淺談不動產租賃業營改增中的問題與對策

文| 陳琪香

在營改增全面施行的背景下，意味著我國迎來新稅法，雖然大部分人認為營改增政策的施行可以起到稅負減少的作用。實則不然，營改增的施行僅是針對一部分企業來說起到明顯的受益效果，而其它部分企業，3營改增的提出則間接增加了企業的稅負，其中不動產租賃行業就是典型代表。不動產租賃在具體發展過程中，因其營改增的滲透而產生諸多問題，如何進行問題的有效應對，儼然成為不動產租賃企業的主要任務。也正因此，進行營改增背景下不動產租賃問題及其對策的深入研究具有重要現實意義。

營改增下不動產租賃存在問題分析

納稅人身份認定問題

基于對營改增的施行，不動產租賃行業發展過程中，原本的5%營業稅轉變為11%的增值稅，并且在具體經營發展過程中，進項稅可以利用增值稅發票進行抵扣。在此背景下，不動產租賃行業的整體稅負呈現增高的態勢。當前營改增政策的實施，其中包括若企業年度銷售額低于500萬，則可以開展小規模的納稅人資質認定，而企業在獲取納稅人資質后，其計稅工作的開展可以利用簡易計稅法，增值稅稅率體現為5%。針對個人出租、個體工商戶出租以及其它建設收入而言，計稅方式會按照簡易計稅法，并且稅率體現為1.5%增值稅的減征收稅率。但是企業在繳納增值稅并利用簡易計稅法計稅過程中，無法進行進項稅的抵扣，這就意味著在營改增實施的背景下，企業稅負壓力會受到納稅人資質認定的影響。

異地不動產納稅申報問題

依據對營改增政策的分析，不動產租賃企業在開展業務活動過程中，倘若業務所在地與企業所在地不處于同一地區，意味著企業需進行增值稅的預交，倘若企業未開展增值稅的預交，那么企業無法正常開展增值稅的繳納。舉例說明，若Z企業位于A市，而Z企業在B市開展相應的不動產租賃業務，因為Z企業所在地與企業在B市所開展的租賃業務不在同一地點，那么Z企業需要進行正稅款的繳納，其繳納金額為企業租賃業務開展金額的“金額÷（1+11%）×3%”。而等到預交申報完畢，Z企業需在所在地按照影響增值稅繳納方法開展增值稅的繳納，此時Z企業需要繳納的增值稅金額為“金額÷（1+11%）×11%”，而針對進項稅可以利用企業在業務開展過程中產生的增值稅發票進行抵扣。

不動產租賃復雜性問題

針對不動產租賃業務的開展，具備一定的復雜性和繁瑣性，所以不動產租賃企業的財務管理工作在營改增背景下變得更為復雜和困難。當前，不動產租賃業務開展主要包括長期租賃和短期租賃兩種。其中短期租賃業務的開展主要是對承租人短期租賃需求的滿足，并且其操作過程相較更為簡單；而長期租賃的開展，主要包括售后回租、長期租賃兩種形式。而針對不同產所有權而言，租賃企業主要包括自行開發或、委建工程的不動產，或這是企業從房地產開放商手中購置的不動產。在此背景下，營改增施行導致不動產租賃業務開展變得更為復雜，企業在進項稅、租金收入等方面存在界定問題，進而增加企業財務管理與財務核算工作開展難度。

營改增下不動產租賃的應對策略

進行計稅方式合理選擇以及納稅人身份的不同認定

在營改增實施背景下，企業需要依據不同的納稅人身份認定，采取不同的增值稅稅率來開展相應的增值稅納稅活動。在通常情況下，不動產租賃企業以往的5%營業稅轉變為11%的增值稅，但是在納稅過程中企業可以利用增值稅發票進行進項稅的抵扣，而按照營改增政策要求，企業進行增值稅的繳納，其活動發生時間與企業獲取租金預收款的時間為同一天，所以納稅人企業在營改增實施背景下受到某些因素的影響極易出現前期準備不充分的現象，進而導致企業在增值稅繳納過程中沒有發票來用于進項稅的抵扣，使得企業的稅負壓力呈現出明顯增大的趨勢。鑒于此，為避免企業在增值稅繳納過程中出現稅負壓力增大的現象，企業在進行納稅人身份認定期間，需要結合具體情況進行進項稅發票開具、管理工作的強化，避免出現無發票進行進項稅抵扣現象的出現。另外，中小型不動產租賃企業，可以依據自身發展情況繼續擰小規模納稅人資質的認定，選擇合適的發展方式來推動企業朝著可持續的方向不斷邁進。

進行企業業務涉稅處理能力的提升

在營改增背景下，不動產租賃企業在具體發展過程中，其業務開展表現出較強的復雜性，并且企業涉稅財務管理工作的開展也面臨著艱巨的困難和挑戰。基于此，企業需要依據自身不動產業務涉及范圍，在具體財務管理過程中對不同租賃模式，體現為短期租賃、直租。另外，營改增背景下不動產租賃業務異地開展存在較強的復雜性，所以企業應結合具體情況構建完善且獨立的管理小組，主要負責對不動產租賃業務的統計、核算以及申報，避免出現因企業異地增值稅預繳納開展不及時而對企業增值稅的繳納產生嚴重的影響。

進行不動產租賃納稅辦法的合理規劃

在營改增全面施行的背景下，不動產企業需要在營改增初步施行階段進行優惠政策的充分抓牢，并以此為依據進行企業納稅管理過渡的有效開展。依據對以往有形動產租賃在營改增背景下的具體開展，對營改增實施前成效的項目與租賃合同進行梳理，針對在營改增實施前已經成效的合同，需要及時按照規定要求進行稅款的繳納。與此同時，企業需要求相關納稅工作人員對營改增文件、政策進行掌握和了解，結合自身實際發展情況構建完善的納稅籌劃方法，確保企業在營改增全面施行階段可以平穩過渡，降低不動產租賃企業所面臨的稅負壓力。

進行進項稅抵扣期的合理更改

不動產租賃在具體業務開展過程中，其營業前期與后期之間存在一定的稅負差異，而正因稅負前后差異的影響，導致不動產租賃業務開展呈現出“頭重腳輕”的現象，導致稅負的分布呈現出不均勻的現象和問題。而針對此類問題的解決，不動產租賃企業可以依據實際情況，對其項目進行收入型計稅方法的應用。就是在具體業務開展過程中，以分期計劃的方式來進行不動產租賃業務進項稅的支付，實現在各個經營時段進行計提折舊的分配，以此用來抵扣各個階段所產生的進項稅，或者是利用分期計劃來抵消銷項稅額，進而提升不動產租賃業務開展過程中稅負分布的合理性與均勻性。

其它事項

不動產租賃企業可以結合以下方面來實現對問題的有效應對：（1）進行住房租賃稅費的優惠。針對營業稅制的施行，其中對個人住房進行3%稅率的規定，并且不區用途。與此同時，在此基礎上進行稅收的減半。而針對營改增的施行，對個人出租用房提出相應的稅收優惠，在具體費用征收過程按照3%稅率進行征收，然后進行征收的減半。（2）進行稅率設計。針對我國新稅法的提出，其主要目的在于不減少國家財政稅收；不加大企業納稅人的負擔；不增加新稅稅率的復雜性和困難性，最大化發揮出增值稅的中性調節作用。

而針對不動產租賃行業的發展，獲取進項稅的主要突進為不動產的購、建，但是因不動產租賃具備一定的復雜性和特殊性，所以不動產租賃行業無法進行單獨存在，需要有相互銜接的企業來開展業務。所以，針對不動產租賃行業增值稅的繳納，應結合建筑行業與不動產行業的稅率進行綜合性計算，并且在具體稅率制定過程中，需要秉持著更改前后稅負基本保持不變，或者是更改后其企業稅負可以在一定程度下降低的原則。以此實現對企業稅負壓力的減少，避免企業因納稅額增大而導致經濟效益創造效果受到影響。

結束語

綜上所述，當前營改增儼然成為我國新稅務主體，意味著不動產租賃行業進行營改增的革新發展為必然發展趨勢。但是受到諸多因素影響導致當前不動產租賃因營改增而產生諸多問題，需要通過當前存在問題的深入分析，提出針對性應對策略，實現對不動產租賃行業稅負壓力的保持，幫助企業更好的過渡到營改增發展階段，推動不動產租賃企業長久發展。