2.2萬元一套的房子來了 全國樓市下半年會怎么樣？

可煌

這半年，樓市很奇幻，有賣二手房一夜多賺幾百萬的，也有花了3萬元買房，結果還虧了的。

2020年過去的這180多天，充滿了意外黑天鵝。各地樓市發生了很大變化，有的暴冷，有的暴熱。

現在，下半年已經開啟，2020下半場，樓市將如何發展？

2.2萬“白菜價賣房”

曾火爆全網的低房價城市鶴崗，網傳抄底總價3萬元的房子，又有新消息了。傳因為沒有收入來源，背著債務的業主以2.2萬元虧錢賣掉只住了幾天的房子。

可見，單純只以價格買房并不能增值，還是得綜合城市發展、產業、地段等因素。

鶴崗是黑龍江的5線城市，面積相當于北京的90%，人口是北京的1/20，地廣人稀，土地供應非常充足，需求又很少，這決定了房價易跌難漲的基本面。

同時，鶴崗的煤炭資源枯竭后，煤廠大部分停產，就業率非常低，人口凈流出和老齡化情況都很嚴重。

大量流失的人口使得鶴崗購房需求減少，房子有價無市，只能橫盤和下跌。

類鶴崗城市不容樂觀

鶴崗不是特例，隨著人口紅利下降，我國還有很多類似的經濟比較單一的城市。

黑龍江省東北部的雙鴨山市，隨著煤炭資源逐漸衰退，城市的發展非常緩慢，人口流出多，樓市自然不容樂觀。

東北地區很多煤炭、鋼鐵、石油為主的資源性城市，都面臨這些問題。

房地產發展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。城市產業不給力，經濟自然無法快速發展，導致人口流失，樓市自然受到影響。

有投資意向的投資者，應該回避產業單一，人口流失嚴重的城市。？

樓市分化冷熱不均

從市場看，因為各地城市經濟發展分化大，樓市也存在嚴重分化。樓市和股市一樣，都存在強者恒強的現象。基本面差、人口流失嚴重的城市在疫情影響下，市場更差。

一線城市方面，在深圳，樓市熱度與類似鶴崗的城市截然不同，宛如冰火兩重天，樓市非常火爆。

今年上半年，深圳二手住宅無論成交量還是價格都非常活躍。國家統計局的數據顯示，今年3-5月，深圳二手房價格環比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個大中城市分別排名第1、第2、第3位。

樂有家研究中心數據顯示，今年上半年深圳二手住宅過戶44000套，同比上漲41%，僅次于2019年下半年。

成交數據顯示，2020年上半年，深圳購房者更青睞于購買60至90平方米的兩房或三房單位，單價集中在每平方米5萬元至10萬元之間。與2019年度數據相比，每平方米7萬元至10萬元的購買者更是從23%上漲到了30%。

可見深圳樓市的購買力非常強，這是因為深圳有粵港澳大灣區紅利加持，沒有像其他一線城市如北京那樣嚴格的限購，因而吸引了來自全國的購買力。

近期深圳樓市依然火爆，火到什么程度？有媒體曾報道過6000萬預算豪宅客，看二手房竟然被業主收取看房費，并且期間需要“沒收”手機。深圳又一次開了業內先河，看看二手房也需要收費！

還有消費者表示：“害怕新盤買不到，踏空二手市場。”可見在深圳，熱點片區、網紅盤成為了資金云集的地方。

這些在全國大概絕無僅有，深圳確實是個神奇的地方。前有百萬喝茶費，現有看房費，樓市熱度由此可見一斑。如此出頭，眼下深圳又引起了監管層的注意。

7月4日，住房與城鄉建設部副部長倪虹赴深圳調研，并與深圳市住建局、房地產開發商、房產中介機構等代表舉行了座談會。

監管層專門前往深圳開會，自然是不希望樓市炒作的現象再現。

最近幾天，有杭州、寧波都已經出臺新政，收緊樓市調控。此次高層如此關注深圳，看來深圳樓市的調控，已經山雨欲來。

深圳市場方面，早在5月底，深圳市住建局就發布公告，稱2020年深圳計劃入市的住宅和商務公寓項目共計109個。預計供應69350套房源，其中住宅50618套，公寓18732套。

根據上半年約30余項目已入市的情況來看，深圳下半年將有60-70個新盤將面市，有望緩解房源供應緊張的局面。

長遠來看，商品房后續輸送量上升，深圳房價整體會在較長時間內保持平穩。

東莞方面，GDP還沒超越萬億，房價就開始追趕深圳了。

中指研究院公布的數據顯示，在剛剛過去的6月，東莞新建住宅價格環比上漲0.58%；二手住宅價格環比上漲1.13%，漲幅不僅遠超新房，而且排名僅次于深圳和無錫。

如今的東莞樓市真的和深圳越來越像了，不僅新房緊俏，二手房更是火爆。

主要還是供小于求。供需方面，截至上半年，東莞一手住宅供應僅161萬㎡，同比減少17.8%。在供應沒有大幅度改善的情況下，東莞樓市或將延續熱度，走慢牛。

一線城市北京方面，隨著北京疫情好轉，確診人數大量減少，預計今年8-9月份大概率會再次出現反彈行情。站長認為，北京基本面好，吸引了很多金融、高科技、互聯網人才，剛需人口沒有減少，需求疫情后都將會釋放。

在環京方面，政策依然嚴格，近期沒有放松的跡象，預計近期會比較平穩。

結論

2020年，疫情不僅改變了中國，也改變了中國的房地產市場。疫情對全球經濟的沖擊，遠遠大于2008年全球金融危機。

雖然基本面較好的城市經濟和樓市已經復蘇到疫情之前的水平，然而城市之間分化明顯，大部分城市經濟和樓市仍未恢復到去年同期水平。

從風險系數說，置業應首選都市群城市，遠離類似鶴崗這樣經濟單一，資源匱乏的城市。

前景方面，粵港澳大灣區將成為中國城市群的典范和標桿，未來或將與以硅谷為中心的美國舊金山灣區并駕齊驅。有政策紅利加持，粵港澳大灣區中最有價值的“成長股”——房產，自然增值潛力大。

房價方面，深圳較高，適合非常有實力的消費者。現在看，深圳西部、中部的房價都已經10萬+，東部的龍崗和坪山雖然漲幅不及西部，但幾乎一直在補漲。

從其他地區來看，成渝都市群也不錯，是繼長三角、珠三角、京津冀城市群之后的第四大城市群。

總之，從南到西，2020的樓市下半場都有看點。