淺析房地產企業降低資產負債率的途徑

王喜榮

摘要：近年來，中國經濟從高速發展逐步轉變為高質量發展，中國的房地產企業已經進入存量博弈時代。房地產企業粗放式的高杠桿催化規模成長的時代已經漸行漸遠，但是中國的房地產企業似乎未意識到高負債率給房地產企業帶來的諸多經營風險和財務危機，同時也給企業的可持續發展帶來了諸多隱患。本文在闡述降低房地產企業資產負債率的的意義基礎上，分析了房地產企業資產負債率的現狀及產生的原因，并提出降低房地產企業資產負債率的途徑，以促進房地產企業健康發展。

Abstract： In recent years， China's economy has gradually changed from high-speed development to high-quality development， China's real estate enterprises have entered the era of inventory game. The era of extensive high leverage catalyzed scale growth of real estate enterprises has gone far away， but Chinese real estate enterprises seem not to realize that high debt ratio brings many operational risks and financial crises to real estate enterprises， and also brings many hidden dangers to the sustainable development of enterprises. This paper expounds the significance of reducing the asset-liability ratio of real estate enterprises， analyzes the status quo of the asset-liability ratio of real estate enterprises and the causes， and puts forward the ways to reduce the asset-liability ratio of real estate enterprises， in order to promote the healthy development of real estate enterprises.

關鍵詞：房地產企業;資產負債率;可持續發展

Key words： real estate enterprises;asset-liability ratio;sustainable development

中圖分類號：F293.33???????????????????????????????????? 文獻標識碼：A????????????????????????????????? 文章編號：1006-4311（2020）28-0058-02

0? 引言

中國房地產企業的卓越表現源于中國經濟的快速騰飛和制度紅利。國家統計局曾發布一份報告，指出新中國成立70年來，中國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程，帶動房地產企業迅猛發展。但是，我國房地產企業在早期發展過程中， 很多都處于高負債率經營狀態， 對于企業的長遠發展非常不利。除此之外，在國家調控政策的影響下，例如： 限購政策、房產稅的加快推行、房住不炒等，使房地產企業遭受嚴重的打擊，一些中小企業由于自有資金出現斷裂導致銀行貸款還不上，進而導致企業破產。資產負債率是衡量一個企業財務風險大小的標志，它反映了一個企業償付債務的能力。因此，分析房地產企業高負債的原因，并提出解決的對策，對促進房地產企業可持續發展具有重要意義。

1? 降低企業資產負債率的意義

1.1 減少財務風險的發生

房地產企業為了確保其發展，需要在所有階段都投入大量的資金。因為房地產開發項目的特點是規模大、周期長和資金回收速度慢，當房地產企業的經營風險增加時，就會進一步加重房地產企業的資金短缺情況。房地產企業資產負債率過高增加了企業經營風險，極易導致資金鏈斷裂，出現破產的局面，而降低資產負債率一方面減少了債權人的關注和擔憂，同時又能吸引更多投資者，降低了財務杠桿，可以有效防范各種財務風險的發生，促進企業良性發展。

1.2 維持經濟穩定增長

房地產作為我國國民經濟的支柱產業，房地產企業的可持續發展可以帶動國民經濟的增長。當經濟形勢向好行業景氣高時，杠桿化能產生正面收益;但當經濟形勢下行時，高杠桿產生的負面效應會被迅速放大，致使風險驟增。所以，降低其資產負債率對維持我國經濟的穩定增長具有重要的現實意義。

1.3 促進企業可持續發展

過高的負債侵蝕企業的利潤。降低資產負債率，從表面上是降低債務融資或負債類的項目，增加資產類項目，實質上是增強企業自身的競爭力，促進企業融資端由外源性杠桿向內生性融資轉變。加快資金的周轉效率，減少對債務融資的需求，將資產負債率降低到一個合理水平。

未來房地產行業將從黃金時代走向白銀時代，只有敏銳地捕捉外部環境的變化，不斷升級經營理念的房地產企業才能生存下去，擁抱更美好的未來。

2? 企業資產負債率現狀

一般認為，資產負債率在40～60%之間是合理的。但由于房地產企業的特殊性，其資產負債率高達70%以上。具體體現在以下幾方面：在房地產企業中，由于經營規模比較大，從拍賣土地到交房經歷的周期較長，需要投入大量資金;加上近些年來房價的迅速上漲使開發商看到了房地產豐厚的利潤，企業進行盲目的擴張，導致房地產企業資產負債率節節攀升。而企業一般通過銀行貸款等籌集資金，當房地產企業經營不善發生虧損時，若流動現金得不到保障，企業的經營狀況很容易出現資金斷裂的情況，這些都有可能使企業承擔巨大的經營風險甚至瀕臨破產。因此企業負債要有一個“度”，合理的資產負債率可以促進企業健康有序的發展。

3? 資產負債率過高的原因

3.1 房地產行業自身因素

由于房地產行業經營周期比較長，一方面，從拍賣土地、規劃施工到促銷推廣以及到最后的售賣環節，在這一系列過程中都需要投入大量的資金來維持項目的正常運轉，這些資金來源大多通過融資活動籌集;另一方面，由于建設初期需要消耗大量的人力、物力，例如：工人工資，大量的工程款等，而房地產企業項目周期長，資金回籠慢，雖然在前期收到了客戶的預收款，但從競標成功到最終交房的完成，資金的投入方式大多通過自由資金以及銀行貸款獲得。而現實是，這些資金根本維持不到最終的售賣環節，因此企業經營者要想使項目正常運營下去，必須通過其他途徑獲得自有資金，例如融資，所以房地產企業通常會付出更大的代價獲得融資。最終使企業資產負債率處在警戒線邊緣徘徊，導致企業家在正常運營的過程中承擔了巨大的經營風險，阻礙房地產企業的可持續發展。

3.2 經營者的盲目擴張

但近些年來，由于房價的上漲，經營者看到了房地產行業豐厚的利潤，大量舉債搶占市場，進行大規模擴張，加上近些年來受國家宏觀調控政策的影響，如限購政策、房產稅的推行、房住不炒等，加大了企業使企業前期投入的房產項目無法及時變現，放緩了企業回籠資金的速度，加大了經營成本，也就是說，這種盲目擴張導致了企業資產負債率一直居高不下。其次，由于企業缺乏敏銳的市場洞察力，經營不善帶來的稅收風險，資金鏈很容易斷裂出現破產清算。為了使企業維持正常的運轉，企業只能通過銀行貸款來緩解資金緊張的局面，最終導致企業資產負債率節節攀升。

3.3 有息負債加大，融資渠道單一

房地產企業由于其特殊性，從開發商拍賣拿地到設計規劃再到最后售賣環節，周期性較長，背負著銀行巨大的貸款壓力，導致有息負債加大，增大了企業的資產負債率。另外受國家宏觀調控政策的影響，目前房地產企業主要以單一的負債融資的渠道進行貸款，加大了企業的經營成本，阻礙了房地產企業健康發展。

3.4 預收賬款對資產負債率造成的影響

由于房地產企業現在都實行預售模式，所以在開發商建商品房之前，會收到客戶的定金，形成預收款。雖然這些款項收到了，會降低企業的資產負債率，但后期需要花出去的。因此，剔除掉預收款后，房地產企業的資產負債率高達70%。

4? 降低房地產企業資產負債率的途徑

4.1 房地產企業從外部融資轉向內生增長

房地產行業經營周期長，資金回籠慢，資金維持不到最終的售賣環節，資產負債率長期處在警戒線邊緣。這一方面是因為房地產自身行業的特點資金密集，另一方面企業本身激進的擴張對外部融資的依賴。隨著社會經濟轉型，國家對房地產調控收緊，企業本身要從外部融資轉向內生性增長。所謂內生增長是指完全通過公司現有資產和業務，而非通過兼并收購方式實現的銷售收入和利潤的增長，其核心思想是認為企業能夠不依賴外力推動實現持續增長。目前，房地產企業不可能完全擺脫外部融資但是要逐步轉向內生增長，主要依靠加強房地產企業的成本管理;清出周期長利潤低的項目回籠資金;減少股東分紅，降低高利率負債，以利潤進行投產等。

由于房地產企業利潤高，成本管理往往不受重視，處于粗放狀態。房地產企業要逐步進入成本控制與成本策劃的耦合管理時代。首先房地產企業相關的領導人員必須要提高成本控制意識，其次企業應按照工程預算結果制定詳細的資金計劃，明確項目階段具體使用的資金，盡可能的降低資金成本，提高資金使用效率。最后加強成本控制的考核激勵，完善成本管理獎懲制度，鼓勵各部門之間開展溝通協作，對控制成本優秀的部門予以獎勵，以此激勵全體員工落實成本控制各項任務。

4.2 提高周轉率

房地產企業的盲目擴張，導致資產負債率過高，因此應加強企業經營管理人員的培訓，提升他們的工作效率，針對各個項目合理分配資金，及時關注投入產出比。把控好材料采購環節，例如：工程需要多少鋼筋水泥沙子，提前合理地規劃好，做到量入為出，認真落實原材料入庫的登記工作，降低材料因管理不善造成的損失。做好項目宣傳推廣工作，加快銷售進度，積極開展打折促銷活動等使盡快回籠資金，擴大資金周轉率。其次，將企業的閑散資金合理利用起來，關注市場形勢，投入到當前投資收益高的項目中，創造更多的利潤，降低負債，平衡企業的財務杠桿，促進企業可持續發展。

4.3 拓寬對外融資渠道

由于企業規模較大，從拍賣土地到完工周期較長，需要投入大量自有資金，而房產企業獲取自有資金的渠道主要是銀行貸款，其方式太過單一，加大了企業的財務杠桿。因此，企業必須積極拓寬新的融資渠道才能實現可持續發展。首先，企業可以豐富融資對象，通過引進社會資本募集資金，降低財務成本，提高了企業信用等級。其次，企業可以在不影響自己控制權決策權的前提下進行股權融資，例如，發行普通股、可轉債、優先股等增加企業的權益資本，優化了財務結構，降低了企業的經營壓力。在這種多元化的融資方式下，企業增加了權益資金，既可以平穩有序的運轉，又可以減少過度舉債帶來的經濟壓力，規避了各種財務風險。

4.4 預收款的增加不會給企業帶來財務風險

預收款的增加對企業來講是好事，說明購房者提前給錢了，企業不用擔心這部分預收款。由于預收款導致的資產負債率的提高，對企業來講是不用擔心的。

5? 結語

綜上所述，資產負債率過高是房地產行業的特點，而高負債意味著高風險，嚴重阻礙了企業的經濟發展。因此，分析房地產企業高負債的原因，并提出解決的對策，對促進房地產企業可持續發展具有重要意義。

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作者簡介：王喜榮（1995-），女，山東菏澤人，研究方向為資本市場、公司治理。