試論新時期房地產會計存在的主要問題及對策

摘要：房地產會計工作的合規性和有效性是房地企業健康發展的重要保障，適時的分析房地產會計工作存在的問題對房地產企業的內部控制與管理有著積極的現實意義。本文從房地產企業會計的特點入手，著重探討了房地產會計存在的管理問題、內控問題、核算問題，并分析了房地產會計問題的相關對策及措施。

關鍵詞：房地產;會計;經濟;問題;措施;對策

房地產行業的崛起是我國經濟高速發展的重要標志，同時房地產行業做為我國第二產業的重要組成部分，發揮著促進民生發展和推動經濟轉型的現實作用。隨著我國房地產企業的蓬勃發展，國家對房地產的關注度和重視程度逐年提升，并相應加強了對房地產發展的調控，使房地產經濟保持健康穩定的發展態勢，而房地產企業的經營也要與國家宏觀政策相適應，及時準確的強化企業內部的會計管理工作，避免資金投入較大引起的高風險，促進房地產企業的資金控制、管理體系建設、審計及會計核算等工作的長效開展，為此我圍也相繼出臺了一系列的政策法規，如：《企業會計準則講解》、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》、《關于加強土地增值稅征管工作的通知》等，這些調控政策極大的規范了房地產企業的發展，同時也對房地產的會計工作提出了更高的要求，因此我們要從行業發展和國家政策出發，展開對房地產會計工作的具體分析，以此來推動和促進房地產企業的可持續發展。本文試圖從房地產企業會計的特點人手，著重探討了房地產會計存在的管理問題、內控問題、核算問題，并詳細的分析了房地產會計問題的相關對策及措施。

1房地產企業會計的特點

1.1復雜性

房地產企業的主要業務是房地產的開發與建設，這就使房地產項目涉及到了多個方面，如：土地購買、房屋建設、環境規劃、市政設施、交通道路等，而房地產項目在施工建設周期和房屋銷售周期上的時間也較長，這使得房地產會計工作存在多種復雜因素，并且受資金和貸款的限制，會計工作的籌劃、組織、支付、審計、核算也更為復雜，因此必須要建立一套適合房地產企業自身發展的會計管理制度。

1.2投入成本高

房地產企業屬于資金密集型企業，在房地產開發過程中需要投入較大的資金來保障房地產項目的規劃、設計、施工、銷售，這也對房地產前期的投入提出了較高的要求，同時會計工作也更傾向于成本管理和資金支付的審核，因此房地產企業在前期更關注于企業所持有的現金流。在房地產企業成本投入過程中，有些資金支付內容是不避免的，如：拆遷費用、市政管網、土地批件等，所以房地產會計要注重房地產的開發規模和成本投入的控制與管理。

1.3發展多元化

新時期下房地產企業在經濟轉變的過程中，發展模式也產生了新的變化，并且存在多元化的特征，如：物業管理、商服管理、租賃管理、旅游項目、影視項目、物流項目、港口業務等，這使得房地產企業的會計管理工作也變得更為多元化，因此房地產企業要結合企業所開展的具務業務來制定會計管理制度，并且要注重內部各項目會計工作的合規性和合法性。

2房地產會計的管理問題

2.1認識不足

房地產企業在發展中存在認識不足的想象和趨勢，從經濟發展格局來看，房地產項目的升值空間和利潤空間正在不斷縮減，因此會計工作也要有明確認識，但現階段各房地產企業還沒認識到管理模式的弊端，造成對會計工作重視不足，會計人員自身也沒有與經濟發展模式相適應，使得企業運行成本和管理成本較高，一旦房產經濟產生下滑，企業內部的管理成本很難得到有效控制，這也進一步影響到了企業的健康發展。

2.2缺乏先進的會計管理制度

房地產項目開展中企業把工作重心都投入到土地審批、房屋建設、現房銷售上，而沒有對運營資金、成本控制、施工質量、政策法規進行有效的分析與管理，加之存在工程分包、資金挪用、工程臨時變更等問題，導致房地產項目成本過高，這與缺乏先進的會計管理制度有著直接的關系，并且受預算管理的影響，企業也存在建設風險和資產負債的問題，嚴重影響到了房地產企業的健康發展。

2.3人才流失問題

房地產企業缺乏有資質有能力的會計管理人員?，F階段房地產企業所使用的人才主要以設計人員、施工人員、管理人員為主，企業缺乏相對專業的會計管理人員，有部分會計人員懂管理能管理，但受企業價值和個人效益的影響，導致會計管理人員的流動性非常大。同時，受管理模式的影響，房地產企業在會計管理人員的培養上也存在缺失，會計人員的能力及素質無法得到提升，這也是房地產企業會計管理工作無法有效開展的根本問題之一。

3房地產會計的內控問題

3.1內控體系不完善

房地產企業需要建立相應的內控體系，因房地產開發所涉及的內容較多，需要對具體業務及流程進行控制，而會計工作也要深入到內控的各項內容中去，然而現階段房地產企業沒有重視會計與內控工作的關系，業務流程繁多、會計信息溝通不暢、支出不透明、審核無手續等問題層出不窮，這嚴重的影響到了房地產企業的財務管理，并且部門之間的橫向溝通也較少，形成了財務會計分別獨立的現象，對房地產企業的經濟效益帶來了較大的影響。

3.2審計缺乏獨立性

房地產企業內部審計是房地產會計工作質量的根本保障，從房地產企業管理工作的內容來看，內部審計工作容易受到干預和阻礙，嚴重的影響到了審計工作的獨立性和權威性，這影響到了房地產會計工作的質量和效果?，F階段，房地產企業的內部審計工作處于起步時期，不少漏洞和問題受其它因素的影響無法得到解決，同時審計人員相對較少，審計監督職能無法得到了認可，也影響到了會計工作的有效開展。

4房地產會計的核算問題

4.1會計核算制度不完善

房地產企業會計核算制度不完善主要體現在收入核算問題上，因房地產企業具備特殊性，其會計核算所采用的算法和制度沒有相應統一的標準，這造成會計核算困難，主要因素是受預售方式的影響，銷售過程中銷售部門與財務部門存在信息不對稱的問題，并且受稅收的影響較大，銷售過程存在非法偷稅的現象。另外，企業竣工的監督機制存在漏洞，會計帳目也存在混亂的問題，直接影響到了房地產企業的會計核算工作。

4.2信息披露問題

房地產企業對外公布的信息存在嚴重不足，有些企業為了避稅、提高房產價格、維護企業形象等，采取避重就輕的方式開展信息發布，這使得會計核算的真實性受到了質疑，通常信息披露不足主要體現在兩個方面：首先是房地產企業對現金流量的數據披露不足，這也使得投資方與經營方的現金數量產生的較大的差異;其次，對重大金融性風險披露不足，企業往往不敢對建設周期、現金流量、預售價格進行客觀的披露。

5房地產會計存在問題的主要對策及措施

5.1完善會計制度管理體系

房地產企業要想從管理要效益，就必須從完善會計制度管理體系著手，根據企業自身的經濟實力及技術實力，建立相應的會計管理制度，并形成體系化的管理流程，以此才能夠科學的完善管理制度，提升管理效益。筆者認為完善會計制度管理體系要從資金管理、成本管理、會計核算、預算管理、施工管理、銷售管理著手，把會計制度融入到經營與建設中，提高會計管理的工作水平和工作質量，以此來促進企業的長遠發展。另外，要注重企業會計的崗位職責，要實現相互監督、職務分離、等級審批等制度，確保財務工作的科學性和嚴謹性。

5.2強化審計監督工作

房地產企業審計監督工作對會計有著指導和促進的作用，因此應強化會計的審計與監督，筆者認為主要以三項內容為主：首先，要加強對房地產企業內部會計工作的監督與管理，強化對各項支出費用的審核;其次，要落實監督責任機制，把具體的監督事項及內容做出明確的劃分，主要責任落實到人，全面的避免人為因素的風險，提高會計工作的質量;再次，要開展定期的會計內審工作，減少舞弊與挪用現象的發生，提高企業資金的有效利用與流通。

5.3強化會計核算的分析

會計核算是房地產企業管理的重要內容，同時也是會計工作有效性的真實體現，因此在房地產項目管理中要強化會計核算的分析，根據企業戰略及項目的具體內容，展開會計核算分析工作。會計核算分析工作要能夠對具體項目的市場前景、投入規模、施工周期、成本支出、效益來源進行客觀的預測，一旦發現問題可以及時的進行優化和整改，并且要注意核算分析后數據信息的價值，要夠通過數據來指導項目的發展，實現企業利益的最大化。另外，要注重房地產行業的市場變化，利用會計核算來引導和預測企業利潤的變化，為企業發展提供有效的保障。

參考文獻

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作者簡介：王純榮（1975，06-），女，遼寧省蓋州市人，本科，會計師，研究方向：財務管理。