改革背景下房地產企業融資困境與創新

楊勇

摘 要：近年來我國經濟發展取得較好成績，房地產企業數目增多，彼此之間的競爭力不斷增強。現階段我國政策調整，避免房地產行業發展速度過快，影響到整體經濟建設。本文主要介紹了改革背景房地產行業存在的融資困難問題，結合自身實踐，提出了六點建議，創新房地產企業融資方式，以供借鑒。

關鍵詞：房地產企業? 銀行貸款? 融資額度? 自有資金

一、改革背景下房地產企業存在的融資困境

（一）銀行貸款大量收縮

房地產業作為我國發展較早的產業，為我國經濟發展做出了重要貢獻。在房地產發展初期，企業建設需要銀行貸款的支持。隨著房地產業迅速發展，已經積累了一些資金，對于銀行貸款的需求大幅度降低。據不完全數據統計，房地產行業銀行貸款業務放緩。銀行為了降低金融風險，對房地產企業的授信大幅度放緩，銀行貸款整體呈現大量收縮狀態。

（二）房地產企業上市融資門檻高

房地產業作為我國經濟發展中較為強勁的產業之一，在上市融資中，由于政策與產業自身因素，很多房地產企業上市融資困難。房地產企業需要滿足眾多的上市條件，才能獲得審批。但是很多企業不能滿足這些條件，造成社會中能夠上市融資的房地產企業較少，不能有效融資，加速自身發展。

（三）房地產企業融資額度調整

商業銀行為了降低金融風險，調整了房地產企業融資額度。新時期上級主管部門重視對我國經濟發展的調控，避免通貨膨脹的發生，商業銀行普遍削減了房地產的融資額度，避免較多資金流入房地產，影響到我國整體經濟建設的穩定性。

（四）商業項目貸款受限

房地產業受到我國相關法律政策的影響，企業商業項目貸款受到較大限制。隨著我國法律法規進一步完善，房地產建設中出現的亂象將進一步減少，規范房地產行業開發工作。目前，房地產行業商業項目受到限制，整體融資成本增加，造成房地產自身融資工作陷入困境。

二、改革背景下房地產企業融資創新措施

（一）拓寬融資渠道

為了降低房地產業的融資壓力，需要企業管理部門重視制度創新，拓寬融資渠道，結合企業產業融資案例，爭取更多的融資機會。房地產企業在融資工作中，降低融資成本，建立良好的融資方式，改善現階段房地產企業面臨的融資困境。房地產企業可以通過并購一些小型企業，通過這些企業向銀行申請貸款，這種特殊形式的貸款，能夠有效改善房地產企業融資困難等問題。

目前，隨著法律政策調整，商業銀行自身業務低迷，為了降低金融風險，避免房地產自身發展對銀行業的沖擊，對房地產企業的信貸業務大量降低。通過這種特殊的貸款形式，能夠有效避開這些法律法規，更好地對企業自身結構進行調整，形成良好生態。

（二）借助信托產品與產業資金實現融資創新

隨著經濟發展，信托業務在富人階層的應用較多，并且隨著經濟發展，整體金融規模不斷擴大，累計資產已經突破3萬億大關。對于信托資產的研究可以發現，房產在信托資產中的占比已經超過25%。房地產業對于信托業務開展有著重要作用。

相比往年，信托產品業務發展較快，已經累積了較多的金融資產，并且整體形勢平穩較快發展。在房地產業融資中，需要借助信托產品與產業資金，創新融資方式，吸收更多資金，參與房地產企業建設中。

（三）利用企業自有資金

房地產企業經過較長時間的發展，積累了大量資金，在現階段企業融資困難時期，轉變發展思路，有效借助企業內部資金，推動產業建設。利用企業自有資金，有效降低了企業融資成本。由于房地產企業需要涉及的產業較多，在企業經營中，存在較多應收賬款與票據等。房地產企業可以使用這些票據，在較短時間內獲取資金，促進自身發展。這些自有資金的快速變現，降低了房地產企業融資困境。針對部分房地產企業，自有資金缺乏，難以快速獲取較多資金。針對這一情況，房地產企業可以對現階段工程進行分析，利用時間上的差異，將企業資金在內部有效周轉。

（四）組織內部員工跟投

房地產企業內部員工，可以參與到企業建設中去，通過企業員工跟投，有效調動員工與員工家庭的資產，參與到企業建設中。通過收益的合理分配，讓員工享受到企業發展產生的紅利，提高企業凝聚力。在組織內部員工跟投時，應該充分考慮員工的職級，授予不同的額度，有利于促進企業內部公平性建設。

房地產企業內部員工參與跟投，享受到企業發展帶來的利潤，通過科學合理的規章制度，讓員工資金與企業效益之間掛鉤，讓員工在日常工作中，提高自身工作熱情。通過這種方式，能夠改善現階段融資困難等問題，重視企業內部建設。

（五）結合房產信托投資基金REITs

房地產信托投資基金從本質上說，是一種證券產品。這種基金能夠在不同持有者之間自由買賣交易，并且能夠享受到收益的分紅，還可以通過轉手賺取差價。在房地產融資陷入困境中，可以結合REITs，為房地產企業發展提供資金支持。這種交易模式，有利于降低房地產企業融資成本。這種募集資金方式的使用，準入門檻降低，能夠快速募集資金。房地產企業通過該基金的應用，能夠優化資本結構，在企業經營中，有效降低了企業風險，提高企業結構的穩定性。因此，在實踐中，需要發揮自身重要作用，借助房地產基金，有效募集社會閑散資金，為企業自身發展提供助力。這種基金的使用，并不會對企業股權造成較大沖擊，有利于公司結構穩健運行。這種另辟蹊徑的融資方式，符合市場的需求，在房地產融資陷入困境階段，為房地產建設帶來改變，通過穩定的現金流，促進房地產企業自身發展。

（六）重視前端融資思路的應用

房地產企業融資應該重視前端融資思路的應用，結合明股實債，改善房地產企業融資困境。明股實債一般包括認購、投資入股與退出三個環節，在交易中，一般購買機構為銀行理財、集合信托和保險資金等內容，在房地產融資過程中，能夠為房地產企業帶來穩健的現金流。現階段使用明股實債模式，能夠為房地產企業募集較多資金。在交易中，房地產企業主要通過股權的形式參與投資，能夠獲得固定收益，并且在退出后，能夠快速變現。這種模式的使用，存在較多的金融操作，一般情況下，可以通過對公司分紅的分配來獲得收益。這種模式的使用，能夠為房地產企業自身發展帶來一定的契機，通過資金的流入，為企業發展注入活力，提高經濟效益，在社會經濟建設中，可以發揮更大的作用。

三、結束語

總而言之，新時期房地產業自身發展受到制約，企業出現融資困難等問題。企業管理人員應具備辯證思維，合理應對市場中的挑戰，轉變發展機遇，創新融資方式，緩解企業融資困難等問題。在經濟建設中，借鑒其他產業融資方式，促進自身結構升級，推出多種融資渠道，改善現階段房地產企業面臨的難題。

參考文獻

[1]韓秀宇.論房地產企業融資困境與解決對策[J].納稅，2020，14（11）：142-143.

[2]黃昌華.關于房地產企業融資困境及出路的幾點思考[J].納稅，2019，13（33）： 183-184.

[3]王淑芳.我國房地產企業融資渠道困境與創新[J].現代經濟信息，2019（16）： 293-294.