房屋在抵押狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓抵押人是否發(fā)生變更

某市登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)：《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)……抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”。抵押權(quán)的設(shè)立，主要依據(jù)是抵押當(dāng)事人簽訂的抵押合同，但抵押的房屋被轉(zhuǎn)讓后，抵押合同上的房屋所有權(quán)人和實(shí)際所有權(quán)人已經(jīng)不一致。問(wèn)：抵押的房屋被轉(zhuǎn)讓后抵押人是否發(fā)生了變更？如果已變更，對(duì)這種變更應(yīng)當(dāng)辦理哪種登記？如果現(xiàn)所有權(quán)人認(rèn)為自己屬于善意第三人而不愿意提出登記申請(qǐng)?jiān)趺崔k？

金紹達(dá)：《民法典》的上述規(guī)定明確了“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，這一規(guī)定是依據(jù)物權(quán)的法律特征而作出的。物權(quán)具有追及效力，就是物權(quán)的標(biāo)的物無(wú)論轉(zhuǎn)移到何人名下，除法律另有規(guī)定者外（如《民法典》第404條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)無(wú)追及效力），權(quán)利人都可以追到物的實(shí)際占有人而行使權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是物權(quán)的一種，當(dāng)然也具有追及的效力。《民法典》的這一規(guī)定在法理上說(shuō)并不是一項(xiàng)新的規(guī)定，只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力作了直接的規(guī)定。

在設(shè)定抵押后，抵押人并未在法律上喪失對(duì)抵押物的處分權(quán)。因而，抵押人可以對(duì)抵押物進(jìn)行處分，抵押物被處分以后，原來(lái)的抵押權(quán)并不受到影響。除了處分以外，抵押物被依法繼承的，抵押權(quán)也不受影響。

房屋所有權(quán)在抵押狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人都沒(méi)有發(fā)生變化，也不存在抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓和變更。因此，當(dāng)事人無(wú)須就此提出登記申請(qǐng)。從另一角度講，如果要變更抵押人，變抵押人為現(xiàn)在的所有權(quán)人，就不存在“追及”的問(wèn)題了。且新的所有權(quán)人并沒(méi)有設(shè)定抵押，不能要求其申請(qǐng)抵押登記。

《民法典》第311條規(guī)定了物權(quán)的善意取得，但是不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和抵押都應(yīng)登記生效，設(shè)有抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，登記簿上已經(jīng)載明有抵押權(quán)存在。因此，受讓設(shè)有抵押權(quán)的房屋時(shí)，受讓人不會(huì)成為善意第三人。所以《民法典》直接規(guī)定了 “抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，而無(wú)須考慮受讓人是否屬于善意第三人。如果日后抵押權(quán)人追及抵押物行使抵押權(quán)，而使受讓人受到損失，其損失應(yīng)由抵押人賠償。對(duì)于受讓人來(lái)說(shuō)，在受讓設(shè)有抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到被追及的可能。《民法典》實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)在審查抵押狀態(tài)下的房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)注意轉(zhuǎn)讓合同及登記申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)當(dāng)有對(duì)于這一抵押權(quán)的表述。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》所附的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)中設(shè)有“抵押情況”欄目，要求寫(xiě)明“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額”和“債務(wù)履行期限”等內(nèi)容，如果申請(qǐng)人未填寫(xiě)這一內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)正。對(duì)轉(zhuǎn)讓后抵押權(quán)的繼續(xù)存在，應(yīng)納入向申請(qǐng)人詢(xún)問(wèn)的內(nèi)容，并載入詢(xún)問(wèn)記錄，由申請(qǐng)人雙方簽字認(rèn)可。

在辦理抵押狀態(tài)下的房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，抵押權(quán)雖然不是現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人設(shè)定的，但是因?yàn)榈盅簷?quán)沒(méi)有消滅，所以登記簿仍然應(yīng)當(dāng)予以記載。這是這一房屋原本的權(quán)利狀態(tài)，并未改變。