中小型房企開發學區房的可行性分析

陶湜晟

摘 要：在“房住不炒”政策長期調控疊加疫情影響下，房地產市場在相當一段時間內形勢嚴峻，本文旨在此背景中，探討學區房為何能在整體遇冷的環境中保持良好勢頭，并以天津市區為例，分析中小型房企如何發揮優勢，細分市場，進軍學區房項目。

關鍵詞：學區，中小型房企

2018年以來，隨著一系列調控政策出臺并不斷加碼，房企及從業者的生存、競爭壓力不斷增大。尤其對于規模較小，資金力量不夠雄厚的中小型房企來說，過去的粗放式開發已不再適用。如何在競爭中另辟蹊徑，尋找到適合自己特色的開發產品，是保生存，求發展的關鍵。筆者認為，開發學區房或可成為一些中小企業的破冰之舉。

一、在整體不利的大環境下，學區房成為市場最熱剛需

（一）2020年初以來樓市持續降溫

1、宏觀政策調控持續收緊，

2018年以來，中央堅持“房住不炒”“一城一策”等調控政策不放松，投資性購房需求遭遇強力遏制，行業整體預期出現明顯下行。2019年，房地產市場在嚴格調控的影響下整體穩中震蕩，考慮到調控政策很難有實質性松動，短期內回升速度不會太大。

2、疫情“黑天鵝”導致樓市雪上加霜

2020年初的新冠肺炎疫情無疑給了已現疲態的房地產市場又一記重創。且不說連續幾月關閉售樓處直接引起的交易損失，短期內無法復工，導致需求端的購買力也嚴重受損，且短期難以恢復。

房價是樓市最直觀的的晴雨表。以天津為例，4月份新房均價 環比上月下跌 0.11%，二手房環比上月下跌0.57% ，同比去年同期下跌6.29% 。自去年以來，天津樓市始終處于穩中緩降的狀態。

（二）在樓市“寒冬”期，學區房價格逆市飄紅，一路上揚

雖然樓市整體價格持續下跌，但如細化到以街道、甚至小區為單位，會發現在一片綠海中，仍有一些樓盤的房價堅挺不動，甚至有所升溫。如府上和平、翰林公館，體育館街道等房價持續居高不下。細細分析，這些樓盤具有共同特點：屬于重點小學學區范圍。

目前教育資源日趨不均衡，學校之間師資力量、教育資源差距越來越大。注重教育的家庭為了能給孩子提供一個相對優質的學習平臺，越來越多的人選擇購買重點小學學區房。尤其自2020年，全國范圍內實行小升初“公私同搖”，取消一切成績選拔。讓孩子在重小就讀，從小打下良好的學習基礎，成為很多家長唯一能有的選擇，進而導致重小學區房價格居高不下。如岳陽道小學的對口學片，即使是一套幾乎無法居住的小面積拆間也能賣出超出十萬元/㎡的高價，且供不應求。又如正在熱銷的翰林公館項目，非住宅性質且使用年限短，但由于購房可得實驗小學入學資格的消息不脛而走，短短一個周末求購者便擠破門庭。

可見，在整體經濟形勢走向偏低，客戶購房意愿萎縮的環境下，學區房或成最穩定剛需。如能精準開發學區房產品，充分挖掘學區溢價，或可取得不錯的收益。

二、中小型房企開發學區房的優勢

隨著土地價格不斷上漲，融資環境日趨嚴苛，中小型房企拿地難度越來越大。更遑論眾人皆知的熱點學區地塊，如何與資金雄厚的大規模房企展開競爭？但筆者認為，學區房自有其特點，從另一個角度看，反而更適合中小型房企涉足。

（一）學區房的突出特點

1、客戶對居住環境要求相對不高

學區房顧名思義，購房者首要滿足的是房屋附帶的教育價值，而不是居住功能。前幾年北京的“天價學區房”僅僅是七㎡的一條過道，因為能落戶就讀重點小學，也賣出了30萬/㎡的高價。再加上購房者往往不打算長期居住，孩子讀完小學甚至入學后就隨之轉手。因此購房者不會對房屋居住條件、環境提太高要求。

2、可供開發的土地地塊面積小

各區的重點小學大都座落在相對繁華的地段，具有少則幾十多則上百年的積淀，周邊配套齊全且頗有歷史。這也注定了新開發的重小學區土地不可能有大面積新地，大都從舊房改造而來，位置零落，面積狹小，不適合開發大規模小區

3、學區房本身性質注定新開發產品數量受限

每所學校能承載的學位數量有限。如和平區部分小學及河東實驗小學為了控制入學人數，早已執行了六年一學位政策。又如臺灣路小學、昆明路小學由于其學位稀少實行小班教學，房價比同類重小都要高出一截。如果大規模開發學區房，隨之產生的大量學位不但所在小學可能無法承載，之前有學位的老業主也會因學校擴招影響教學質量乃至影響房價，不利于轉手而進行抵制。如前幾年的“和平印”項目，營銷時曾宣傳過可入學中心小學，但該項目新增近千戶，引起該學區業主大量意見反彈，最終落實為入學中心二小。

（二）中小型房企學區房拿地優勢

綜上可見，學區房適合做成規模小，總體戶數少，相對經濟適用的低利微型項目。而目前市面上大型房企擅長推出的，注重打造業主居住體驗的高成本，高品質產品，與購買學區房的客戶需求并不匹配，其隨成本而提升的房價再加上學區溢價也會令購房者望而卻步。但對于中小型房企來說卻正適合，可以靈活拿地，精準投資，快速開發，短期即可回籠資金。尤其對于與政府聯系緊密的中小型房企，還可以借助資源優勢與資金相對雄厚的合作方各取所長，共同開發。

三、以天津市區為例，分析開發學區房需注意的因素

（一）天津市區各區學片比較

天津市內六區教育資源并不均衡。按程度可排名為：和平、河西、南開、河東、河北、紅橋。其中和平區重點小學數量多，密度大，中學師資力量雄厚，無疑是家長們的第一選擇。但對開發商而言，一來和平區作為天津市中心地帶，尚能開發的土地極其稀少，且寸土寸金，所費資金過高;二來鑒于其中心位置，所有土地用于商業開發顯然利潤更為豐厚，用于建設學區住宅不但回報低，且涉及到相對緊張的重小學位，反而容易引發老業主反對風險。

緊隨其后的河西區擁有五所公立重小，七所私立小學，是眾多限于種種原因無法“擠”進和平的家長首選。再次擁有三所公立重小，數所私立小學和多所重點初中的南開區也是購買學區房者的常見選擇。而河東、河北、紅橋三區重點小學較少。尤其這幾區的中學師資普遍較差，導致區內重小的學區溢價也相對較低。不建議納入重點考慮范圍。

綜上，對于中小型房企而言，不妨將目光鎖定在河西、南開區重點小學附近。尤其是學校密度不高，周邊尚有開發余力的地塊，如河西區師大二附小、河西中心學片，南開區五馬路、中營學片。河東區實驗小學、河北區昆一小學等地塊可作為備選適當關注。

（二）學區房潛在客戶的共同特點

1、客戶大部分從外區遷居而來，之前的生活區域相距較遠

房屋的“學區”屬性體現在兩個方面。一是對口小學教學質量，是否屬于“重小”，另一方面是所在學片的對口初中是否資源占優。小升初公私同搖的政策頒布后，對口初中的好壞影響占比日趨上升。正例如和平區新星小學，雖然本身教學力量弱，但對口的和平二片是全市重點初中最密集的區域，不乏有家長放棄教學質量更好的新興南路、西康路小學，單純為了學籍購入。而反例如河東重小一中心小學，之前憑借其可觀的私立錄取率躋身河東熱點學區，但公私同搖后由于對口初中片太差，購房者已是興致寥寥。

可見，新政策下愿意購買學區房的家長往往來自小學、初中質量相對都差的外區，為了孩子入學舉家搬遷。原有生活圈如工作單位等離孩子就讀學校較遠，普遍需要私家車以方便出行。

2、孩子年齡小，三口以上家庭占多數

絕大多數購買學區房的家庭擁有學齡前兒童，部分家庭育有二胎。考慮到現在雙職工家庭并不罕見，往往學齡前兒童需有老人同住幫帶，家庭成員一般為三到四口人。在設計戶型、配套設施時，要充分考慮到業主人口特點。

3、思想上注重教育，經濟實力以中等收入為多

前者不必贅述。目前河西區、南開區的學區房普遍價格為3-5萬之間，相較和平區動輒六七萬（可自?。┥踔潦f以上（拆間）的價格要親民很多，吸引了大部分對和平區高房價望而興嘆的家長。對這類家庭來說，學區房屬于“踮腳夠得著”的大宗消費，購房時不僅要考慮學區價值，更要性價比，確保實用為先對住宅的其他要求相對較低。

（三）明確客戶的需求目標

1、確保學區價值

購買學區房的首要需求就是學位。購房者一般比較關注兩方面，一是房屋確實屬于重小范圍內，最好是“鐵片”。這就要求開發商一方面能確保地塊對應的學片，不會出現劃歸他校的風險。另一方面注意交房時間，保證業主能在當年小學報名之前落戶。

2、滿足居住要求

愿意購買新建學區房的家庭大都準備孩子上學期間全家自住。開發商在設計產品時要充分考慮到客戶家庭構成特點，尤其考慮到有的家庭可能有二胎，有的家庭會有老人陪讀帶娃等等，打造適合多口之家的宜居產品。

3、易于出手

學區房除了居住屬性和學位屬性之外，還有非常重要的投資屬性。尤其對于那些不惜從外區遷來的購房者而言，遠離生活重心本非長遠之計，待孩子拿到學籍，或者成長到一定年齡之后就會將學區房轉手。因此，在設計產品時也要考慮到產品的保值性，以及易于進行二手房交易。

（四）開發學區房需注意的因素

根據客戶特點及需求，不難看出，開發學區房要注意以下幾點：一是嚴格把控工期，確保交房時間，最好控制在每年三月份之前，以免耽擱業主落戶入學;二是考慮到二手房交易契稅，以及業主家庭構成，項目戶型建議以89㎡及以下的小三居為主，大二居為輔，可兼顧業主求學、宜居需求;三是小區內要針對車輛多、兒童多、老人多的特點做好規劃，如設置足夠多車位，做到人車分離，集中安置老年人常用的電動車停放點;四是針對性打造周邊配套商業，比如進行商業經營時，可通過自持租賃、優先出售等方式與早教、托管班、幼兒園等機構開展合作，滿足業主需求，達到三方共贏;五是在營銷策略上，可適當對教師行業或高知身份的購房客戶采取優惠傾斜，更加凸顯產品的“學府”特點，打造小區書香氛圍;六是小區規劃住宅數量不宜過多、過高。以數量較少的高層、小高層為宜，可打造“麻雀雖小，五臟俱全”的小型高品質小區，逐漸形成品牌。

參考文獻：

[1]吳翔華.房地產營銷策劃【M】.北京：化學工業出版社，2018.

[2]熊群英，趙迪主編.房地產開發與經營管理【M】.大連：大連理工大學出版社，2017.