安全管理在物業管理行業中的問題與對策研究

[摘要]隨著我國物業管理行業的迅速發展，物業管理工作已經成為廣泛分布在城市各個地方、各類小區、各種商業辦公場所不可缺少的一項服務。而對于物業的所有者或者使用者來說，安全服務是物業中最基本，最重要的服務。因此，為了滿足業主的需求，幾乎所有的物業公司都實施著物業安全管理工作，物業安全管理在維護社會公共秩序，完善防范制度，確保社會和諧穩定和社區安全方面發揮著重要作用。

[關鍵詞]物業管理;物業安全管理;現狀分析;對策研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.26.

物業安全管理[1]是為了確保業主和使用人的人身財產安全，物業企業采取一些安全管理措施和手段，維持業主正常生活和秩序的管理工作。物業安全工作既保護了物業區域內業主的生命和財產安全，又為社會治安穩定做出了貢獻。隨著全國物業公司數量的增加，管理面積的不斷擴大，從業人員的不斷增多，物業管理范圍已經涉及住宅、商業、辦公、工業等，覆蓋面仍在不斷的擴大。但與此同時，我國物業安全管理也存在較多的問題，例如物業安全管理員綜合素質低、安防組織機構不完善，技術防范能力弱等，從而導致物業管理企業收費困難、負擔過多，虧損嚴重。基于此，本文將針對我國物業安全管理過程中存在的現狀進行分析和研究，并針對發現的問題提出相應的對策與建議。旨在為物業企業提出安全管理的參考意見，同時也為業主和使用人提供安全舒適的工作和生活環境。

1 物業安全管理中存在的主要問題

1.1物業企業保安隊伍建設不完善

保安管理在物業管理工作中起著非常重要的作用，現在大多數物業公司對保安隊伍的建設存在一定的困惑， 例如，人員整體素質不高，流動頻繁，招聘困難，安全服務意識低等問題，但在物業管理企業，安全管理員在物業管理中的地位是非常重要的，它既要對物業轄區內進行秩序維護又是對物業公司形象的宣傳，而且保安隊伍的管理和服務水平將直接影響到物業管理服務的質量和品牌信譽。

1.2物業安全管理法規的認知度不高

我國物業管理起步較晚，行業相關的法律法規本身不健全，再加上部分物業企業員工及業主安全責任意識差，對物業安全管理相關法律法規知之甚少，導致了物業企業的安全管理工作開展困難，物業小區的安全事故也時有發生，其根本原因是物業服務企業缺乏對安全管理人員法律知識的系統培訓，導致物業安全管理人員防范意識弱;另一方面，物業企業對安全管理法律法規宣傳不到位，導致業主遇到突發安全事件時，往往束手無策，陷入新的困境，為物業安全管理工作的開展帶來了很大的不便。

1.3物業管理企業內部安防組織機構不完善

物業企業安防組織機構不完善，主要是因為大部分物業管理企業安防隊伍組織結構套用軍隊模式，強調層級管理，下級服從上級，以職能為導向確定組織結構，這種組織結構的弊端是管理理念陳舊，在管理上強調控制，缺乏人性化，忽視了對業主的服務意識。其次，物業企業不能建立嚴格的崗位責任制，安全管理相關制度不健全。物業管理企業沒有相配套的安全管理制度、工作標準及考核評價標準，致使管理服務水平低下，服務質量達不到標準。

1.4小區物業智能化管理系統不完善

智能化管理是采用先進的互聯網技術，通過計算機，網絡化的智能管理手段，實現現代住宅物業的有效管理，為業主提供高質量的服務。物業安全防范手段包括人防、技防、物防，人防和物防屬傳統防范手段[2]，技術防范就是利用高科技安全設備、云平臺、大數據作為技術支持，全方位對小區的安全管理進行安全防范的一種手段。然而技術防范投資費用高、質量不穩定、售后服務困難，使物業管理成本提高，安全管理員也因為個人綜合素質低等原因，導致技術操作困難，使物業安全管理工作陷入新的困境。

2 提高物業安全管理的措施及建議

2.1加強保安隊伍的建設

首先，嚴格控制保安人員的招聘，制定針對性的招聘條件，在招聘時對特殊的崗位要有特殊的要求。其次，做好崗前培訓，明確公司的要求和管理制度;再次，加強在崗培訓的力度，對在職員工要進行定期培訓，其中包括體能、消防、安全知識、法律法規等內容，并且在培訓結束后進行業務素質的考核，對于考核中獲得優秀的員工給予一定的獎勵，對于考核不合格的員工可采取適當的懲罰措施;最后，完善人才選拔機制，對員工實施針對性的培養，給員工創造一個良好的提升環境，形成良性循環，選出最優秀的安全管理人員，組成一支高素質的保安隊伍。

2.2加大對物業安全管理法規的宣傳

物業服務企業不僅要加大物業管理針對性的法律法規普及和宣傳力度，也要積極宣傳普及物業安全管理的相關法規，如《中華人民共和國消防法》、《中國人民共和國治安管理處罰法》等。物業人員在安全管理中遇到突發事件束手無策的主要原因就是對物業安全法律法規相關知識了解不全面，物業管理企業應該階段性地開展與安全有關的普法教育和培訓，通過一些現實的案例開展有效的教育和培訓;其次，物業企業要通過各種形式對業主進行安全管理法規的宣傳教育，并經常性的進行應急演練，使業主提高安全意識，具備安全防范的能力。

2.3完善物業管理企業的安防組織機構，落實崗位責任制

首先，物業管理企業要設置保安部，并建立不同層級清晰的崗位職責，一般包括保安部經理職責、保安班長職責和保安員職責。 確定各安保崗位工作充分有效的實施。 其次，企業要有明確的分工，責任到人，制定詳細的工作制度，完善的人事管理體制，嚴格的落實機制。 落實誰主管，誰負責的原則[3]。一般情況下，企業的法定代表人要對本區域的物業安全管理工作全面負責;再次，要設置分管負責人，分管負責人要對分管業務范圍內的安全管理工作負責。建立落實安全防范負責人制度。明確物業安全管理崗位的第一責任人，并落實安全防范措施的主責人員。最后，要從管理方式、管理隊伍、管理制度、服務行為、安防設備、服務效果等方面制定安全管理評價考核標準，并制定相應的獎懲制度，激發物業管理企業內部員工的工作積極性。

2.4提高小區物業智能化管理水平

物業智能化管理是利用計算機、通訊、網絡、自動控制、IC卡技術，通過網絡傳輸，將服務管理、物業安防管理、住宅智能化系統等集成，為業主提供高科技、高智能化的住宅服務模式與管理，實現物業的保值增值。使用智能化管理系統，可以實現治安、消防、車輛等的自動監控，減少一線巡視人員的工作量，提高工作效率。比如，治安管理方面，可以利用閉路電視監控系統監控大廳、樓梯和走廊、電梯的入口、停車場等重要場所，利用紅外探測系統探測可疑人員越界進入物業小區的現象，并向監控中心報警;利用電子巡更系統記錄常規的安全檢查情況;利用門禁系統自動識別來訪人員有無進入的資格;利用火災報警探測器可以自動探測有無火災隱患，自動啟動噴淋等滅火設備，并報警，管理人員可以在監控中心控制隱患部位的電源，指揮安全人員到現場進行滅火;利用停車收費系統可以自動識別該車是業主車輛還是外來車輛，并完成自動計時，計費和放行。

通過本次研究可以看出，物業安全管理工作已經成為物業管理中非常重要的工作內容，但是在發展過程中也遇到諸多的困難和壓力，物業管理企業應該從保安隊伍的建設、智能化管理水平的提高、物業管理企業組織機構的建立以及對法律法規的宣傳力度等方面入手，提高物業安全管理的效率與質量，為業主提供一個安全舒適的工作、生活環境。

參考文獻：

[1] 滕永健，黃志潔.物業管理實務[M].北京：中國建筑工業出版社，2006：1-10.

[2] 佟永朝.淺析物業安全管理和物業安全[J].科技致富向導，2013（2）：58-59.

[3]劉永興.關于現代物業管理服務理念的探討[J].中國市場，2013（3）：12-13.

[基金項目]中國建設教育協會行業課題（省級課題），課題編號：2019281。

[作者簡介] 井鳳娟（1986—），女，漢族，青海西寧人，青海建筑職業技術學院講師，研究方向：物業管理。