓。但是，國家對于高層建筑有特殊的規(guī)定，建筑超過20層就需要消防樓梯和電梯各自兩個。而如果只修建18層的話，那么就只需要修建1個消防樓梯、2部電梯。很明顯，修建18層對整個項目來說是最為經(jīng)濟(jì)的選擇。另外，在建筑策劃中應(yīng)考慮日照的方向和建筑距離。規(guī)劃時，必須充分考慮施工地點太陽光來的方向，以及怎樣的樓距能夠?qū)崿F(xiàn)對陽光最合理的利用。從專業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)項目未來的發(fā)展方向集中在住宅或商業(yè)上，在規(guī)劃中應(yīng)該就有充分的體現(xiàn)。同時，根據(jù)土地的大小、設(shè)計概念、規(guī)劃平面空間的概念，首先繪制草圖，然后對其進(jìn)行修改和完善。

4.3 對整體規(guī)劃的影響

做好前期的建筑策劃對項目施工也有重要的影響。每個戶型的設(shè)計、戶型的面積等都是房地產(chǎn)建筑規(guī)劃的重點。戶型的出入會致使平面布局的差異，從而影響內(nèi)墻和外墻的長度，因此只有緊湊的布局才能縮短墻的長度，降低建筑腳手架的成本并降低成本。另外，如果面積相同，則面積越小則成本越小。因此，應(yīng)將矩形平面用在住宅項目的建設(shè)中，實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益。不同的建筑風(fēng)格吸引的購買人群存在差異，因此也會對房地產(chǎn)建設(shè)項目最后的經(jīng)濟(jì)收益產(chǎn)生一定影響。建筑項目需要的材料有多種，其風(fēng)格各異，但是建筑材料的價格并不代表建設(shè)項目的水平。有時，價格較低建筑材料也可以達(dá)到高端建筑效果。因此，規(guī)劃人員在建筑時運(yùn)用現(xiàn)代化的造型手法，通過色彩的對比、色彩的融合，來表現(xiàn)不同的建筑風(fēng)格，通過最簡潔、成本適中的方法實現(xiàn)最具特色和創(chuàng)意的想法。

4.4 規(guī)劃相關(guān)配套設(shè)施

房地產(chǎn)項目內(nèi)部建設(shè)完成后，有必要考慮社區(qū)相關(guān)的配套設(shè)施。第一，社區(qū)的主要入口和次要入口應(yīng)該要進(jìn)行合理的規(guī)劃。在規(guī)劃主要和次要入口時，必須樓層的布局，整個項目道路的鋪設(shè)及植被的覆蓋范圍，區(qū)別主要和次要入口主要是為了給人們的生活帶來便利，同時也能節(jié)省成本。第二，鋪設(shè)道路必須綜合考慮許多因素。在道路選址時應(yīng)盡量避開地下車庫、煤氣管道和下水道等，以免在長期的使用中對這些設(shè)施造成損害。地下車庫和停車位的規(guī)劃應(yīng)與住宅建筑和道路規(guī)劃相結(jié)合[4]。停車位的數(shù)量應(yīng)該結(jié)合小區(qū)的居住人數(shù)等來考慮，保持在一個適度的范圍，在位置上以既不離住宅太遠(yuǎn)，又不會太近，因為車輛在行駛過程中會產(chǎn)生噪聲和光污染，影響到居民的休息的和生活。因此，在設(shè)置停車位時，應(yīng)分流人員和車輛，使車輛可以直接從外圍進(jìn)入停車場，以免對社區(qū)造成影響。

5 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，要實現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)利益，需要對建設(shè)項目進(jìn)行全面的考察和分析。在項目施工的前期，對建設(shè)項目進(jìn)行規(guī)劃能夠?qū)椖克璧某杀居兴盐眨茖W(xué)選址，綜合考慮開發(fā)地點的自然環(huán)境和社會環(huán)境，將社會效益和環(huán)境效益有機(jī)地結(jié)合在一起，以最大限度地開發(fā)各種資源，節(jié)省成本并實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。同時，做好前期的策劃，能夠有效優(yōu)化項目建設(shè)中的問題，減少不必要的成本，降低施工過程中事故發(fā)生的概率，有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]邵慶，陸偉.房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計的有機(jī)契合分析[J]. 住宅與房地產(chǎn)，2018，491（6）：15.

[2]張軍英，周陶洪，李慶娟.基于經(jīng)濟(jì)可行性的項目前期策劃[J].住區(qū)，2019（3）：68-72.

[3]羅瑛瑩.關(guān)于房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計的有機(jī)契合研究[J].建筑技術(shù)研究，2019，2（2）：153-154.

[4]任智勇.合理建設(shè)小區(qū)地下車庫的綜合分析[J].山西建筑，2009（11）：34-35.