老舊小區物業管理存在的問題及解決對策

王營濤

摘 要：由于老舊小區的歷史原因，導致在基礎設施、綠化、安全、出行、交通等方面急需解決。物業管理是實現老舊小區管理的有效途徑。本文對老舊小區物業管理的問題進行了分析，從而提出了針對老舊小區實施物業管理模式的建議，從而能夠構建老舊小區物業管理的可持續發展。

關鍵詞：老舊小區;物業管理;建議;對策

文章編號：2095-4085（2020）09-0063-02

隨著國家的發展，目前城市化建設進程的加快，使得很多老舊小區的問題不斷顯現出來，老舊小區的物業管理問題就是其中之一。隨著市場經濟的發展，我國住房制度也進行了改革，目前所指的老舊小區，就是指國有或者集體的企事業單位、機關團體、地方房產管理等部門投資興建的住宅樓。隨著物質生活的提高，老舊小區的落后問題顯現出來，導致出現社會矛盾。所以有必要對老舊小區的物業管理進行深入的研究和分析，提出解決建議和對策。

1 老舊小區物業管理存在的問題

1.1 封閉難度比較大

現代小區基本上都實行物業管理，而物業管理的專業模式就是進行小區的封閉式管理，這也是物業公司的前置條件。因為小區是否進行封閉式管理對小區居民的生活、安全保障、周邊的道路交通、局部的經濟格局都有著重要影響。但是老舊小區多為開放式小區，沒有進行專門的封閉式修建住宅樓，更沒有對小區周邊進行額外的封閉式投入修建，所以要想實行封閉式管理難度較大。

1.2 基礎設施不完善

因為老舊小區的建筑年代相比而言較為久遠，而且小區的規劃、設計的標準在今天看來都比較低，配套設施也不夠全面。老舊小區多為20世紀80、90年代的建筑，整體的建筑規劃布局本就存在著不足，加上年份比較久，所以基礎設置不完善，對當前居民的物質生活和精神文化生活都不能夠很好的滿足。比如沒有綠化場地，沒有公共活動區域，利用綠地搭建違章建筑，機動車停車位少等，這些問題也導致了小區居民出入難，更有堵塞交通、消防通道現象。再如路燈損壞，供水和排水設施老化，污水橫溢等情況發生，嚴重影響了居民的生活。

1.3 物業管理難介入

一些老舊小區的居住，多為老年人，因為受到傳統思想的作用，這些在老舊小區的居民還有無償享受服務的意識。還有的是租住在老舊小區的人員，他們認為物業管理就是想要多收取居民的錢，所以很多人都不愿意繳費，加上基礎設施老舊，而且物業也沒有專門的辦公用房，環境不好，有些嚴重地區可以用臟、亂、差來形容，有些物業公司也不愿意對這些老舊小區進行接手管理。

1.4 物業費用收取困難

雖然老舊小區已經從國有住房轉變為商品住房性質，但是在產區上仍然存在多元化的格局，有的是全產權商品房，有的是回遷房，有的是農轉居承租房，有的是居民租房等。這些業主對物業管理的要求不盡相同，承受能力強的希望物業服務和管理的水平高，而承受能力差的覺得老舊小區的物業管理并沒有起到多大作用，有和沒有無所謂的態度。因此，會有小區的居民打著問題沒有解決的旗號而拒絕繳納物業費。物業費用的收取，決定了物業管理的可持續發展，我國老舊小區的這種情況，導致物業管理費用收入困難，物業管理也就很難介入。

2 老舊小區實行物業管理的策略

2.1 政府主導實施物業管理

老舊小區的基礎設施建設和維修，是一個老大難問題，這項公共維修需要政府主導實施。老舊小區的一些公共配套設施，一般都會由原單位持有產權，但是部門單位已經轉制，對后來的維修等并不會進行理會，小區也就成了無人問津的情況。雖然理論上是由原產權單位、居民共同承擔基礎設施建設的資金，但是原始資金缺乏、業主大會有執行不起來的情況下，由政府出面主導，并且可以提供一定程度的前期修繕，將會是解決問題的最好方法。比如對上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，而且可以在必要的地方架設治安攝像頭，確保小區安全設施建設。

2.2 落實物業管理服務

政府在進行基礎設施修建和改造之后，對老舊小區工程驗收之后就要落實物業管理服務。可以由街道下屬的居民委員會、社區進行專業化和市場化的物業管理。政府部門可以對物業公司進行的管理和服務起到監督和促進作用，維護小區居民的合法權益。同時對物業公司和老舊小區之間進行協調、溝通，達到對老舊小區“三基本”的服務：基本保潔、基本綠化、基本養護。對物業公司的選擇也很重要，選擇那些資質好、水平高、有責任的物業公司來管理老舊小區，重要的是，要把物業公司的考核和老舊小區的綜合治理統一管理。對于封閉有困難的老舊小區，就需要政府將這個小區納入到社會綜合治理中的“大物業管理”格局中，加強區域治安，給小區居民提供基本的物業服務，保障小區居民能夠進行日常生活。

2.3 實行獎補機制

對老舊小區的物業公司除了實行監督、管理和評價，還要給予適當的獎勵補貼。比如可以設置合理的補貼金額標準，對每個季度進行考核，“三基本”服務達標之后給予發放獎勵補貼。政府要加強政策宣傳，并且加大扶持力度，物業服務需要這些居民繳納物業費，所以，要提高物業費的繳費比率，由政府、老舊小區、住房安置、物業公司等共同構建物業管理、物業費繳納、物業獎補等機制，協調好社區、老舊小區的物業費收繳，這也可以作為相關部門的作風建設進行考核。

2.4 實行基層自治機制

可以由街道、社區牽頭，組織小區居民成立業主委員會，并且對業主委員會的工作職責進行說明，其應有的權利和責任都有哪些。充分發揮在居民和物業公司之間的橋梁作用，比如督促按時繳納物業費，監督物業公司的日常管理和服務，化解小區居民和物業公司的糾紛、矛盾等問題，從而優化小區的管理效率。

3 結 語

老舊小區的物業管理是一個老大難問題，老舊小區因為其特殊時期的歷史遺留原因，導致環境、設施、綠化、安全、交通、局部經濟結構等都有所不足。引入專業的物業管理，是將老舊小區進行綜合治理的有效保障。由政府部門牽頭、組織和監督，發揮社區、居民和物業公司共同的作用力，可以提高老舊小區的物業管理效率，在基本綠化、基本保潔、基本養護、確保安全等方面達到適宜居住的良好環境。

參考文獻：

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