商品房層高“縮水”相關問題研究

何悅

摘要：隨著經濟發展水平和國民生活水平的日益提高，人們越來越注重居住的舒適程度，購房者除了關注房屋的面積、坐向、戶型、配套、環境等因素外，房屋的層高也成為重要考慮因素之一。隨著商品房交易量不斷增長，因商品房層高問題引發的矛盾和糾紛也隨之增多。本文以一例商品房預售合同糾紛案為出發點，對商品房層高“縮水”相關問題進行分析并提出建議。

關鍵詞：層高不足;違約;賠償標準

一、案情簡介

2014年8月21日，李某與房開公司簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：李某向房開公司購買案涉商品房，商品房用途為住宅，層高為3米，房屋占地面積為74.26平方米，套內占地面積為60.92平方米，總金額746760元。對于面積差異處理方式，合同中有明確約定，但就房屋層高差異，雙方并未作出約定。此后，經測量，李某發現涉案房屋實際層高為2.8米，于是要求房開公司承擔違約責任并賠償損失。雙方協商未果，李某遂訴至法院。

二、要點分析

（一）商品房層高“縮水”是否構成欺詐

合同欺詐分為積極欺詐和消極敲詐，積極敲詐是指在簽訂、履行合同過程中，一方當事人故意告知對方虛假情況，使對方當事人基于錯誤認識建立合同法律關系，已達到非法目的。消極敲詐是指在簽訂、履行合同過程中故意隱瞞真實情況，謀取不正當利益。在商品房買賣合同中，通過查詢判例，迄今尚未有認定為合同欺詐的案例。在司法實務中，如果房地產開發公司在訂立合同過程中，故意虛報實際層高，激發購房者購房意愿或故意隱瞞實際層高掩飾房屋瑕疵，而使購房人陷入錯誤認識而訂立《商品房買賣合同》的，一般按過失來認定違約責任。

（二）商品房層高“縮水”是否可以解除合同

解決該問題的關鍵是從兩個層面來認定，其一是商品層高不足是否達到約定解除條件;其二是商品房層高不足是否達到法定解除標準。首先，根據《中華人民共和國合同法》第93條第2款規定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，一方或雙方當事人可以解除合同。”可以看出，合同約定解除權適用前提是雙方當事人在合同中明確約定合同解除的條件，以及約定解除條件已成就。在合同無明確約定或約定解除條件未成就時，一方當事人不得任意解除合同。在商品房買賣合同中，如果購房者與房地產開發公司將層高差異約定為合同解除的條件時，購房者可主張解除合同。其次，為了避免合同解除權的濫用，《中華人民共和國合同法》第94條明確規定了行使法定解除權的5種情形，即在一方當事人存在根本性違約，致使合同目的無法實現時，守約當事人方可主張合同解除權。在違約方沒有達到根本違約的程度時，不得輕易解除合同。在商品房買賣合同中，如果房地產開發公司建設的房屋違反《住宅設計規范》中普通住宅2.8米的現行層高標準或其他強制性規范，則房地產開發公司構成根本性違約，購房者有權行使法定解除權。

本案中，李某沒有解除商品房買賣合同的訴求。但在同等條件下，若其提出解除合同的主張，由于雙方并未對房屋層高不符應解除合同作出約定，案涉商品房2.8米的高度符合《住宅設計規范》的標準，沒有違反強制性規范，且房屋層高在相差0.2米的情況下不會對居住產生重大影響，不屬于根本違約，也無法實現訴求。

（三）商品房層高“縮水”是否應當承擔違約責任

合同是當事人之間的契約，在合同合法有效且充分體現當事人合意的情況下，合同內容對雙方當事人都具備法律效力。當合同一方或雙方違反合同中約定或法律直接規定的義務，應視為合同違約。由于違約方往往會給守約方造成損失，甚至導致合同目的不能實現。因此，合同的違約方要承擔違約責任。商品房買賣合同中，通常對商品房的層高都有明確約定，當約定層高與商品房實際層高存在差異時，屬于違反合同約定，應視為合同違約。同時，由于層高誤差違背了合同約定及誠實信用原則，損害了購房者期待獲得的利益，因此購房者可以要求房地產開發公司承擔違約責任。

本案中，李某與房開公司于2014年8月21日訂立的《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，且無違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方均應嚴格遵守。李某與房開公司簽署的合同中明確約定：“層高為3米”，即房開公司依約應向李某交付實際層高為3米的房屋。而李某經測量發現，案涉房屋實際層高為2.8米，不符合合同約定的3米，已構成違約，房開公司應依法承擔相應的違約責任。

（四）商品房層高“縮水”的違約賠償標準

商品房層高未達到合同約定的高度時，合同中有約定的，應當按合同承擔違約責任。但合同中未對違約責任進行規定的，賠償標準應當如何承擔，現階段商品房買賣合同法律法規及相關司法解釋尚無明確規定。筆者認為，可以將層高縮水的賠償標準應當綜合考慮購房人居住情況、受損程度，并類推采用商品房面積不足的賠償標準，參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條的規定，根據房地產開發公司交付的套內建筑面積的誤差比絕對值在3%以內和超出3%兩種不同情況，作出不同處理。

本案中，因李某與房開公司未約定層高不符的違約責任，法律亦無明確規定賠償標準，故法院根據建筑面積計算規范對層高的最低要求、層高減少幅度在兩者間所占的比例以及房地產估價考慮的因素和價格修正或調整幅度等因素，酌情確定房開公司向李某按房屋價款的2%支付違約金。

三、思考與建議

（一）運用意思自治原則合理保障權益

為了避免層高差異糾紛，購房者與房地產開發公司在訂立商品房買賣合同時一定要重視層高數值，并對層高確認及違約賠償方式進行明確約定。違約賠償方式可參照商品房面積確認及面積差異處理的法定方式，要求解除合同、返還已付購房款及利息等。同時就自己關心的問題，也要進行充分的商討，合同中予以明確約定，使個人利益得到充分保障。

（二）完善立法關于層高差異處理方式

目前，我國相關立法僅涉及面積差異處理方式，而未對層高差異制定相應的法律，導致大量層高差異的案件因沒有統一的法律規定，而出現同案不同判的現象。因此，我國相關立法也應當對房屋層高差異層面的法律法規進行系統完善，以保障各方的合法權益，推動房地產交易的順利進行。

（三）通過個案分析綜合設立賠償標準

對于房地產公司的違約賠償標準，應當結合案情，個案分析。如因開發商存在主觀惡意，故意隱瞞層高數值，造成層高差異，則應確定較重的賠償責任。如因開發商筆誤致合同約定與實際層高存在誤差或房管部門系統住宅信息錄入錯誤等過失行為所導致的層高差異，可根據約定和有關建筑、評估規范酌情確定賠償書額。堅持具體問題具體分許，做到個案平衡，維護房地產市場平穩發展。

參考文獻

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