公租房融資政策的SWOT分析及對雄安新區的啟示

楊兆廷 張若望 楊蕾 王海凈（河北金融學院）

■典型國家公租房融資政策的SWOT分析1

本文將美國、英國、新加坡三國的公租房融資政策與中國進行對比分析，從而總結出對雄安新區公租房項目融資有益的經驗和啟示，本文嘗試建立比較分析的框架，為此，本文引入SWOT分析模型，在優勢、劣勢、機遇、挑戰四個維度對各國的公租房融資政策進行比較，從而構成一個可行的比較分析框架。（見表1）

通過對多國情況的比較分析，可以認清我國在公租房融資方面的現實狀況。但是，也要看到我國在公租房融資方面的獨有優勢，比如經濟總量龐大、經濟增速較高、政府擁有廣泛的權威以及極低的用地成本，這是發展我國公租房的依靠力量。

觀察表1中對各國公租房融資的劣勢和風險分析結果可以發現：對市場經濟發達的國家來說，經濟危機會對公租房融資等行為產生巨大影響，即帶來了公租房發展的機遇，也對公租房融資造成了挑戰；對于政府占據市場主導地位的國家而言，政府在公租房融資過程中承擔了巨大資金壓力，而要解決融資渠道狹窄的問題，必須借助于市場的力量，這就使這些國家面臨金融危機的風險。

■對雄安新區公租房融資的政策性啟示

首先，公租房融資政策的制定目標應當瞄準解決雄安新區民眾當前住房面臨的主要矛盾，采取循序漸進的路徑。當前，雄安新區住房市場面臨的主要矛盾還是公租房供不應求的矛盾，作為疏解北京非首都功能的雄安新區剛剛啟動建設，勢必首先迎接人才的不斷流入，政府的公租房融資政策應當解決人才流入產生的大量公租房建設的需求。美國、英國、新加坡公租房政策的制定都是為解決民眾在當時面臨的最主要的住房問題，一般情況是先解決公租房供不應求的矛盾，大力增加公租房供給；然后是解決民眾追求自有住房與租房的矛盾，即現有租房的形式不能滿足民眾的自有住房需求；第三步是解決民眾住房的結構性矛盾，即當前的住房在面積、質量、標準等方面不能滿足民眾的住房需求提升所產生的矛盾。這一演變歷程是住房市場的客觀規律，雄安新區的公租房融資政策制定也不應超越這一客觀規律，而應當采取循序漸進的路徑。

其次，為滿足公租房大量建設所需的資金，雄安新區公租房的融資模式應當選擇政府主導并吸引社會資本共同參與的形式。一方面，公租房建設屬于提供公共產品，從美國、英國等自由市場經濟國家的經驗來看，公租房的建設難以依靠市場，而必須發揮政府的主導作用，同時，考慮到我國國家掌握土地的所有權和政府具有最高權威的國情，應當發揮政府在公租房融資領域的這一優勢。

另一方面，也要看到，雄安新區經濟發展水平目前不高，面對不斷增加的人才流入和公租房需求增長，單純由政府財政提供公租房的建設資金必然會給財政帶來巨大壓力，因此需要采取相應的政策措施吸引社會資本參與到公租房項目融資中，兩方面互為補充，發揮各自的優勢。

再次，可在雄安新區設立專門的公租房融資機構作為融資主體，培育住房金融市場。從其他國家的經驗看，專門的公租房融資機構在公租房融資政策的制定和執行過程中發揮了重要作用，如美國的房利美、房地美實現了住房抵押貸款的證券化，激活了住房抵押貸款市場，使社會資本流入保障房建設體系之中；英國的住房協會利用政府提供的住房專項基金，并吸引大量私人資本參與建設公租房，成功解決了本國低收入群體的住房問題；新加坡的房屋發展局承擔了大部分的公租房建設任務，征用了全國40%以上的土地，使公租房政策普及到全國人口的80%以上。雄安新區在制定和執行公租房政策的過程中也可以設立專門的地區性機構，負責為公租房項目融資，采取靈活多樣的融資形式，提高融資效率，也起到激活住房金融市場的效果。

表1 美國、英國、新加坡、中國公租房融資的SWOT分析