“三測合一”以及房產與規劃建筑面積之間的差異分析

邵風波

摘 要 在建工程項目測繪測量中，土地竣工、房產以及規劃竣工這三項測繪是其核心內容。在房屋建筑測量中，傳統的測量方法已經無法滿足現代化測繪工作的要求，多次重復測繪，既增加了房屋測量成本，更浪費了大量測繪資源。而應用”三測合一”測繪技術，可實現成果共享，進一步協調統一測繪技術標準。運用”三測合一”所獲取的房產實測面積計算結果與規劃建筑面積測繪得出的結果存在著一定的差異，造成這種情況的原因在于兩種測繪方式所選用的計量標準不同。

關鍵詞 房產實地測量;三測合一;測繪工作;差異分析;規劃建筑面積

早期房屋建筑面積測繪中，工程測繪人員所運用的測量方法往往存在重復的情況，不單單是影響測繪工作效率，甚至是延誤房屋建筑施工方的工作進度。與此同時，房屋建筑測量工作需要多個測繪單位共同完成，這就在一定程度上造成了人力、物力及時間等多方資源的浪費。應用“三測合一”便可有效解決這一問題，在房屋建筑工程項目竣工收尾環節，選擇資質完備的測繪單位進行房產實測、工程竣工驗收測量與規劃核實測量，經相關部門審批后進行不動產登記。

1“三測合一”

“三測合一”中的三測是指在建工程項目竣工后的規劃竣工、土地竣工與房產實測這三項測繪工作。“合一”是指將建筑工程驗收環節中涉及的上述3項測繪工作進行科學整合，由資質完備的同一測繪單位，以統一收費標準，根據三測結果制定出相應的測繪成果報告。房屋測量是以GB/T17986-2000為標準，全方位實地測量房屋建筑施工尺寸大小，劃分房屋各功能區域，以此進行房屋建筑面積計算[1]。規劃竣工測繪以國家統一規定的建筑面積計算標準要求為依據，具體包括綠化、建筑面積核實測量、審批紅線外短距離范圍內地形圖、建筑房屋四周或者是高度等多方測量。土地竣工測繪則是指分幢占地測量、地籍圖測繪等，其主要作用是核查批準用地與實際建設間是否存在超紅線用地、少批多用等違規施工建設情況。

2應用“三測合一”的優勢

以往工程項目測量多為串聯式測量，由三個測繪單位進行實地測量，而房產、土地及規劃部門間無法形成聯動，往往上一測量工序未完成前無法進行下一階段的測繪工作，如此造成各項資源的大量浪費。另外，房產、土地及規劃各部門間所得出的測量數據可能存在不一致，這就需要多次重復測量。“三測合一”是對規劃竣工測繪、土地竣工測繪、房產測繪等進行優化整合，由同一測繪單位實施建設項目的上述三項測量，以高效率測繪服務，最大限度上提升時間、人力與物力等各項資源利用效率。“三測合一”可實現資源共享，結合“三測合一”實際建設工程項目案例，排出其他干擾因素，由同一測繪單位負責建設工程項目的所有測量工作，可有效縮短野外作業時間，其測量效率可保持在1天/1.5幢。與此同時，應用“三測合一”可減少重復測繪，以統一收費標準進行一次性收費。允許多個測繪單位進入市場競爭，突破測繪壟斷局限，以此提升測繪單位的競爭意識，積極發展智能高端測繪技術，逐步強化自身綜合實力[2]。

3“三測合一”存在的不足

隨著“三測合一”大范圍應用，各測繪單位間的競爭愈演愈烈，由此很有可能呈現惡性競爭的趨勢，繼而影響建設工程項目測繪、測量效果。一方面，在多種因素作用下，各個測繪單位間的技術水平、服務水平及人員素養等等都存在著一定差異，因而“三測合一”應用效果也各不相同，無法充分發揮出“三測合一”的優勢。另一方面，在市場競爭中，某些測繪單位為占據更多的市場份額，很有可能進行惡意降價，這樣既擾亂了測繪市場秩序，也不利于測繪市場健康有序發展。基于此，相關管理部門必須有效規范測繪市場，制定準入門檻、構建測繪單位信息數據庫，對于不同測繪單位收費標準、資質評級等加以合理管控，維護測繪市場秩序，以此保障“三測合一”的應用效果[3]。

4房產與規劃建筑面積差異

在實際的“三測合一”應用過程中，絕大多數工程建設項目的房產實地測量面積與規劃建筑面積間都存在不一致，究其根本，造成測量差異的主要原因是所參照的測繪規范標準不同。GB/T17986-2000 是房產實測建面測量的規范標準，而GB/T50353-2013是規劃建筑面積測量計算的規范標準。GB/T17986-2000與GB/T50353-2013二者適用范圍、應用目的及計算規則各不相同，將這兩種測繪規范標準應用于同一建設項目中，房產實測面積與規劃建設面積差異事項有很多，簡單列支以下幾個常見的不同之處。第一，建筑面積計算，在GB/T17986-2000標準下，有頂蓋、結構堅固且高度在2.2米以上的永久性建筑稱之為房屋建筑面積，具體包括陽臺、地下室、室外樓梯等地上建筑面積與地下建筑面積。而在GB/T50353-2013標準下，自然層外圍結構所對應的外圍水平面積之和視為房屋建筑面積，結構層高大于2.2米以上的，按照100%計算，而低于2.2米的層高結構，則按照50%計算建筑面積。二者之間的區別在于房屋結構層高規定不一致，規劃建筑面積計算將2.2米以下結構層高以50%計算。第二室外樓梯面積計算，在GB/T17986-2000標準下，有頂蓋的室外樓梯按照各層水平投影面積計算，無頂蓋則以其50%計算。而在GB/T50353-2013標準下，室外樓梯面積計算并入房屋建筑自然層面積計算單層，以其外圍結構水平投影面積50%計算。二者之間的區別在于，前者將有頂蓋室外樓梯按照全面積計算，無頂蓋按照50%建筑面積計算。后者規劃建筑面積以其50%面積計算。第三，陽臺，是否為封閉式或者是房屋主體結構內外來判斷以全面積計算或是1/2面積計算。

5結束語

總之，三測合一”使用過程中，由于房屋建筑面積參照標準規范不同，使得房屋實測數據與規劃建筑面積間存在一定差異，這兩種建設項目測繪標準并不會對測量工作產生實質上的影響。

參考文獻

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[2] 游娟，黃春曉.新時期保障性住房演化的進程與對策研究——以南京市為例[J].現代城市研究，2020（4）：114-123.

[3] 林惠庭，羅維高，唐小原，等.縣級行政區裝配式建筑高質量發展的實踐與展望——以珠海市斗門區為例[J].綠色建筑，2020，12（1）：77-80.