“商改租”可行性、實施困境及對策建議

盛謙

摘要：商改租政策一方面是商業地產去庫存轉型的有效途徑，另一方面也能緩解我國一些大型城市住宅供應不足的問題。但是，正如“商改住”中存在各類問題一樣，“商改租”政策的實施同樣存在一定的困難和風險。通過分析“商改租”用房可行性、存在的問題和風險，思考“商改租”政策的實施困境，并從地方政府角度提出相應的對策建議，探索“商改租”未來的發展方向。

關鍵詞：商改租;可行性;租賃

中圖分類號：F293文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0057-61收稿日期：2020-06-23

1研究背景

近年來，互聯網經濟的快速發展給實體經濟帶來了巨大的沖擊，以互聯網為載體的購物、交際、直播等各類平臺將商業經營從線下轉移到了線上，以實體銷售為主的中小型企業和商鋪遭遇到了寒冬。今年的新冠疫情更是對實體經濟產生了前所未有的影響。在這樣的背景下，作為實體經濟載體的商業用房空置率大幅提升，去庫存形勢十分嚴峻。

“商改租”政策來源于2018年國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），《意見》第12條提到：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。在此之前，很多商業地產開發商為了規避風險，提高效益，將商業辦公用地改作住宅用地使用，以商務公寓或酒店式公寓等住宅名義進行銷售。由于商業用房一般面積小、價格低，且不限購限貸，在一、二線城市受到了很多年輕剛需購房消費者的熱衷。但這種商業用房也存在一些弊端，如產權只有40年，而普通住宅有70年，其次房屋標準為商業辦公標準，容積率較高，安全級別不同，水電非民用標準，費用較高，還有無法遷入戶口和就近上學等。近兩年來，各地也紛紛出臺禁止商業用房改成住宅用房的相關政策，規定商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途，以此來控制當前許多商業開發項目違規改變用途的行為。

因此，“商改租”政策的出臺有其積極意義，也存在一定的局限性，本文將在分析政策可行性的基礎上，重點針對存在困境和風險，分析并提出相應的解決對策。

2 “商改租”政策可行性分析

2.1市場分析

根據2018年中國房屋租賃人口數量、短租與長租市場規模及房屋租賃市場發展前景分析，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數據在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現供需平衡的狀態。在城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，相對于舊金山、紐約等對標城市高達50%左右的租賃房屋占比和60%左右的租賃人口占比，差距明顯。因此，參考國外的成熟市場經驗，我國租賃市場還遠遠未達到飽和狀態。

從租賃的主要條件人口角度來分析，我國2018年流動人口總量為2.41億人，人口占比相較于前幾年有略微回落，但流動區域趨于平衡，從原先主要流向京津冀、長三角、珠三角等經濟發達地區及沿海地區擴散到中西部各經濟發達城市或區域中心城市，可以說流動人口群體已經覆蓋全國大部分經濟發達地區。眾多的流動人口給各地帶來大量的住房需求，而當前中國核心城市的房價收入比已經過高，如北上廣深四大城市的房價收入比均已超過40，可以說短期具有購房能力的人群僅占少數，大部分人需要長時間處于租房狀態。據調查分析2018年的2.4億人口中約有2.1億人需要租房，并且預計在未來幾年內，租賃人口將持續上漲。因此，筆者認為我國房屋租賃市場存在巨大的發展空間。

2.2政策分析

自2015年以來，我國一方面提出要貫徹落實“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”方針，另一方面開始大力支持住房租賃，從鼓勵地產商參與、土地政策制定、金融支持等多角度發布有關房屋租賃市場的政策，以推進我國房屋租賃市場發展。從2015年至2019年，中央發布了20余條有關住房租賃的政策用于鼓勵和推動租賃房屋市場發展。如2015年1月發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》首次推出，，租售并舉，，的概念，提出積極培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發企業將其持有的房源向社會出租，改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。2015年11月《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，首次將公寓出租納入生活服務業，要求重點發展短租公寓、長租公寓等細分業態。2016年6月國辦《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提出鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。2017年7月《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經濟機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務等。2019年7月《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點》中16個城市作為試點享受中央財政支持。在住房租賃的供應市場中，一方面來自于政府新建設的租賃住房，另一方面來自于新建或存量商業用房的改建為租賃住房，提高租賃住房供應量。

2.3消費者需求分析

根據《租房消費行為調查報告》分析，影響住房租賃人群租房消費選擇的主要因素有居住成本、交通便利度、基礎配套設施、房屋安全性、房屋裝修以及舒適度等，其中租金價格和交通便利度是最主要的兩個因素，前者占39.3%，后者占38.8%。因此我們可以從以上幾個因素分析商業用房改租賃住房的優勢。

2.3.1居住成本

居住成本主要由房屋租金價格和水電物業費兩部分構成。從房屋租金價格來分析，由于不同地區價格也不一，我們以天津市統計數據為例，2016年天津普通住宅的一室租賃價格主力為1000元/月至2000元/月;二室租賃價格主力為1500元/月至3000元/月。而公寓的一室租賃價格主力為1500元/月至3000元/月;二室租賃價格主力為2000元/月至3500元/月，即商業性質的公寓平均租金水平比普通住宅高出12%至18%。導致這一差距的原因主要是公寓的地段位置往往較好，交通便利、商業配套豐富，且公寓一般為精裝修，部分公寓為復式結構利用率高。水電物業費方面，商業性質的公寓水電費為商業標準，物業費也相對較高，這方面的成本相比于普通住宅略高。

2.3.2交通便利度及配套

商業辦公用房的用途決定了其開發選址位置條件的重要性，大部分商業辦公用地都在人流量較大，生活、交通配套設施較為完善的區域。因此，商業用房在交通便利度方面具有絕對的優勢，尤其是大中城市的核心地段商業用地的覆蓋率大于普通住宅，地鐵交通便利，商業、辦公、休閑、醫療等配套設施完善，這一點對于年輕租客尤其是工作在城市核心區域的年輕白領、商業服務人員來說吸引力巨大。

2.3.3房屋裝修及舒適度

商業性質的公寓一般為精裝修出租，可以直接入住，且部分為雙層loft結構，整體面積小但空間利用率高，功能齊全，從租住者角度考慮舒適度佳。另外，商業公寓的物業管理更加正規全面，安全性好，特別是一些長租公寓，還有專業的租房管家服務，能提供較好的居住體驗。

3存在問題及風險

“商改租”政策雖然可以解決商業用房的去庫存難題，緩解當前實體經濟的經營困境，從社會層面考慮也有利于平抑房租上漲，滿足流動人口的住房租賃需求，但對商業用房開發商來說，實行“商改租”也存在一定的困難和風險。

3.1資金風險

“商改租”往往以一定期限內不得轉讓為前提，即開發商必須長期將資產以自持的形式固定在自己手中，無法進行銷售或轉讓，如佛山市人民政府辦公室印發了《關于推進商業、商務辦公用房改建為租賃住房加快租購并舉住房制度建設工作的通知（試行）》中提到權屬人憑新的出讓合同以棟或整宗地為單位頒發不動產權變更登記，變更登記后的租賃住房在土地使用期內僅限租賃或整體轉讓，不得分戶發證，不得分割銷售轉讓和抵押。南京市《南京市住房租賃試點工作方案》提到試點商業用房改建為租賃住房，但改建房屋由房地產開發企業轉為自持物業并用于出租，不得分割轉讓。廣州市《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》指出允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。改建后的租賃住房，不得銷售。《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》也明確改建項目辦理初始登記時應當整體確權登記（只辦理一個權屬證）、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質和建設量不變。因此，我們可以看出開發商如果將商業用房改為租賃住宅，那么其只能通過租賃形式對改建用房進行使用和獲得收益，無法再入市銷售。那么對于產權方來說在收益的權衡和評估上需要慎重考慮，如果選擇短期以原有用途進行銷售，也許短期收益相對肯定更高，資金回籠更快，能夠較快地回收土地開發利用的前期成本，但是在當前的市場條件以及禁止“商改住”的政策趨勢下，純粹以商業、辦公用房銷售并不能達到相對客觀的銷售量，收益也往往達不到預期水平。而產權方如果選擇改變用途將商業用房變更為租賃住宅用房，那可以預見的是回款速度必然較慢，短期的投資回報率不高，開發商前期的資金壓力也較大。

3.2政策困境

由于各地“商改租”政策處于起步階段，在當前激烈的市場競爭條件下，“商改租”的市場不夠成熟，相關的配套政策也不夠完善，使得商業地產開發商在考慮上還存在一定的顧慮。盡管當前我國的租賃人口數量龐大，房屋租金也隨著房價的上漲處于整體上漲的趨勢，但是從市場和消費者角度考慮，“商改租”在人口密集的大城市且區位優勢明顯、配套設施完善的區域市場前景較好，因為在這類區域工作人群收入相對較高，對住房舒適度的追求更高，最主要的是普通住宅租賃供給量相比于周邊區域少，存在供小于求的現象。但是從整體層面來說，并非所有城市的商業用房都有改為租賃住房的市場條件。對于很多人口流出型的城市來說，其住房租賃市場本來就不活躍，甚至因為之前過度的房地產開發住房市場已經嚴重空置過剩，租賃住房本來就供大于求，而商業用房改建后與普通住宅相比并不存在明顯的優勢，也無法從原有普通住宅租賃群體中吸納一部分消費者。在政策方面，從中央到各地方政府發布的“商改租”相關政策基本為指導意見和試行辦法，僅就“商改租”政策相關審批條件、審批辦法、優惠政策、監督管理等方面進行規定，并未對政策實施過程中存在的細節方面問題進行明確，導致產權人在實際操作過程中遇到種種困難和麻煩。比如在開增值稅發票時，需要有公對公的合同，但是遇到有些客戶簽訂公對公合同比較麻煩，還有由于行業分類不清晰導致開票困難等。因此，大多數商業地產開發商還在觀望狀態。

3.3審批問題

各地“商改租”政策對于原有商業、辦公項目本身也有嚴格的要求，首先項目本身在自然通風、采光以及配套設施方面需要滿足居住生活要求，其次在改變用途審批過程中需要經規劃、公安、消防、住建等部門層層審批和驗收，而大部分存量商業、辦公項目在原始規劃、建設過程中并非按普通居民住宅要求進行規劃設計，現狀條件可能無法滿足審批要求且難以進行調整和改動。如《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》中對“商改租”從改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規范，具體對商業辦公用房的改建提出了結構安全、消防安全、環保衛生、物業規范、用途限制、綠色改建、技術標準等七個方面的要求，可以說商業辦公用房改建條件較為嚴苛，并不是每一個商業地產項目都符合要求，這導致政策出臺到落地還存在一定的真空期，距離大范圍實施還有很長的路要走。

4對策及建議

4.1加大政策激勵和扶持

目前來看，中央及地方政府對于“商改租”的激勵方式主要是中央的財政獎補，《2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點》中16個城市作為試點享受中央財政支持，如深圳市提出改建項目明確按照地方“商改租”政策要求進行改建和使用的可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規定享受相關政策優惠。筆者認為，財政補助是一個方面，但對于開發商企業來說，稅收和金融方面的優惠也至關重要，因此建議對實施“商改租”且符合政策規范要求的商業地產開發商在幾年內給予一定比例的稅收減免，另外在金融上政府和銀行應給予開發商較大力度的融資支持，滿足開發商長期運營的資金需求，減少其后顧之憂。對于新建商業項目，政府還可從前期開發商拿地層面對承諾實施“商改租”并開發一定比例的租賃用房的開發商提供低價用地，降低拿地成本;規劃方面，也可以對該類項目實施特殊規劃審批，與后期改變為租賃用房審批相銜接，有效規避風險。

從需求側角度分析，地方政府應該積極鼓勵和引導居民通過租賃方式解決住房問題，并給予優秀高校畢業生、高級職稱人才、特殊人才等群體租房方面的優惠政策，利用存量商業用房改建租賃住宅解決一部分城市流動人口的住房保障問題。此外，地方政府還應進一步做好“租售同權”的配套政策落地，把租賃房屋納入到“合法穩定住所”的范疇，推行租房可落戶政策，還可以嘗試部分學區租房達到一定年限享受與購房同等入學待遇的試點，通過保障租房群體的公共福利待遇，提升城市住房需求群體的租賃需求。

4.2完善住房租賃市場

根據全國人口普查數據顯示，我國目前城市出租房源主要來自個人，占整體出租房源90%以上，而在許多發達國家和地區，租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。因此，我國住房租賃市場較為混亂，個人出租者占絕大多數，缺乏合理有效的管理和監督，機構出租市場不成熟。“商改租”的實施對象均為商業項目開發商，改建的租賃住房非個人持有，需要正規的租賃機構進行租賃和物業運維管理。政府應鼓勵和引導產權方開發商或部分具備租賃服務能力的企業成立住房租賃機構，開展“商改租”租賃住宅的租賃服務工作，同時要規范租房中介服務機構的中介服務行為，強化監督管理，提升租賃服務機構和租賃中介機構服務專業程度、規范性和自律性，從租賃供給側進行“商改租”住房租賃市場規范化管理。在政府方面，各地可根據“商改租”實施情況成立改建租賃用房專門管理機構，監督和管理租賃服務機構和中介機構的相關服務行為，同時對區域內租賃用房的租金進行動態監管，確保商業改建類租賃用房租金整體上保持穩定，與市場其他類型租賃主體租金差異控制在合理區間范圍內。

4.3規范商業項目開發商行為

由于歷史遺留原因，各地均存在不同程度的商業辦公類房產項目私自改變用途以商務公寓或酒店式公寓等名義進行違規銷售的問題，開發商為追求經濟利益違規進行開發經營，既欺騙了購房消費者，也破壞了房地產行業的健康穩定發展。因此，要推動“商改租”政策有效落實，必須嚴格規范商業項目違規開發和銷售行為，嚴禁商業辦公類項目改為住宅進行銷售或以租代售，保障消費者合法權益。地方政府應出臺相應政策法規對商業項目開發商進行約束，定期開展執法和檢查，圍繞是否存在違反規劃設計進行隔層、未經裝修備案私自裝修、違規預售轉讓等行為進行嚴厲處置，間接為“商改租”政策保駕護航。

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