從現金流量角度分析房地產開發項目管理

康廉

摘 要：市場經濟環境下，房地產企業需要切實做好房地產開發項目的管理工作，以更好的適應新的發展要求，實現自身的健康持續發展。而從當前我國房地產市場的宏觀形勢分析，現金流量管理是房地產開發項目管理的一項重要內容，關系著項目管理的整體效果，必須得到足夠的重視。本文結合房地產開發項目現金流量的作用，從增加現金流量的角度，對房地產開發項目管理進行了分析和討論，希望能夠促進其管理水平的提高，實現房地產企業的健康持續發展。

關鍵詞：現金流量 ?房地產 ?開發項目 ?管理

對于房地產開發項目而言，現金流量指房地產企業在一定會計期間，基于收付實現制，開展相關經濟活動如投資、籌資、經營活動等所產生的現金流入、現金流出以及差量情況的統稱。通過對現金流量的合理分析，房地產開發企業能夠提升房地產開發項目管理的合理性和有效性，就項目中可能存在的風險進行防范和控制，從而實現資金的正常運轉，為房地產開發項目的順利實施奠定堅實基礎。

一、房地產開發項目中的現金流量

在房地產開發項目中，現金流量能夠將企業業務活動的現金流入流出信息充分反映出來，按照房地產開發項目中資金的具體用途，根據現金流的來源，可以將其分為三種，一是籌資活動產生的現金流，簡單來講，就是房地產開發項目中債務及企業資本出現變化時形成的現金流量，這里的債務指對外舉債借入的款項，企業資本則是與股本相關的現金流入流出;二是投資活動產生的現金流，指企業長期資產構建和各類投資處置活動形成的現金流量，這里的長期資產包含了固定資產、無形資產、遞延資產和其他資產等;三是經營活動產生的現金流，這是指除籌資活動和投資活動產生的現金流之外，其他所有交易活動產生的現金流量，包含了房屋銷售和出租、工程發包、土地轉讓及征用，設施材料購買等。

房地產開發項目管理工作需要以現金流量的管理為核心，依照房地產項目開發的流程、進度、投資、施工、銷售等不同階段的需求，做好對于房地產開發項目現金流量數據和期限的合理安排，屬于一種特殊的管理活動。而作為收付實現制基礎下房地產開發項目管理的一個關鍵概念，現金流管理對于房地產開發項目的管理有著不容忽視的影響，同時也是一種具備全面性和系統性的管理模式，對比單純的現金管理，現金流量管理屬于動態管理，是以地房產開發項目的現金流轉過程以及現金流量為對象實施的管理活動。新的發展環境下，房地產開發企業必須借助有效手段做好現金流量管理，才能實現對于資金的統籌安排和合理使用，減少資金閑置或者浪費的問題，繼而保證房地產開發項目管理的全面性和有效性，促進管理水平的提高。

二、基于現金流量的房地產開發項目管理

（一）策劃階段的管理

房地產項目的開發建設是一個系統性工程，需要提前做好策劃準備工作，而在這個階段，無論是土地的掛拍還是方案的設計，都需要投入大量的資金，因此策劃準備階段在房地產開發項目中很多時候也會被稱為純投入階段，這個階段只有資金的投入而沒有相應的盈利收入，企業的現金流出量非常巨大。從現金流量的角度對策劃階段的房地產開發項目管理進行分析，主要是針對土地掛拍、開發策劃以及方案設計等的管理，在項目開發前期，必須就土地采購所需的現金進行預測，做好土地現有價值和未來銷售收益的全面細致分析，配合有效的分析，確定當前土地采購現金流出給未來房地產銷售環節帶來的利潤。市場經濟環境下，房地產開發項目管理需要做好現金流出成本及風險的合理衡量，為房地產項目銷售所能夠產生的現金流入能力提供保障。配合切實可行的管理手段和管理措施，房地產企業能夠在開發項目的策劃準確階段，實現對風險的有效規避和防范，減少風險可能帶來的損失。在這個階段，要做好整個項目現金流量預測，包括流入和各項流出，并具體細分到每個月。確保在開發前測算出整個項目的利息支出，后期實施過程中，以此為目標，確保利息不超標，以便及時有效控制整個項目的現金流量。

（二）建設階段的管理

建設階段是房地產開發項目管理的關鍵環節，必須得到足夠的重視。一般情況下，在策劃準備階段結束后，房地產開發項目就會進入到施工建設階段，這個階段的工作十分繁雜，包含的內容眾多，如房地產開發項目的招標投標、施工單位的選擇、施工質量與進度控制、項目竣工驗收等。在施工建設階段，無論是設備的租賃、材料的采購還是人員的聘用，都需要投入大量的資金，因此該階段依然屬于房地產開發項目中的資金投入階段。在對房地產項目進行建設初期，考慮工程項目施工的現實需求，在日常作業中，必然存在一定的現金流出，這部分現金可能被用于施工材料和設施設備的購置，也可能被用于施工人員和管理人員的工資支付，是工程項目順利施工的基礎和保障;而當房地產開發項目的建設進入到中后期時，由于預售行為的存在，建設期的一定時間段會與銷售期出現重合，換言之就是在建設期進行預售，而在預售環節，房地產開發公司會向客戶收取一定數額的購房定金，這也會導致項目竣工前會有部分現金流入企業，為企業帶來一定收入，使得企業開始從單純的資金投入轉向資金回收階段。不過需要注意的是，預售引發的現金流入數量始終有限，不可能超過現金流出量，因此在施工建設階段，房地產開發企業的現金凈流量依然呈現為負數形式。從現金流量的角度分析，施工建設階段，房地產開發項目管理的核心應該放在成本控制方面，多數情況下，房地產開發項目的建設周期較長，需要經過1-2年甚至更長的時間才能竣工，在整個建設過程中投入的資金巨大，需要財務人員結合房地產開發項目的實際情況，采取有效措施來做好對于成本的管理和控制，運用計劃、預算、調度等科學的方法和手段，對現金使用情況進行優化，減少現金支出的同時，就房地產開發項目中潛在的財務風險進行控制。在項目進行過程中，每月監控現金凈流量，加強事中控制。本階段需要特別關注現金流出，嚴格控制各類費用支付，通過控制整個項目的利息支出來確保目標實現。

（三）銷售階段的管理

房地產開發項目竣工驗收完成后，就會進入銷售階段，通過產品銷售將絕大部分資金流出轉化為資金流入，同時也可以借助相應的經營銷售活動，促進房地產開發項目盈利局面的形成。為了保證盈利效果，在銷售階段，必須切實做好房地產開發項目管理工作，借助合理有效的經營手段，對前期投入的資金進行回收，實現現金流量從負數形式到正數的轉變。如果從現金流的角度對房地產開發項目管理進行分析和探討，必須將關注的重心放在銷售模式等內容的管理，確保現金流流入量能夠得到最大限度的提高。此外，在本階段中，需要注意稅費的現金流出對項目現金流的影響。通過有效的管理，房地產開發項目中的現金可以得到持續流入，實現盈利的最終目的。

三、結束語

總而言之，市場經濟環境下，我國的城鄉一體化進程持續加快，房地產行業得到了前所未有的發展，而在房地產開發項目中，現金流管理會影響項目整體的發展，必須得到足夠的重視。對于房地產開發企業而言，應該從開發項目的實際情況出發，把握好現金流量的動態信息，做好投入資金的合理調度和管控，對財務風險進行規避和化解，做好現金流量的控制，切實提高資金使用效率，減少資金浪費問題，為房地產開發項目的穩定健康發展奠定堅實基礎。

參考文獻

[1]袁啟升.淺析現金流量管理中的問題與對策——以房地產企業為例[J].中國商論，2019，（22）：129-130.

[2]王雷.房地產開發企業融資和現金流管理研究[J].財會學習，2019，（32）：198，200.

[3]曹紅印.試析房地產企業的現金流管理[J].財會學習，2019，（30）：180-181.