基于灰色關(guān)聯(lián)理論的限價(jià)商品房投資收益影響分析

肖誠 王中民 雷圣輝

摘要：介紹“房住不炒”新形勢(shì)下的限價(jià)商品房項(xiàng)目，分析限價(jià)特點(diǎn)選取影響投資收益的主要因素，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論對(duì)影響因素進(jìn)行綜合分析，針對(duì)結(jié)果結(jié)合選取項(xiàng)目的實(shí)際情況研究產(chǎn)生原因，為企業(yè)限價(jià)商品房項(xiàng)目投資收益管理提供一種輔助方法參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);限價(jià)商品房;灰色關(guān)聯(lián);投資收益

1 引言

我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年建立商品房制度以來，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，避免房?jī)r(jià)大幅下跌和遏制房?jī)r(jià)大幅上漲（“穩(wěn)房?jī)r(jià)”），托底經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和避免經(jīng)濟(jì)過熱（“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”），出臺(tái)一系列調(diào)控措施，業(yè)已經(jīng)歷六輪政策周期[1]，目前正朝向長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度轉(zhuǎn)變，全面整治房地產(chǎn)融資亂象、堅(jiān)持“房住不炒”與“因城施策”成為基調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)政策收緊，“限購、限價(jià)、限貸、限售、限簽”升級(jí)加碼，土地市場(chǎng)政策調(diào)控加嚴(yán)，大量涌現(xiàn)出區(qū)別過往保障性質(zhì)的“限價(jià)商品房”，其在土地出讓環(huán)節(jié)，就已明確住宅用地的商品房銷售限價(jià)（“單限地”），乃至土地交易限價(jià)（“雙限地”），從源頭上限制價(jià)格，繼而將房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益控制在一定范圍內(nèi)。“限價(jià)商品房”的概念已不止局限于住保部門建設(shè)和提供的保障性住房，而是延伸至按合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、政府限制銷售價(jià)格的，在市場(chǎng)上正常公開銷售的普通商品住房，不再僅針對(duì)中、低收入家庭銷售。

“限價(jià)商品房”逐漸常態(tài)化，在多地房地產(chǎn)市場(chǎng)上已占據(jù)主流。本文根據(jù)限價(jià)商品房項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取影響項(xiàng)目投資收益的主要影響因素，利用對(duì)樣本數(shù)量和規(guī)律要求不高的灰色綜合關(guān)聯(lián)分析法，對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的原因進(jìn)行定量與定性分析研究，為企業(yè)進(jìn)一步提高投資收益提供參考。

2 限價(jià)商品房投資收益影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益受眾多因素影響，其因素之間存在相互影響和制約作用，非單一獨(dú)立的影響收益。從收益角度來說，主要分收入與支出兩大類因素，參考住建部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，收入因素包含：銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入;支出因素包含：開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅等，其中開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。這些因素又受到國民收入、人口總量、經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)供需、房地產(chǎn)政策調(diào)控等外部因素，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、位置、營(yíng)銷、管理等內(nèi)部因素全面影響。

限價(jià)商品房項(xiàng)目相較以往普通商品房項(xiàng)目而言，最大的特點(diǎn)即是從“以合理成本為基礎(chǔ)，市場(chǎng)供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)、消費(fèi)者三方面利益”的原則出發(fā)，采用由成本、利潤(rùn)加稅金構(gòu)成基準(zhǔn)價(jià)格方式，限定了銷售限價(jià)，繼而將項(xiàng)目的利潤(rùn)控制在一定區(qū)間，如長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)布的《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》規(guī)定平均利潤(rùn)率為6～8%;限價(jià)商品房項(xiàng)目一般會(huì)限制開發(fā)方式，對(duì)項(xiàng)目自持比例、采取裝配式建筑的比例和預(yù)制裝配率以及是否需精裝修提出具體要求;限價(jià)商品房項(xiàng)目對(duì)采用精裝修的部分，也將限定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并針對(duì)各項(xiàng)目精裝修部分的定價(jià)有明確規(guī)定;限價(jià)商品房項(xiàng)目在取得土地后，不得再調(diào)整規(guī)劃，必須嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的土地利用條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

在此限制條件下，尤其是土地交易價(jià)格也限定區(qū)間的“雙限地”，項(xiàng)目為達(dá)到基準(zhǔn)收益率以上，各項(xiàng)收入與支出因素都須控制在一定的合理范圍內(nèi)，影響項(xiàng)目投資收益的分析必須更加精準(zhǔn)化，因素的選擇應(yīng)盡量細(xì)化，并遵循科學(xué)性、可操作性、簡(jiǎn)化性原則。結(jié)合特點(diǎn)，選定銷售收入、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅14項(xiàng)為影響因素，利潤(rùn)總額為決策因素。

3 灰色綜合關(guān)聯(lián)分析法

灰色關(guān)聯(lián)分析法從序列曲線幾何形狀的相似程度判斷關(guān)聯(lián)程度，能較好處理抽象系統(tǒng)的影響因素分析。本文采用灰色綜合關(guān)聯(lián)度對(duì)投資效益分析，全面考慮各因素?cái)?shù)據(jù)曲線相似程度，及其基于始點(diǎn)變化速率接近程度。

現(xiàn)有投資收益影響因素Xi，決策屬性X0，經(jīng)數(shù)據(jù)預(yù)處理后，序列長(zhǎng)度已一致。

3.1 灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度

3.2 灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度

灰色綜合關(guān)聯(lián)度既體現(xiàn)數(shù)據(jù)序列Xi與X0折線相似程度，又反映折線間相對(duì)始點(diǎn)變化速率接近程度，是較為全面表征序列間緊密程度的一個(gè)數(shù)量指標(biāo)。

4 限價(jià)商品房投資收益影響因素分析

盡量避免外部因素干擾，選取某地近年來相似的8個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用灰色綜合關(guān)聯(lián)分析法，計(jì)算目標(biāo)序列利潤(rùn)總額X0與各比較序列Xi的關(guān)聯(lián)度結(jié)果如下：

觀察得知，ρ8>ρ5>ρ4>ρ10>ρ2>ρ11>ρ1>ρ12>ρ3>ρ9>ρ13>ρ6>ρ7>ρ14，即項(xiàng)目利潤(rùn)關(guān)聯(lián)程度最大的影響因素依次是：財(cái)務(wù)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。綜合項(xiàng)目情況，財(cái)務(wù)費(fèi)用最影響投資收益，因企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)費(fèi)用受融資方案、開發(fā)期限、銷售進(jìn)度、資金回籠情況等項(xiàng)目開發(fā)情況影響多，相較其它影響因素波動(dòng)大;建筑安裝工程費(fèi)用是商品房建筑物的建造費(fèi)用，因其費(fèi)用占比大、管理難度高、受項(xiàng)目開發(fā)定位直接影響等原因，尤其在土地限價(jià)下，更易影響投資收益;基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是項(xiàng)目紅線內(nèi)各種管線、道路、綠化、景觀等工程，因其受規(guī)劃指標(biāo)、場(chǎng)地現(xiàn)狀、銷售定位等因素影響，不同項(xiàng)目的費(fèi)用變化較大，直接影響投資收益;銷售收入、土地費(fèi)用雖然占比大，但在限價(jià)條件下，其變化幅度較小，相較非限價(jià)時(shí)，對(duì)投資收益的影響有所降低。

5 結(jié)論與建議

5.1 本文采用灰色關(guān)聯(lián)理論，針對(duì)影響限價(jià)商品房投資收益的因素進(jìn)行分析，得出在限價(jià)條件下，各因素影響程度大小，為企業(yè)限價(jià)商品房項(xiàng)目收益管理提供參考，通過結(jié)果分析合理控制影響因素，提高投資收益水平。

5.2 可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)一步分類細(xì)化，構(gòu)建項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，建立有層次的動(dòng)態(tài)分析體系，以便更加高效、精準(zhǔn)、科學(xué)的尋找影響因素，及時(shí)完善投資收益改進(jìn)措施。

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作者簡(jiǎn)介：作者一：肖誠，（1987—），男，湖北武漢人，碩士研究生，中冶長(zhǎng)天國際工程有限責(zé)任公司，主要從事工程咨詢，身份證號(hào)：420113198706160615。