房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理運(yùn)用思考

李濤

摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本已經(jīng)達(dá)到飽和的狀態(tài)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益并不是特別好，其發(fā)展前景還不是特別的明朗。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升自身的經(jīng)營(yíng)效率，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保企業(yè)獲得進(jìn)一步的發(fā)展空間，就需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全成本的管理方式，從成本管理著手，構(gòu)建科學(xué)合理的全成本管理體系，通過(guò)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理工作，提升企業(yè)自身的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。所以，本文將從房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目著手，在全成本管理理念的引導(dǎo)下，全面思考如何在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中構(gòu)建科學(xué)合理的全成本管理體系，同時(shí)還簡(jiǎn)要分析了當(dāng)前全成本管理體系中存在的一些問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的改進(jìn)策略，確保房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作的順利開(kāi)展，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;全成本管理;改進(jìn)策略

引言

近來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革工作的深入進(jìn)行，在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)的影響下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平也進(jìn)一步提升了，人們的生活水平也越來(lái)越高了，所以，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也在不斷提高，尤其是在住的方面，這就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有了更高的要求。在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，其運(yùn)營(yíng)管理效率還有待提升。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提升自身的管理效率，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就需要加強(qiáng)成本方面的管理工作，不斷完善自身的成本管理體系，從而提高企業(yè)成本管理工作的質(zhì)量，盡可能地減少企業(yè)的成本開(kāi)支，提升企業(yè)的整體效益，進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

全成本的管理理念，主要以企業(yè)的全體員工和全部業(yè)務(wù)工作為管理對(duì)象，從而對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行全面的管理，其中包括項(xiàng)目選址、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造實(shí)施、營(yíng)銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本等方面。全成本管理方式的理念比較先進(jìn)，比傳統(tǒng)的管理模式更容易適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠極大程度提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的效率，進(jìn)而保證全成本管理工作的有效性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠的管理體系保障。

一、全成本管理體系的主要內(nèi)容介紹

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理體系，主要針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在全成本管理理念的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理效益的提升為目的，充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展的情況，初步構(gòu)建的全成本管理體系框架，其主要包含以下幾個(gè)方面：

第一，成本全業(yè)務(wù)覆蓋。在全成本管理體系中，將房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的劃分，并充分依照不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，在各個(gè)業(yè)務(wù)工作中進(jìn)行差異化的成本管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理，嚴(yán)格控制企業(yè)的成本

開(kāi)支。

第二，完善成本管控體系。在成本動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理體系進(jìn)行完善和改進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理工作時(shí)，需要詳細(xì)分析影響各成本的相關(guān)因素，并根據(jù)這些因素，及時(shí)提出有效的解決措施。

第三，以預(yù)算為導(dǎo)向。房地產(chǎn)企業(yè)需要在預(yù)算的基礎(chǔ)上，確保企業(yè)各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)支出都在年度預(yù)算的控制范圍內(nèi)，所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本開(kāi)支都需要在預(yù)算的控制范圍進(jìn)行。

第四，采用信息化管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始逐漸運(yùn)用先進(jìn)的電子信息化技術(shù)，采用更加先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)，進(jìn)而保證企業(yè)管理的效果和質(zhì)量，并且可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，更好地促進(jìn)企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

第五，加強(qiáng)風(fēng)控監(jiān)測(cè)。風(fēng)控檢測(cè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作有著重要的作用。通過(guò)全成本管理體系，不但可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效的控制，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控能力，避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理工作中，深入地分析項(xiàng)目的成本收益情況，方便企業(yè)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，并根據(jù)實(shí)際發(fā)展的情況，采取有效的措施進(jìn)行規(guī)避。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系的構(gòu)建與實(shí)施，有助于企業(yè)成本管控工作的順利進(jìn)行，也能幫助企業(yè)規(guī)避一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，確保房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作中存在的一些問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理理念還不夠完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作貫穿于項(xiàng)目立項(xiàng)到完工結(jié)算的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理理念并不是特別的完善，主要體現(xiàn)如下：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念并不科學(xué)，沒(méi)有正確理解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的概念，存在片面的理解，將單項(xiàng)成本費(fèi)用直接當(dāng)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，例如施工成本和管理成本等，多數(shù)企業(yè)在具體的成本管理工作中只注重這些單項(xiàng)成本的管理，而沒(méi)有對(duì)選址和設(shè)計(jì)等方面的成本進(jìn)行管理，從而使得成本管理的工作并不是特別的全面，不利于充分發(fā)揮出房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系的重要作用。

（2）在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)初期，單位決策層及相關(guān)工作人員對(duì)全成本管理理念的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，沒(méi)有有效地結(jié)合項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度，經(jīng)常會(huì)忽視一些工作，嚴(yán)重影響了全成本管理工作的進(jìn)行。

（3）部分房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門(mén)和成本管理部門(mén)缺乏溝通和交流，設(shè)計(jì)部門(mén)不具備成本管理的意識(shí)，同樣企業(yè)的成本管理部門(mén)也沒(méi)有積極地參與到設(shè)計(jì)部門(mén)的日常工作中，導(dǎo)致企業(yè)的成本管理部門(mén)不理解設(shè)計(jì)部門(mén)的真實(shí)意圖，設(shè)計(jì)部門(mén)在具體的工作也常常會(huì)受到成本管理部門(mén)的阻礙，使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理體系的效果并不是特別的突出，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本管理不夠完善

項(xiàng)目施工過(guò)程中的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作的主要組成部分，具體包含施工前、施工中和施工后等方面的成本管理工作。當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能有效控制項(xiàng)目成本和施工后的成本開(kāi)支，但是對(duì)于施工中的成本管理還是缺乏重視。在具體的施工過(guò)程中，往往都會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目工程的質(zhì)量或進(jìn)度問(wèn)題，再次對(duì)設(shè)計(jì)的總體方案進(jìn)行更改，使得施工成本進(jìn)一步增加。再加上部分施工團(tuán)隊(duì)一味地追求自身的利益，沒(méi)有嚴(yán)格按照施工流程來(lái)進(jìn)行施工，導(dǎo)致全成本的管理工作很難順利地進(jìn)行下去。另外，由于企業(yè)的項(xiàng)目部和施工團(tuán)隊(duì)溝通不及時(shí)，無(wú)法形成有效的動(dòng)態(tài)成本管理，導(dǎo)致最終成本大大地增加，嚴(yán)重影響了全成本管理工作的開(kāi)展。

（三）對(duì)投資決策環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)不夠

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投入是比較大的，一旦項(xiàng)目中斷，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人力、財(cái)力和物力造成巨大的損失。當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資決策工作的管理力度還不夠，沒(méi)有科學(xué)合理的選擇一些適合自身的投資項(xiàng)目，這就大大增加了企業(yè)的成本開(kāi)支。在實(shí)際工作中，沒(méi)有充分結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的投資選擇工作，再加上項(xiàng)目管理工作的不科學(xué)，使得項(xiàng)目在開(kāi)工后因?yàn)閭€(gè)別原因而被迫停止，造成項(xiàng)目工期延長(zhǎng)的情況，大大增加了企業(yè)的項(xiàng)目成本，不利于企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)在對(duì)施工總、分包商、甲供材料供應(yīng)商的選擇上，考慮問(wèn)題也不是特別的全面，一味地追求降低總、分包商承包價(jià)、甲供材料采購(gòu)的價(jià)格，不注重材料的質(zhì)量，進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量產(chǎn)生影響，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理運(yùn)用的改進(jìn)策略

（一）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的成本控制，構(gòu)建科學(xué)合理的全成本管理體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作的順利開(kāi)展離不開(kāi)先進(jìn)科學(xué)的成本管理理念的支撐，所以，為了滿足企業(yè)的發(fā)展需求，就需要構(gòu)建科學(xué)合理的全成本管理體系，鼓勵(lì)企業(yè)的全體員工都參與到全成本的管理過(guò)程中來(lái)。具體如下：

（1）在具體的工作中，充分融入先進(jìn)的成本管理理念，加強(qiáng)成本核算和資金運(yùn)作等方面的工作，進(jìn)一步發(fā)揮成本管理的重要作用，確保各個(gè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，充分運(yùn)用先進(jìn)的成本管理理念來(lái)解決項(xiàng)目施工前、施工中和施工后三方面的問(wèn)題。

（2）要充分意識(shí)到成本管理的重要作用。在全成本管理理念的基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化和改進(jìn)企業(yè)的組織架構(gòu)，樹(shù)立員工的成本管理意識(shí)，構(gòu)建團(tuán)結(jié)互助、全員參與的成本管理企業(yè)文化，并建立科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，不斷調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，進(jìn)一步保證成本管理的效率，充分體現(xiàn)出全成本管理的效果。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)培訓(xùn)設(shè)計(jì)人員的成本管理意識(shí)，增加設(shè)計(jì)部門(mén)和成本管理部門(mén)之間的溝通和交流，從而有利于雙方在各自工作范圍內(nèi)充分考慮成本因素，做好全成本管理的工作。

（二）加強(qiáng)施工過(guò)程的成本管理工作

第一，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程的監(jiān)控和管理，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的工作中充分考慮全局，盡量涵括項(xiàng)目建造施工的全過(guò)程，避免后期因?yàn)楦膭?dòng)設(shè)計(jì)方案而增加成本開(kāi)支。在實(shí)際的建造施工過(guò)程中，實(shí)在需要對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更的，就必須嚴(yán)格按照審批流程來(lái)開(kāi)展相關(guān)的工作。第二，需要做好施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息登記工作，保留好相關(guān)的票據(jù)憑證，確保后期財(cái)務(wù)結(jié)算工作有序進(jìn)行。第三，針對(duì)項(xiàng)目的施工過(guò)程，需要明確劃分各環(huán)節(jié)的成本責(zé)任體系。在具體的施工過(guò)程中，明確各施工單位和員工的職責(zé)，嚴(yán)格控制施工過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)簽證變更，科學(xué)合理地劃分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，并及時(shí)對(duì)各個(gè)成本目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)組建的專門(mén)績(jī)效考核部門(mén)，在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)、異常的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，及時(shí)進(jìn)行問(wèn)責(zé)，找到問(wèn)題的根源，確保其獨(dú)立性和權(quán)威性。以此推動(dòng)整個(gè)施工單位積極參與到全成本的管理工作中來(lái)，確保施工過(guò)程成本管理工作順利進(jìn)行，充分發(fā)揮出全成本管理的效能。

（三）加強(qiáng)投資環(huán)節(jié)的成本管理和控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)選擇投資項(xiàng)目時(shí)，需要充分考慮自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境，設(shè)立專門(mén)的投資調(diào)研部門(mén)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的判斷，確保項(xiàng)目實(shí)施的可能性，盡可能避免因投資失敗而造成巨大的成本損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工前，需要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡x擇總、分承包單位和甲供材料供應(yīng)商等。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)構(gòu)建先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)資源對(duì)各個(gè)供應(yīng)商進(jìn)行詳細(xì)的分析和篩選，確保選擇的供應(yīng)商在技術(shù)、資金、材料質(zhì)量和口碑等方面都符合項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，通過(guò)與其建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，獲取一定的優(yōu)惠政策，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系的有效運(yùn)用。

結(jié)語(yǔ)

強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本管理工作對(duì)項(xiàng)目的順利開(kāi)展至關(guān)重要，唯有從最前端的項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)入手，并將成本管理理念及執(zhí)行貫徹于項(xiàng)目施工整個(gè)過(guò)程，最后強(qiáng)化投資環(huán)節(jié)的成本管控，才能最終實(shí)現(xiàn)降本增效，確保項(xiàng)目高效、科學(xué)的完成。

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