新經濟形勢下的房地產融資探討

吳佩飛

摘 要：雖然今年兩會政策依然是抑制房價上漲，但受疫情的影響，各地政府為了緩解資金壓力，對土地呈現了相對寬松政策。總體來說，房地產市場在未來有一定的溢價空間。本文主要探究，在兩會后的新型經濟體系下，房地產應該如何利用現有市場優勢，進行合理融資，實現房地產投資收益最大化。

關鍵詞：新經濟形勢;信貸;融資壁壘;組合融資

文章編號：2095-4085（2020）09-0065-02

房地產作為投資時效長、資金鏈長的產業，從項目開始到落地結束，每一環節都不能缺少龐大的資金支持。近幾年來，為了管控房價上調，國家對房地產的融資政策逐漸縮緊，眾多中小型企業面臨著強大的資金周轉壓力，現房地產企業除了面對政策壁壘、資金壓力、市場管控等，還將面臨著巨大的融資難題。

1 房地產行業現階段的環境寒冬與未來的發展春天

1.1 受疫情影響房地產面臨銷售寒冬

2020年的疫情對房地產來說無疑是重磅一擊，國內眾多大小企業面臨資金壓力，各企業所有者對相關產業進行拋售套現，讓2020年房地產行業面臨一輪銷售寒冬。

1.2 國內融資壁壘穩固且不斷加深

房地產行業是受到國家政策影響較大的行業。國家政策的變動對房地產行業可以說是“牽一發而動全身”。從上個世紀八十年代以來，國家對房地產融資方式進行多次全方位的管控調控，從最開始的定增融資、到后來到非標融資、再到后來出臺限定商行和信托銀行類不得違規投資房地產的相關政策，為調控房價，規范房企投資，國家政策管控不斷嚴格，政策壁壘也“越壘越高”[1]。

1.3 現樓面地價及存量市場未來溢價較高

受大環境影響，2020年房地產面對一定的寒冬環境，但為了扶植疫情后的經濟發展，將會持續一段時間的貨幣寬松政策。各地政府為了幫扶當地經濟發展，也會對土地政策進行一定寬松處理，部分地區房地產亦會迎來一定的發展春天。

2 國內房地產行業面臨的融資難題

2.1 資金龐大融資周期較長

房地產行業的項目基本屬于周期長、資金龐大的投資型產品。就其融資來說，其周期相對較長。如果是針對零散的投資用戶，長周期慢收益存在一定的風險性和不穩定性，雖然收益較高[2]。但是主要融資對象還是針對閑置資金較多的用戶，所以資金鏈長、周期長，是阻礙房地產融資集資的一個最主要原因。

2.2 缺乏專業性的信托融資人才

信托機構或者是個人將資本所有者和房地產投資市場緊密地結合，這對于資本所有者來說是投資項目，對于房地產市場來說是融資的主要來源，二者互惠互利。這個融資方式，也被國外房地產市場廣泛使用。在國內，限制房地產信托發展的根本原因，是缺乏專項性的專業人才。由于房地產信托行業在國內的發展時間較短，市場上權威性的信服度較高的信托管理專家較少。同時，政府一直都沒有出臺對信托行業嚴格管控的管理政策，以至于投資者不敢輕易地信服于一般信托投資機構，一定程度上，影響了房地產信托融資的發展。

2.3 企業股權融資門檻不斷攀升

在眾多融資方式中，股權融資是相對來說難度較低、成本較低的融資方式。融資方只需要讓出公司所有的一部分股權，得到投資者的資金，對項目進行持續性的資金投資，不影響公司現有的項目資金使用。但是在國內，能有資格上市融資的房地產企業，都是規模較大的企業。現階段的股權融資政策，對企業規模利潤考核標準不斷提高，中小型企業難以實現股權融資的方式。

2.4 債券融資發展嚴重落后

我國債券發行較早，但是到現今，發展比較成熟的還是國有債券和金融債券。企業債券多年來受到一定的政策壓制，規模難以得到爆發性的發展，部分的企業即使得以發行一定債券，但其市場性不強，投資者對其購買性也不強，導致多年來，企業債券愈發難以發展。房地產行業想通過債券方式進行融資更是難上加難，因政策不扶持和市場機制缺乏，房地產債券即使發行，也只能在被分割的二級市場進行流通。由于二級市場大部分是被銀行和交易所掌握，其兩者交易方式卻是背道而馳。投資者對購買房地產債券的難度和成本不斷增加，最終只會嚴重阻礙房地產企業對債券的融資手段的使用。

2.5 房地產企業融資渠道狹隘、風險成本高

國內房地產大型上市企業占比不多，大部分企業只是中小型企業。這類型企業信托融資、股權融資方式門檻較高，債券基金等融資手段基本不能使用，最穩妥的的融資方式只有銀行借貸。但是由于國家政策管控，銀行借貸利息近年來不斷攀高，對于大部分中小型房地產企業來說，銀行借貸利息成本過高，項目風險過大。

3 新經濟形勢下房地產企業的融資應對方式

3.1 量身打造企業專屬信托融資體系

信托融資面對的資金市場是龐大的，這種融資方式面對的是擁有一定閑置資金的投資者，也能讓房地產以最直接的方式直面資本市場。所以房地產行業在后期的發展過程中，中小型企業可以有計劃性地與專業的信托機構進行深度合作，共同培養專業權威的信托人才;大型企業可以培養專屬自己的信托機構，引進和培養專業人才。積極發展國內的信托行業的同時，為企業增添更為主動可靠的融資手段。

3.2 開拓創新性融方式作為企業發展戰略方針

現有融資方式狹窄，成本風險較高，下一階段，不斷開拓創新型融資手段將成為房地產企業未來發展的重要戰略步驟。新的融資渠道和方式，需要結合新時代的發展和新科技的更新。例如，近些年來，互聯網+業務不斷深耕，線上發起的融資方式和融資渠道層出不窮，房地產企業在未來可以考慮結合互聯網+業務，開拓新型融資渠道。或者，通過資源置換的方式，利用現存量與未來資金做置換，利用線上公共資源平臺，開拓租賃業務，將現有空置資源租賃給有需要的平臺及用戶，從而獲取投資資金支持。房地產企業應該開拓創新，從現有的融資夾縫中，努力開拓新型的融資方式。

3.3 良好的信譽是企業給投資者的首映效應

企業良好的信譽形象，會讓投資者對企業產生不可逆轉的首映效應。投資者在選擇的時候會比較相信一個信譽良好的企業，融資過程會相對暢通。特別是針對零散的投資者，其主要是查看企業近年來的信譽值以及收益情況。所以，房地產企業需要維護和建立好本企業的信譽形象，規范地管理日常項目工作，制定嚴格的企業管理制度章程，確保每個項目如期完整運行，讓投資者每一次投資都能準時地得到相對應的收益，這對于企業在日后的融資上，會有很大的主動性和選擇性。

3.4 降低融資成本選擇適合企業的多樣化融資形式

房地產企業是一個高投入高回報的行業，但同時也會存在較高的風險性和不穩定性。所以在選擇融資方式的時候，大部分房地產企業會根據自身實際情況，選擇組合型的多樣化的融資方式，采取“不把雞蛋放在一個籃子上”的融資策略，從而更有利于規避融資過程中遇到的風險及不可控的問題。房地產企業應邀請專業人士對公司的實際情況進行評估，因地制宜地制定合適的融資計劃，靈動地組合債券、股權、租賃等融資方式。同時也需要考慮市場未來發展的挑戰和變化，實時對企業融資規劃進行調整。最終實現企業資金投入占比少，但項目資金鏈充足的目的，確保每一個項目足以準時高效完成。

3.5 以國家政策為融資戰略調整的指導方針

為了民生政策，房地產行業受國家管控嚴格。反過來說，房地產企業要想做好融資策略，一方面，需要時刻關注國家政策的變動，將國家每一次大會的房地產政策研究透徹，才能更好的制定企業適合的融資策略。另一方面，房地產企業需要開拓新型融資渠道，亦需要得到政府和當地政策的支持，才能合法合理地開拓新型融資渠道，取得項目融資資金。

4 結 語

綜上所述，現房地產企業面臨著較大的融資難度和市場調整，但受疫情后各地土地放寬的影響，也擁有一定的發展空間。對此，房地產企業要想突破當前融資困境，應時刻關注國家政策，積極開拓融資新形式，積極培養建立可靠的專業的信托機構，采取多樣化融資組合形式，樹立良好的企業信譽形象，積極應對現狀，等待下一個房地產投資銷售風口的到來。

參考文獻：

[1]王萍.新經濟形勢下的房地產融資探討[J].財務與管理，2015，（07）：40-41.

[2]王性玉，車存保.夾層融資及中國應用問題探討[J].金融改革，2008，（07）：24-27.

課題名稱：基于崗位素質的高職《房地產經營與管理》課程的系統化設計（課題編號：JXJG-14-57-2）。