中小型房地產企業成本管理與控制探討

【摘要】中小型房地產企業由于自身規模不大、開發周期長、資金投入大等特點，行業風險遠高于其他行業。特別在新的經濟形勢下，宏觀調控和信貸政策的影響無疑增大了房地產企業的現金回收期。因而，通過提高企業的成本管控效力來提升房地產企業的市場競爭力成為了各大房地產研究的重點。

【關鍵詞】房地產企業 財務管理 成本管控

據統計，截至2019年5月全國房地產累計調控205次，多地政策再次出現收緊趨勢。在房地產業黃金增速期相對放緩的背景下，房地產價格與銷量難以實現大幅上漲、利潤值被不斷壓縮，因而實行成本管理成為提高房地產企業核心競爭力、保障企業健康發展的必由之路。當前，房地產行業競爭白熱化，要想在激烈的競爭中巋然不倒，有效的成本控制對于房地產企業來說十分重要，然而就房地產行業的發展現狀來看，在成本管控方面還存在著諸多迫切需要解決的問題。

一、財務管理視角下房地產企業成本管理存在的問題

（1）財務資金來源多樣性。隨著房地產行業的持續火爆，很多工業企業甚至是商業企業開始轉向地產行業，這些房地產企業大多存在資金實力較弱且專業化程度低等特點，特別是中小型房地產企業，往往主要采用銀行貸款和民間借貸作為資金來源渠道，導致資金成本居高不下，直接增加了企業的管理難度以及成本控制難度，這在很大程度上為企業的健康良性發展，降低企業成本埋下了隱患。

（2）成本管理制度缺失。大量企業的涌入，導致房地產企業內部管理制度層出不窮且又參差不齊，絕大多數企業內控機制欠缺，成本控制流于表面，沒有建立完善的部門機制，也沒有明確的資金使用規章制度，更沒有成本核算的相關約束，往往都是企業發展到哪開支到哪，相關的成本費用都沒有一個合理的預算管理和約束，隨意性較大。

（3）資金使用用途不合理。隨著房地產企業所需配套的鋼材、水泥、人力等成本的不斷攀升，房地產企業經營過程中資金鏈容易斷裂，再加上房地產項目前期資金需求量大、成本高、項目投資周期長。很多的中小型房地產企業并沒有合理的運用前期資金，也沒有按照預定的項目規劃安排資金的各項用途，沒有將資金的效用最大化，資產負債率過高。當前，中小型房地產企業成本持續增加、財務風險急劇加大、抵御財務風險的能力減弱，如果房產企業能夠合理的運用資金，便能夠滿足企業發展的需求。

二、財務管理視角下的房地產企業成本管理優化建議

（1）加強企業成本管理體系建設。隨著幾大地產企業集團的形成，地產行業已由粗狂型擴張轉變成對成本的嚴格管控，有效提高房地產企業的成本管理效率，建立健全相關的制度體系已成為工作的重心。

首先，房地產企業應加強成本管理的隊伍建設，形成起一個以總會計師為首的企業成本管理中心，為企業重大項目的抉擇提供必要的策劃和考核;在房地產項目發展中及時提供各項數據的支撐，盡可能的避免出現偏差和不足從而保證資金的有效利用。其次，房地產企業應完善相關管理制度的建設，通過行之有效的制度管理和約束，使房地產企業的成本管理工作進一步趨于科學化、合理化以及規范化，讓每個項目的開發都符合企業本身的發展目標和發展規劃，將目標成本盡可能做到精細化管理，并將其有效運用于房地產項目的建設中去，切實提高房地產企業的成本管理效率。

（2）全面推行預算管理。資金投入大以及建設周期長是房地產行業的標簽，它一方面形成了行業的進入壁壘，但同時也提高了行業自身的風險，加之地產行業也與國家宏觀經濟調控和建筑材料價格等諸多方面息息相關，因此全面預算管理成為了房地產行業成本管控中不可缺少的一環。而房地產行業的預算不僅僅是簡單歸集各項目開發過程中所需的費用，它更重要的是對房地產項目開發投資必要的分配、管理和監督。在日常預算管理過程中，從規劃設計、項目招投標、施工、銷售等各個環節都應推行全面預算管理，實現資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費，有效降低房地產企業的項目開發成本，降低項目投資的風險值。

（3）建立成本管理責任體系。發揮監督成本管理全過程的重要作用，明確各部門明確自己的工作職責，是房地產企業加強成本管理的重要保障。首先，房地產企業應根據年度預算按照各職能部門的不通過分工明確各各責任主體，明確責任主體的相關職責范圍，并在各個環節中做到與其他部門相互交流以及密切合作。其次，建立主體考核指標。企業應以公司的實際情況和各項目需求為出發點，以定量指標為主建立企業考核指標，做到考核指標要具有極強的實用性和可操作性。最后，根據考核指標建立完善的評價機制。隨著評價機制的不斷完善，管理人員可以及時掌握成本管理情況，根據企業發展需要結合成本管控結果已達到進一步完善房地產企業的管理，從而有效降低各開發項目的建設成本，最終達到加強企業成本管理的根本目的。

三、結語

簡而言之，房地產行業的特殊性導致了房地產企業成本核算的復雜性，為確保企業在新形勢下的穩定持續發展，房地產企業應當重視成本管理工作，充分發揮成本管理的重要性，完善成本管理體系，實現企業成本管理的目標，以此不斷提升企業的核心價值。本文從房地產，特別是一般中小型房地產成本核算的現狀入手，分析了當前房地產企業成本管理、控制中存在的問題，并有針對性的提出了強化房地產企業成本管控的對策建議，以期能推動房地產企業持續、健康、平穩發展。

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作者簡介：鄭鴻云（1990-），男，漢族，重慶渝北人，注冊會計師，教育學碩士，重慶華宇集團，主要研究方向：財務管理與資本運營。