樓市現(xiàn)收緊跡象，入市還是觀望

趙新江

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，下半年，因城施策的調(diào)控政策下，更大規(guī)模的樓市緊縮政策可能會(huì)在更多樓市過(guò)熱的地方出臺(tái)。

7月6日，寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，核心內(nèi)容包括擴(kuò)大限購(gòu)范圍，加強(qiáng)住房貸款審核等。進(jìn)入7月，杭州、東莞等熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策，為房?jī)r(jià)降溫。2020年已經(jīng)過(guò)半，樓市也迎來(lái)了新的曙光。與2019年上半年相比，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控了304次，相比去年同期增長(zhǎng)了21%。當(dāng)下購(gòu)房者是入市還是觀望？

熱點(diǎn)城市限購(gòu)升級(jí)

進(jìn)入7月，一些樓市過(guò)熱的城市，接連出臺(tái)政策調(diào)控樓市，為房?jī)r(jià)降溫。《理財(cái)》雜志記者梳理如下：

7月2日，東莞市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷(xiāo)）售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》對(duì)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售監(jiān)管等作出了明確指導(dǎo)。

《通知》指出，2020年8月1日起，申請(qǐng)預(yù)售的商品住房項(xiàng)目（含前期已辦過(guò)預(yù)售和首次辦理預(yù)售的項(xiàng)目），總建筑面積3萬(wàn)平方米及以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售;總建筑面積3萬(wàn)平方米以上但剔除地下室面積后不足3萬(wàn)平方米的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售;總建筑面積3萬(wàn)平方米以上分期申請(qǐng)預(yù)售的，每期申請(qǐng)預(yù)售的建筑面積須不少于3萬(wàn)平方米，尾期建筑面積低于3萬(wàn)平方米的須一次性申請(qǐng)預(yù)售。此外，《通知》指出要加大力度打擊捂盤(pán)惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為。

7月2日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售有關(guān)要求的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)公證搖號(hào)銷(xiāo)售有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確。

《通知》進(jìn)一步規(guī)范了高層次人才優(yōu)先購(gòu)房有關(guān)要求，明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房方式購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。《通知》進(jìn)一步加大了新建商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售對(duì)“無(wú)房家庭”的傾斜力度，明確均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無(wú)房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

7月6日，寧波市政府新聞辦公室微信公眾號(hào)“寧波發(fā)布”披露，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)當(dāng)前寧波偏熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”。《通知》從保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政，從7月7日起實(shí)施。

東莞和杭州分別是上半年房?jī)r(jià)漲幅靠前的兩個(gè)二線城市，其中東莞上半年房?jī)r(jià)上漲超過(guò)一成，杭州樓市上半年不斷升溫，6月成交量創(chuàng)下近3年來(lái)的最高值，多個(gè)新盤(pán)出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)，部分千萬(wàn)豪宅出現(xiàn)搶購(gòu)。

據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，進(jìn)入6月后，樓市成交活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，武漢市場(chǎng)也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)達(dá)到304次，2019年上半年為251次，同比上漲21%，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。具體來(lái)看，在1-4月房地產(chǎn)調(diào)控238次高位的基礎(chǔ)下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，5月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)明顯減少，合計(jì)全國(guó)有35次房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控，6月只有31次。

寧波6月新房漲幅全國(guó)第一

按照中指研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)榜單，今年6月，寧波新建住宅平均價(jià)格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、嘉興、南京等城市，其漲幅居全國(guó)第一。

寧波市住建局等四部門(mén)表示，受新冠肺炎疫情后土地供應(yīng)放緩、居民購(gòu)房需求補(bǔ)充釋放、融資環(huán)境相對(duì)寬松、寧波城市吸引力增強(qiáng)等諸多因素影響，近段時(shí)間以來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場(chǎng)方面，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)持續(xù)走高，溢價(jià)率持續(xù)攀升;房產(chǎn)市場(chǎng)方面，價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)，不少樓盤(pán)重現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房和“日光盤(pán)”現(xiàn)象，市委、市政府高度重視。

從土地市場(chǎng)情況來(lái)看，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年共出讓118宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓建筑面積930.4萬(wàn)平方米，出讓金640.3億元，樓面均價(jià)6883元/平方米，平均溢價(jià)率30.84%。其中，出讓宅地（含商住）77宗，總出讓建筑面積718.2萬(wàn)平方米，出讓金598.1億元，樓面均價(jià)8328元/平方米，樓面均價(jià)同比上漲37.2%，平均溢價(jià)率32.31%。

寧波市住建局等部門(mén)認(rèn)為，年初為應(yīng)對(duì)疫情影響，寧波市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)紓困政策措施，總體效果明顯，市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)得到快速恢復(fù)。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)看，有必要對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《理財(cái)》雜志記者表示，寧波出臺(tái)的政策，實(shí)際上反映了今年上半年部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)等依然偏熱的現(xiàn)象。若是總結(jié)起來(lái)，今年上半年，包括寧波、杭州、東莞、深圳等地都出現(xiàn)了炒房的現(xiàn)象。這也說(shuō)明，雖然全國(guó)市場(chǎng)是以降溫為特征的，但部分東部沿海城市依然出現(xiàn)了樓市升溫過(guò)快的現(xiàn)象。從穩(wěn)預(yù)期的角度出發(fā)，必須對(duì)此類(lèi)市場(chǎng)積極進(jìn)行管控。同時(shí)，很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，包括杭州的人才購(gòu)房限售、寧波的限購(gòu)政策升級(jí)，進(jìn)一步說(shuō)明部分城市非但不會(huì)松綁購(gòu)房政策，反而會(huì)進(jìn)一步加碼。其都說(shuō)明當(dāng)前政策調(diào)控依然是以“房住不炒”為前提的。若出現(xiàn)各類(lèi)炒作等現(xiàn)象，政策升級(jí)和收緊都是大概率事件。

樓市成交量恢復(fù)到正常

整體而言，如今國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市成交已經(jīng)完全恢復(fù)或基本恢復(fù)到疫情前的水平。

上半年，受疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在前兩個(gè)月受到明顯沖擊，各項(xiàng)指標(biāo)斷崖式下跌，多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策紓困房企。

而6月房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)意味著，此前的紓困、支持政策已無(wú)繼續(xù)出臺(tái)的必要。在相對(duì)寬松的貨幣等推動(dòng)下，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度節(jié)節(jié)攀升。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)同期最低。

但3月以來(lái)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，5-6月成交面積已接近近3年同期平均水平。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，在各地靈活因城施策、企業(yè)積極營(yíng)銷(xiāo)、降息促使購(gòu)房成本下降等多個(gè)因素綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù);5月50個(gè)代表城市商品住宅成交面積同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，6月略高于近3年同期平均水平。

同時(shí)，據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額14517.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)33%。第二季度，百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售恢復(fù)情況好于預(yù)期，TOP100房企第二季度全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模高于去年同期。

事實(shí)上，在樓市過(guò)熱地區(qū)加強(qiáng)調(diào)控早有端倪，“房住不炒”、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控基調(diào)并未發(fā)生改變。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，下半年，因城施策的調(diào)控政策下，更大規(guī)模的樓市緊縮政策可能會(huì)在更多樓市過(guò)熱的地方出臺(tái)。