物業(yè)管理對二手房銷售價格的影響分析

武紅梅

【摘 要】當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理的項目多以城市居民住宅小區(qū)為主。隨著城市居民對居住環(huán)境要求的提高，很多房地產(chǎn)中介公司通過研究二手房交易市場發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理水平的高低，在一定程度上直接影響著二手房的估價及售價。文章介紹物業(yè)管理的起源及作用，淺析物業(yè)管理對二手房銷售價格的影響，并指出如何才能挑選出高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，旨在為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主及二手房購買者提供借鑒或參考。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;二手房;影響因素;服務(wù)質(zhì)量

【中圖分類號】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）09-0237-02

20世紀(jì)80年代初期我國內(nèi)地引入了物業(yè)管理的概念，經(jīng)過將近40年的探索和實踐，已然建立起一套完整的物業(yè)管理專業(yè)體系，社會和城市的發(fā)展也越來越離不開物業(yè)管理的助推作用。

隨著人均收入水平的不斷提高，我國距離全面建成小康社會的目標(biāo)越來越近，人民對美好生活的向往正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變，其中住房問題反應(yīng)最為明顯，人們從原來對于簡單生活空間的需求轉(zhuǎn)向?qū)κ孢m度、便捷度、人文與自然結(jié)合度及房屋增值度的追求。因此，不論在二級還是三級房地產(chǎn)交易市場，物業(yè)管理都正在引起更多人的重視。而二手房交易中的物業(yè)管理更具有直觀性和可考察性，因此，二手房交易中的物業(yè)管理對房屋的成交具有越來越顯著的影響作用。

1 物業(yè)管理的起源及作用

我國住房制度從開始的福利分房走向商品化、市場化，隨之誕生了與之匹配的物業(yè)管理行業(yè)，成立于1981年的深圳市物業(yè)管理有限公司，標(biāo)志著我國物業(yè)行業(yè)的起步[1]。物業(yè)管理指的是業(yè)主對建筑物的共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)的共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物及附屬的設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。

1.1 城鎮(zhèn)化致使人民對物業(yè)服務(wù)需求增加

物業(yè)管理連著民生、內(nèi)需、發(fā)展，與城鎮(zhèn)化有著天然的緊密聯(lián)系。2019年我國城鎮(zhèn)常住人口有84 843萬，比上年末增加1 706萬，年增長率為2.1%;中國城市化率從1990年的26.44%持續(xù)上升到2019年的60.60%。與此同時，2019年我國物業(yè)管理行業(yè)在管面積突破300億m2，比上年增長了21.2億m2，年增長率達(dá)到了7%。隨著物業(yè)管理從對“物”的管理到對“人”的服務(wù)的轉(zhuǎn)變，它進(jìn)一步促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的縱深躍進(jìn)。伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，業(yè)主的消費群體不斷擴(kuò)大、消費結(jié)構(gòu)不斷升級、消費潛力不斷釋放、消費熱點不斷聚發(fā)、消費領(lǐng)域不斷拓展。城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求，將是一個不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長期過程。因而在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場中，有沒有物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)將成為越來越多業(yè)主消費群體考量的因素之一，且隨著人民對于物業(yè)服務(wù)需求的增加，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)將成為人們在購買房屋時競相搶購的產(chǎn)品。物業(yè)管理也會愈發(fā)體現(xiàn)其居民生活離不開、安置就業(yè)離不開、社會穩(wěn)定離不開的重要角色。

1.2 收入提高致使物業(yè)服務(wù)購買力提高

我國人均GDP與居民可支配收入持續(xù)保持高增長，2019年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長6.1%，明顯高于全球經(jīng)濟(jì)增速，在經(jīng)濟(jì)總量1萬億美元以上的經(jīng)濟(jì)體中位居第一;同時，多措并舉促進(jìn)城鄉(xiāng)居民增收，落實個人所得稅專項附加扣除政策，居民人均收入水平首次突破3萬元。2019年全國居民人均可支配收入達(dá)到30 733元，比上年實際增長5.8%，與GDP增長基本同步，快于人均GDP增速。隨著收入不斷提高，生活必需品開銷占比逐漸下降，越來越多的人轉(zhuǎn)而追求高品質(zhì)與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)消費，進(jìn)入消費升級時代的住房需求傾向提升可拆分為對住房面積和居住品質(zhì)服務(wù)的需求。住房面積是顯性因素，而之前大多數(shù)人對于居住品質(zhì)有著重要影響的物業(yè)管理卻知之甚少。買房是一時的，買房后數(shù)十年的居住才是至關(guān)重要的，毫無疑問，未來房地產(chǎn)交易市場中物業(yè)管理水平的高低將成為人們買房時必須考慮的因素之一，并且因為二手房交易中物業(yè)管理的可預(yù)見性較強(qiáng)，物業(yè)管理對于二手房交易市場的影響作用將愈來愈顯著。

2 物業(yè)管理對二手房價格的影響

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)從工業(yè)化住宅的第1個階段逐步邁向了第2個階段，即由原來的“增量開發(fā)”階段逐步轉(zhuǎn)向“存量持有”階段。在“存量持有”階段，二手房交易無疑會對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。

縱觀近年來的二手房交易市場，主要有以下因素影響二手房的交易行為：①一級因素。學(xué)區(qū)、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局、小區(qū)環(huán)境、地段、配套等。②二級因素。物業(yè)、房屋裝修、燃?xì)狻⒐┡⒐┧⒐╇姷取＂廴壱蛩亍Ｎ磥戆l(fā)展前景、消費者心理因素等。

從二手房購買的影響因素中我們發(fā)現(xiàn)諸多因素都與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系，倘若物業(yè)管理缺失，房屋會出現(xiàn)明顯破損，小區(qū)環(huán)境垃圾污染，噪聲污染，設(shè)施設(shè)備老化，消防通道占用，供水、供暖受影響等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房屋的折舊進(jìn)而影響房屋價格的評估[3]，以下就影響二手房交易過程中的物業(yè)管理因素進(jìn)行分析。

首先，良好的物業(yè)管理對于房屋保值增值起著關(guān)鍵作用。在工業(yè)化住宅的“存量持有”階段，物業(yè)管理無疑是未來具有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。房屋售后服務(wù)對二手房的交易尤為重要，其中交易價格的影響因子之一便是房屋的成新率，它主要根據(jù)房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，除了這些硬性指標(biāo)外，價格折算還得結(jié)合該房屋的實際維護(hù)狀況。一般說來，良好的物業(yè)管理可以延長房屋的使用壽命，同比例提高房屋現(xiàn)有價值的10%～17%。

其次，良好的物業(yè)管理改善生活環(huán)境會產(chǎn)生“口碑效應(yīng)”。在日本的一項社會調(diào)查統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，70%以上的房屋在使用10年后依然能“鮮活如初”，原因在于其物業(yè)管理一直恪守一套科學(xué)完整的建筑物維修保養(yǎng)辦法，諸多人性化的管理對房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行及時維護(hù)保養(yǎng)，最終使得房子“永葆青春”。日本房屋建成之初，物管會就會同業(yè)委會一起商討修訂出一份長達(dá)50年的關(guān)于房屋維修養(yǎng)護(hù)的計劃，這份計劃小到電梯零部件的更換，大到屋頂和外墻的修繕，都有著明確而具體的時間節(jié)點任務(wù)，這份計劃每個業(yè)主都參與其中，按照計劃節(jié)點配合物業(yè)公司開展維修養(yǎng)護(hù)工作并簽字驗收。良好的服務(wù)口碑建立起良好的經(jīng)濟(jì)效益，房屋交易變更業(yè)主但不變更維護(hù)計劃，新業(yè)主可以繼續(xù)享有該人性化的權(quán)利，而物業(yè)公司則繼續(xù)履行住宅小區(qū)“守護(hù)者”的角色，良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房屋年代的折舊評估，實現(xiàn)“年齡逆生長”，還能通過“口碑效應(yīng)”拉動二手房的成交量。

最后，良好的物業(yè)管理提供個性化服務(wù)可促進(jìn)二手房的銷售。物業(yè)公司通過營造舒適的生活環(huán)境和個性化的休閑服務(wù)，滿足不同人群的需要，可豐富業(yè)主的業(yè)余生活從而建立起良好的社區(qū)文化氛圍。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，55周歲以上的老人74%將物業(yè)服務(wù)作為養(yǎng)老購房首選，35～50周歲的調(diào)查者中68%的人購房時會將物業(yè)個性化服務(wù)、老人小孩的滿意度作為橫向比較的首要考慮因素。這說明良好的物業(yè)管理在提供個性化服務(wù)的同時也變相提高了二手房的內(nèi)在價值，相比于新房選購形成了特有的吸引力。

中國物業(yè)管理協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，88%擁有高品質(zhì)物業(yè)管理的房屋資產(chǎn)價格明顯高于周邊小區(qū)房屋的價格，比如萬科、綠地等旗下的地產(chǎn)均有此價格優(yōu)勢，2008—2018年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過去的10年中隨著時間的增長，此類占比已經(jīng)由原來的不足10%上升到66.7%，與此同時數(shù)據(jù)還顯示優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可同比提升房屋租金的10%～15%。

總而言之，良好的物業(yè)管理對提高房屋的估價、延長房屋的壽命、二手房的保值和增值發(fā)揮著重要作用，它讓所有的管理過程都有據(jù)可循，顯性的管理模式能夠讓每一位購房者省去物業(yè)的憂慮，加快了二手房交易進(jìn)程，也能夠讓物業(yè)企業(yè)更好地應(yīng)對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的轉(zhuǎn)型升級。

3 結(jié)語

通過分析可以看出，在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中，二手房及物業(yè)管理這兩個行業(yè)的發(fā)展將對未來經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的發(fā)展起主導(dǎo)作用，且隨著人們對于優(yōu)居環(huán)境的追求，在購買房屋的過程中，物業(yè)管理的地位將會愈加突出，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的住宅小區(qū)價格將會明顯高于低質(zhì)服務(wù)的小區(qū)，物業(yè)管理對二手房成交的加成權(quán)重也會日趨加重，二者互相促進(jìn)，互相完善。二手房交易市場逐漸克服信息不對稱帶來的障礙，物業(yè)管理也會在市場化競爭浪潮中找到突破口，實現(xiàn)管理升級，為房屋保值增值帶來多樣化的管理模式。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]石先佐.物業(yè)管理行業(yè)的拐點已現(xiàn)[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（9）：23-27.

[2]鄒愛華，劉剛，李繼超.城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理研究[J].中國管理信息化，2018，21（17）：135-137.

[3]楊虹，羅成.物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（21）：41-42.