福晟賣身自救失敗，債券回售待考鉅派、東興證券等機構踩“坑”

惠凱

福晟集團是一家典型的福建房企，作風凌厲、擴張兇猛，一度殺入行業30強，但在規模高速擴張的同時，其負債規模也隨之大增，最終在2019年底出現了現金流危機。有福晟債的持有機構透露，對于即將進入回售的18福晟02/03，福晟相關負責人直言，既沒有為兌付準備現金，也不愿提供增信，大概率將走向違約。

除了債券，福晟集團還通過信托和私募基金融資。其中，著名財富管理公司鉅派投資為福晟發行了多只基金。有鉅派投資客戶表示，至今仍有30多億元未能兌付，且由于優質資產已被接盤方拿走，剩余資產反復抵質押，加之基金實為明股實債，導致退出非常艱難。

福晟集團沖擊千億規模失敗

地產行業一直是中國經濟的支柱產業，但2019年以來，因地產公司融資環節的收緊，多家大型地產公司出現爆雷，而福晟集團的快速崛起和跌落堪稱縮影。福晟發家于福建，近幾年擴張勢頭迅猛，2016年以來，福晟集團拿地態度強烈。據克而瑞的數據，2017年全年福晟新增土地貨值達到3199億元，列房企新增貨值榜單第七位。2018年，時任福晟集團執行總裁的郭國強在公司成立25周年發布會上豪言稱“2018年福晟將收購一個百強企業。”福晟不僅要進入千億級陣營，而且要進入地產行業TOP30之內。郭國強當時表示，福晟地產板塊計劃在2019～2020年分別實現銷售目標900億元、1300億元。但到了2019年，福晟集團卻出現貸款逾期，此前瘋狂拿地埋下的債務危機終于爆發。從子公司福晟國際的股價變化看，其從去年初的0.76港元跌至目前0.044港元。

福晟為何會出現債務危機？據大公國際評級報告顯示，2019年以來，福晟管理層和董事會變動較大，公司治理結構的動蕩對經營產生了不利影響;公司債務集中在1～2年內到期，短期償付壓力很大;公司其他應收款中關聯方往來款占比較高，存在較大資金占用，資產流動性一般。對于福晟的未來，大公國際的態度非常悲觀：進入2019年后，福晟地產業務已無新增拿地項目，未來業務規模可能不具備可持續性。

其實，福晟集團的財務危機早有苗頭。據公司財報，2015～2019年，福晟的總債務從期初的251億元猛增至期末的707億元，增幅達180%，而同期的母公司所有者權益僅增長了約135%;福晟集團的速動比率常年小于1，長期低于行業均值，2018年時更跌至0.53，顯示出公司扣除存貨后的流動資產質量下降明顯。更為重要的是，在公司積極擴張的同時，其償債能力亦出現惡化，貨幣資金/流動負債數值由2015年的0.11下降至2019年的0.07。如果在以前的傳統調控周期下，高負債尚有回旋余地，但隨著近幾年樓市的精準調控，留給房企騰挪的空間越來越窄，特別是今年“三條紅線”政策的出臺，明顯加大了高負債房企的資金壓力，債務爆雷或成常態。

對于福晟的資質情況，大公國際早先給出的評級長期為AA+，其后又調降為AA。福晟至今也沒公布2020年半年報。其在公告中坦承：“由于近期治理結構發生較大調整，內部管理制度也在進行相應調整，原有核心管理人員大量離職以及對半年報工作的復雜性預估不足。”預計將在今年11月底才能披露半年報。可供佐證的是，據子公司福晟國際公告，今年以來已有行政總裁童文濤、CFO吳繼紅等多位高層離職。

而福晟的核心人物——潘偉明，也在爆雷后銷聲匿跡。2019年9月，潘偉明不再任福晟國際董事會主席。其后債權人至今無法聯系上潘偉明。

債券集中到期公司債兌付希望渺茫

據Wind，目前福晟集團的存續債券有10多只，總額約為百億元，因大部分為私募債和ABS（資產擔保證券），因此保密性很強。福晟1優A（156738.SH）、福晟1優B（156739.SH）兩只ABS都在2019年于上交所上市，總規模為8.3億元，其中福晟1優A規模6.1億、福晟1優B規模1.6億。公開信息顯示，ABS的主承銷商和計劃管理人是東亞前海證券，ABS的基礎資產是福晟集團的房屋銷售尾款。

《紅周刊》記者從一家持有福晟債的機構處了解到，今年8月底，大公國際將福晟的信用評級下調為AA、展望負面。根據ABS發行條款，該事件觸發了計劃說明書約定的“權利完善事件”，即福晟集團和東亞前海證券有義務在5個工作日內“指示購房人將基礎資產項下購房尾款債權及其附屬權益直接支付至專項計劃賬戶”。

之所以設置這一條款，意在保護持有人的權益：如果購房尾款的付款路徑還是購房人向福晟支付、再歸集到ABS賬戶，存在資金混同風險，導致原始權益人自身風險傳導至ABS本身。而購房人將基礎資產項下購房尾款債權及附屬權益直接支付至ABS賬戶，就可規避資金混同風險。

“但到現在被下調評級早過了5個工作日，福晟和東亞前海證券都沒有履行相應條款，也一直沒有召開持有人會議。”前述機構的相關人士坦言，據測算，ABS的底層資產回款是具備償債能力的，福晟一直拖延，其目的意在截留回款。

《紅周刊》記者獲悉，已有債券持有機構向福建、廣東證監局投訴舉報福晟集團和東亞前海證券。東亞前海證券成立于2017年，其前兩大股東分別是東亞銀行（HK.00023）、銀之杰（SZ.300085）。據銀之杰年報，東亞前海證券2019年實現凈利潤僅235萬元，而營業利潤則虧損了800多萬元。在發展策略上，東亞前海證券將投行尤其是公司債發行作為業務重點，目前已攀升至行業中游。

另外，余額10億元的18福晟02、余額15億元的18福晟03即將在今年11月～12月中旬進入回售期。上述機構人士透露，10月底～11月會召開持有人會議，商討回售規模和兌付安排。

《紅周刊》記者獲得的一段東亞前海證券、福晟代表黃麗珍、持有機構的三方電話錄音顯示，由于福晟債被調降評級，多家持有機構希望行使回售權，但福晟的態度強硬：公司現金流確實很緊張，如持有人堅持回售、則大概率會爆雷。“希望投資人能再支持一下，以時間換空間，否則大家都不會落得什么好處。”

那么，對于兩只共25億元的債券，福晟能承接多大規模的回售？電話錄音中，黃女士坦言“一分錢都沒有”。“由于疫情，地產去化受到的沖擊很大，租金也普遍下降，復產復工后又得持續投入原材料和人工成本，資金很緊張。而且住建部門對房企資金使用也有監管。”黃女士如此解釋。

一般來說，哪怕本金兌付無望，如發行人能支付利息，則持有人尤其是機構，仍然可能會答應展期。那么18福晟02/03的利息能否兌付？黃女士透露，會盡力跟福晟管理層溝通和爭取，但也沒有給出明確回復。

《紅周刊》記者獲悉，由于福晟旗下資產基本都被凍結或抵質押，因此，無法對相關債券提供增信手段。就債券兌付情況，記者聯系了黃女士，但未獲相關回復。

東興證券等機構“踩雷”

福晟的強硬態度激怒了債券持有機構。前述機構人士直言，在福晟既不付利息、也不提供增信的情況下，同意展期的邏輯已徹底不存在，估計會有機構選擇時點回售、并推動福晟破產。但黃女士對此卻不以為然，其在上述三方電話錄音中表示：“福晟的破產必須得到政府審批和同意、以及是否滿足破產條件，不是你們債權人說破產就能破產。”

《紅周刊》記者獲悉，持有福晟債規模較大的機構包括東興證券、光大信托、百億級的固收策略私募基金暖流資產、外貿信托、國投泰康信托等。

其中值得一提的是東興證券，其和福晟集團本就有著千絲萬縷的聯系。天眼查APP顯示，東興證券53%的股份屬于東方資產，后者也持有廣州市德耀鴻鼎投資合伙企業（有限合伙）40%的股份，而德耀鴻鼎（有限合伙）恰恰是福晟集團的二股東（持股49%）。前述私募人士猜測，東興證券未必是基于盈利而持有福晟債，很可能是東方資產向福晟“輸血”的通道。

作為四大AMC之一，東方資產在地產領域有不少布局。譬如面值退市第一股的中弘股份，東方資產作為中弘債權人，通過關聯公司在今年4月以33億元的價格拍下已爛尾的北京中弘大廈。當時，外界紛紛猜測，拍下中弘大廈的真正操盤方是中植資本——其也是中弘的另一大債權人。

光大信托也長期將地產融資業務作為業務重點。除了持有債券外，光大信托還在2018年11月底、與福晟集團也簽署了合作協議，光大信托總裁閆桂軍、福晟董事長潘偉明出席簽約儀式，光大承諾提供100億元的融資支持。值得一提的是，光大信托還是另一家債務違約的知名閩企房地產龍頭的金主之一，當時該公司爆雷引發市場熱議。公開信息顯示，去年以來、光大信托已有多個投資的地產項目出現延期兌付問題，《紅周刊》此前就報道過光大信托·重慶茂田項目的逾期問題。

明股實債鉅派投資30多億基金退出困難

另外，福晟集團還在2016～2018年間通過非標渠道大量募資。在非信托公司中，知名三方財富管理公司鉅派投資扮演了重要角色。《紅周刊》記者了解到，鉅派為福晟發行了前灘、光晟、福寶盆等系列基金來募資。據鉅派在2019年的官方聲明，鉅福光晟并購基金通過認購寧波梅山保稅港區鉅澤投資合伙企業（有限合伙）的LP份額同時歸集福晟集團自有資金，最終投資于地產項目開發，截至2019年8月，鉅福光晟兌付了前12期產品、合計退出金額超20億元，但剩余本金的兌付很麻煩。

“鉅派在福晟上至今有32億元無法收回！”鉅派客戶楊先生向《紅周刊》記者透露。他解釋說，而且如福晟物業、福晟在廣東的地皮等優質資產早已被合作方拿走，剩下的資產又反復抵押，融資規模早已超過抵押資產的市值，“因此，項目處置非常困難。”楊先生表示，他購買的鉅派·福晟基金是通過明股實債的形式參投，承諾的年化收益在8%～9%之間，因此福晟的實際債務可能遠高于報表上的700億負債，估計在800億～900億元左右。

比如前灘系列基金，楊先生透露，前灘的底層資產為辦公樓，福晟早已抵押給上海銀行，項目已完工并銷售、但優先償還了上海銀行的13億元貸款，“福晟自己又拿走了11億，結果現在就沒有錢還鉅派了”。大量投資人也曾赴鉅派、福晟和福晟的合作方維權或尋求溝通，效果一般。

此前，鉅派已多次踩“坑”。借助于定增項目、私募基金行業在2015～2017年的火爆行情，鉅派當時發行了大量投資定增，或明股實債的私募股權基金，但2018年后普遍出現退出難，樂視、科迪乳業、中弘股份、福晟集團、P2P平臺億百潤等公司均有鉅派的融資操作。

接盤方坐視福晟局面惡化

為了擺脫困境，福晟集團也在努力自救。2020年1月，福晟集團和另一家地產巨頭達成合作。合作方聯合福晟召開品牌發布會，收購福晟位于廣東、福建等地的87個項目。彼時福晟董事長潘偉明表示：“福晟所擁有的舊改資產整體貨值約有4000億元”。這也被視為雙贏之舉。

時間過去大半年，雙方合作結果如何？多位采訪對象坦言，接盤方僅對福晟的優質資產感興趣，對債務問題則持回避態度。“合作方對福晟的收購是承債式收購。”前述私募人士解釋說，但由于8月份房企融資“三條紅線”監管新規出臺，該合作方這兩年為沖規模、收購太多，負債較高，為避免觸及紅線，只能急踩剎車，自然也就不愿協助解決福晟的債務難題。

8月發布的中報顯示，福晟此次合作方2020年上半年實現營業額645億元、同比增長14%;股東應占核心利潤62億元，同比增長16%。公司當期毛利率達30%。預計達成全年既定3000億銷售目標的難度不大。合作方股價則沖高回落，年內跌幅約10%。

“從行業角度看，福晟在產品的影響力方面偏弱。”對于福晟的資產價值，知名地產分析師嚴躍進向《紅周刊》記者指出，其在福建和華南市場的地塊項目價值較大，“一方面是福建土地市場的投資潛力大;另一方面合作方在華南市場的參與度也相對薄弱，同時粵港澳大灣區本身也是一個大的亮點。”

從快速擴張到爆雷，這是去年以來不少房企，和福晟集團同為多家閩系房企也走出了類似的“激進擴張→負債高企→爆雷”的路徑。

更深刻的影響來自于今年8月、央行等部門明確了重點房企資金監測和融資管理規則，被稱為“三道紅線”。該政策震動市場。如企業觸及三道紅線，則有息負債不得再增加。對于后“三條紅線”時代房企的發展策略，知名地產分析師嚴躍進建議，拿地方面，需重點考慮后續融資壓力;開發方面，注重開發成本管控。財務方面，適當增加各類股權融資，才能避免債務壓力失控。

附表 主流房企短期資金缺口測算模型（億元）

資料來源：wind，公司公告，天風證券研究所