基于房地產項目成本控制影響探析

李娟娟

【摘要】我國在改革開放之后經濟得到穩步的發展，房地產業也在日益壯大，為經濟發展發揮了獨特的價值。對房地產項目進行成本控制，可以有效的提高項目的收益，在缺乏實際信息的情況下，想要對房地產項目的成本進行有效的控制，就要挖掘出具有實際效果的因素。

【關鍵詞】房地產;項目;成本控制;影響

作為中國重要的支柱產業，想要達到預定的超高利潤就要嚴格的在整個項目的全部階段對成本進行把控。只有根據事先進行合理的計劃，有效的把控，才會做到按照預期的進度計劃和預期的目標任務把項目做到盡善盡美。管控房地產項目必須要做到把項目的質量目標作為項目的主體，但隨著建設進度的變化目標也會隨著而發生變化，無論目標如何變化，都應在整個項目過程中進行成本控制，使房地產項目獲得應有的收益。當然，很多要素會在各個階段影響到房地產項目的成本控制，因此本文要以此為出發點進行探析。

1、控制房地產項目成本的基本原則

1.1全面管控

全面把控是整個項目成本控制的總體要求，涵蓋了項目的整個過程，充分激發了員工對成本控制的活躍性，保證了每個員工都在成本控制過程中發揮其自身的作用，成本的管控滲透到了項目建設的整個過程，而不單單是一個階段。

1.2經濟把控

項目的成本預算要嚴格遵照項目的利潤目標，在提升服務質量的條件下盡可能地減少建設成本，項目建設是一個多階段的過程，需要在保證合理合規的條件下，運用科學的管控措施，對項目建設的每個階段、每個時期進行可靠的成本控制，并批準投資，以確保投資控制目標，以實現更好的投資和社會效益。

2、影響房地產項目成本控制的要素

2.1資金成本控制意識

近年來，中國的房價飛漲，許多房地產企業賺了很多錢。大多數公司提高價格而不是通過成本控制來削減成本。由于房地產項目成本控制的概念不到位，在對項目進行成本管控時，無法對資金進行合理的分配，不能最大化地讓資金發揮其作用。

2.2成本管理制度

如今，許多房地產企業的成本控制體系還不夠科學和完善。盡管一些房地產企業在企業中設立了成本管理部門，但設立的這個部門無法做到對項目進行全方面成本控制。雖然已經建立了一些房地產企業的內部成本控制制度，但相關的考核機制和監督制度尚未完善。盡管已經進行了工作，但是質量和風險難以保證。

2.3成本控制手段

在目前中國房地產企業的成本管理中，通常缺乏專業人員來開展工作，而且他們中的大多數只能按照企業制度或某些行業規則來工作，遠遠達不到國際標準。如果在招投標階段進行成本控制，將失去成本控制的機會。需要在確定總體計劃后，房地產企業需要給出項目的總體成本范圍，然后將總體的成本范圍再細化到各個階段，在項目實施過程中，企業應當實時把控實際發生的成本與計劃成本之間的差值，快速準確地分析錯誤的原因，以保證實際產生成本與計劃成本近乎接近，實現資金最大化使用。

2.4資金使用計劃

中國房地產企業的整體資金分配不統一，有企業有大量的資金，但有的企業始終處于資金短缺的狀態。房地產企業長期處于資金短缺狀態，因此只能按年度制定成本計劃，難以設計長期融資方案。如果始終以這種方式管理企業，那么當期年度很容易出現成本超支，然后墊支下一年的資金，形成惡性循環，這就需要更高的成本來獲得外部資金支持，企業逐漸失去競爭力。

3、控制房地產項目成本的有效措施

3.1提高成本控制意識

企業的領導層要對成本管理有一定的認知，推動整個企業意識到成本管理的重要性，另外，項目的負責人要和企業的財務人員做好配合，并允許進行成本控制以使團隊達到目標。在項目管理團隊中，應設立一個崗位，主要協調現場管理人員和財務部門的配合工作，財務部門要對項目進行實時監控，以保證各階段的成本均在預期成本內。財務人員不僅應確保成本的來源和方向明確，而且還應確保資本控制的主要責任。項目管理團隊的各個級別的經理都負責資金的使用，將權利與主體相匹配，這樣可以有效地提高企業員工的責任思維，增強員工的主觀意識，從而保證成本控制更有時效性。

3.2完善成本管控制度

完善企業內部的成本控制制度，企業不斷吸納高水平的人才，并了解員工的各項能力，繼續培訓員工，從而提高員工對成本控制的業務能力。財務人員和預算人員應不斷學習和提高應對市場不確定性風險的能力，以便準確地預測，及時響應并實現有效的成本控制。目前，專業的成本管理團隊已經開始出現在我國的房地產行業。下一步，我們要將成本控制理念滲透到每個員工的日常工作中，使每個部門，每位員工都能夠明確成本控制的關鍵，從而更好地對項目進行成本管控。

此外，各部門還應增強自己的責任感，實現每個人的參與管理。項目負責人是房地產項目進行成本控制的第一個人，他們需要在項目進行過程中及時控制資金的使用，對項目的利潤進行合理的預算，利用合理的方式高效的對成本進行控制，施工技術部門保證整個項目的施工有序進行，最終完成符合質量要求的項目。運營部門主要負責合同的執行，并適當補償施工費用;財務部門是整個項目的資金管控源頭，通過對目前財務狀況的分析，保證資金的合理利用。

3.3合理資金預算

要科學計算項目資金需求總量。項目部不僅要考慮企業狀況和項目本身，還要考慮行業同類項目的資金水平，找準項目的財務缺口，引導項目完成融資，從而控制項目成本。

通過分析，在當下房地產行業的飛速發展過程中，房地產企業需要做到對整個項目的各個階段進行嚴格的成本控制和對影響成本的各個因素進行詳盡的管理，從而保證資金的有效使用，實現項目投資的利益化發展，以獲得最大化的利潤。隨著近幾年我國房地產業發生的一系列變化，建筑規模的擴大，需求的增強，當前時期，完成一個項目建設所需的成本已經增長到了不可想象的地步，同時在項目建設過程中又有很多的不可控因素，例如，建設周期長、國家政策的宏觀調控、市場經濟的迅速發展等，我國房地產行業對于成本控制的水平一落千丈。因此，房地產企業應加強對成本控制的重視，不斷提高員工成本控制的意識，創新企業管理理念，挖掘更多優秀人才，運用先進的管理理念和方法，使成本管理水平得到大幅度的提升，從而保證房地產行業穩定健康綠色的發展。

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