房產測繪面積計算中常見問題分析

周劍霞

摘要：由于我國南北跨度大，地域所處地理位置和生態條件不同，導致各地在房屋建筑外觀和內在結構方面存在較大差異。且從某種角度來看，各地房產在相關測繪細則實施過程中存在求同存異現象，特別是同一部位面積計算方式存在截然不同的現象。鑒于此，文章以北京市房地產測繪細則為參考，系統整理測算房產面積的具體內容與意義，并從中挖掘房產測繪面積計算常見問題，從而對房產測繪有更加全面的認識。

關鍵詞：房產測繪;面積計算;常見問題

1 引言

黨的十九大以來，我國城鎮化進程不斷推進，散落于城市的老舊建筑逐漸被造型新穎的新建筑所取代，而房產測繪作為房地產市場的基礎組成部分，是一種保障建筑房屋信息完整、準確的重要手段。目前國家圍繞基礎測繪工作，先后出臺了一系列房產測繪要求和面積計算細則，在建筑產業體制改革過程中，重新構建合理的建筑產業相關要求、標準與規范，帶動我國建筑業國際化高質量發展。

2 測算房地產面積的內容與意義

2.1 測算房地產面積的內容

通常情況下，房地產面積的測繪與計算主要分為兩大部分：一是用地面積，二是房屋面積。其中，用地面積又細分為各地類面積、共用土地面積、土地面積以及占地面積;而房屋面積則包括對以下幾類面積的測算，如：使用面積、公攤面積、總建筑面積以及產權面積。

2.2 測算房地產面積的意義

全面、詳細的測繪計算房產的房屋面積和用地面積，不但有助于房地產開發建設、征收稅費及城鎮規劃，且在某種程度上可有效協助房地產商進行單位權屬的審核、權證的發放以及產權產籍的管理等各項工作。另外，房產測繪面積計算不僅是一項高精確度、技術性強的工作，且與權屬單位甚至國家均存在密不可分的關系，因此，房產測繪面積計算是整個房地產測繪中不可忽視的重要內容，圍繞其問題的討論對整個房地產市場未來發展具有推動性意義。

3 關于房產測繪面積計算中若干問題的研究

3.1 柱廊面積計算中所存在的問題

目前，國家相關規定和細則中明確指出，在測繪和計算建筑有柱走廊時，應嚴格遵循柱外圍投影面積計算規范，并且針對有柱走廊和無柱走廊需依照以下幾個標準加以區別：

是否將剪力墻和裝飾柱定義為柱;

是否將獨立柱和單排柱視為有柱。

只有對柱進行明確的定義，才能夠實現對有柱走廊和無柱走廊的有效區分。一般，有柱廊多在現場有柱有墻，而現場無柱無墻的則常被認定為無柱走廊，有柱走廊所計算的是全建筑的面積，無柱走廊不對建筑面積進行計算，而對于墻與柱承重與否，則不在房產測繪所考慮范圍之內。

3.2 室外樓梯面積測量中所存在的問題

依據國家所出臺標準，房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。其中，對于無頂蓋的室外樓梯，應取各層樓梯面積的一半對其建筑面積進行計算。但在具體應用中，各房產單位只在最頂層取一半面積，其它樓層則取全部面積進行計算。并且房地產市場收集的數據，多為所計算的室外樓梯面積，不屬于國家規定測繪計算范圍。

同時，該細則還明確指出，樓梯間的面積應以實際自然層面積為基礎進行計算，但并未強調樓梯間范圍，使得相關規定在具體實施過程中常出現混亂現象，不但容易激起各種糾紛，且影響房地產測繪質量和計算效率。目前，在諸多房屋建筑中，一樓和二樓未設置樓梯間，只設立有電梯通道，所產生的中空部分是否歸為房產測量部分，一直以來都是實際應用過程中引發爭議的話題，但部分房地產建筑商對于該規定的理解存在方向性錯誤，使得出現違規現象，引發多種糾紛，嚴重威脅建筑商和消費者利益。對此，《房產測量規范》中則明確指出：“樓梯間應當形成房間一樣的空間才能夠按此規定執行”。但在實際情況中該內容時常被歪曲，因此為更好的開展面積測量工作，需在房地產行業做好系統規范，以確保所獲取數據的精確性，從而保護消費者和建筑商合法權益。

3.3 地下車位面積測量中所存在的問題

通過對我國現有《房屋測量規范》的研究與分析發現，目前尚未明確規定地下車位建筑面積計算方法，傳統房地產地下室的總面積中囊括了地下車位面積，并且具備產權辦理的權利，如果地下室是由面向整棟樓進行的服務，將被視為公攤面積，按照系數分攤，該方式將導致無車位產權的用戶取得部分地下室面積分攤權利，存在極大的不合理性，違背“誰使用、誰分攤”的相關原則。

針對地下車位面積的計算問題，部分人認為盡管其屬于地下室范圍，但其在位置和面積上較為明確和固定，具備獨立產權的特點，不可與地下室面積混為一談。但也有部分人認為，地下車位處于地下室范圍內，且周圍缺乏相應的維護結構，容易形成兩者的錯位，產生權屬糾紛和矛盾，認為不應以獨立產權形式進行辦理，應參與分攤。針對地下車位的量算問題，目前業界普遍采用的做法是利用埋設界址點進行測量，從而確定坐標數據后，可以進行車位的交易以及產權辦理。

3.4 電梯計算存在的問題

除此之外，電梯面積也是房產測繪中極具爭議性話題。受建筑物功能的不斷提升和優化等因素影響，電梯的服務對象產生了細微變化，例如，某一樓層不開電梯門是否計算建筑面積;地下一層電梯基坑與基坑下方地面高度不足2.2m，此基坑是否計算建筑面積;電梯通過某一夾層且對此夾層開門的是否計算建筑面積;屋面上通過鋼爬梯才能到達的電梯機房是否計算建筑面積。上述內容在某種程度上均存在一定的爭議，但整體來講，只有簡單統一的標準，才能夠更好的促進房產事業發展，因此，電梯配套面積的計算應被歸屬于自然層的水平投影計算范圍。

4結語：

綜上所述，在我國房地產行業快速發展的今天，房產測量技術得到了有效提升，并在建筑商和消費者合法權益的維護方面發揮著越來越重要的作用。此次研究圍繞當前房產測量所面臨的幾類問題進行梳理，分析了常用計算方法的利弊，為后期問題的處理與解決提供了參考依據。在房地產市場規模化發展過程中，房產測量具有舉足輕重的地位，盡管在某些方面上存在諸多不足之處，但相信伴隨著社會經濟的發展和時代的進步，將得到全方位的優化與完善。

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