集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究

張家年　程正甫

摘 要：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然選擇，是土地資源配置優(yōu)化的重要途徑，對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型具有重要作用，當(dāng)然，在資源配置優(yōu)化的同時(shí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)于周邊房產(chǎn)調(diào)控的宏觀影響也不可忽視。

關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地;入市交易;房地產(chǎn)市場(chǎng)

文章編號(hào)：2095-4085（2020）09-0067-02

根據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，到目前為止全國(guó)集體建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)建設(shè)土地使用在內(nèi)大概有17萬(wàn)km2，占全國(guó)總建設(shè)用地面積的70%左右，其中集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不超過(guò)14%，其地理位置主要分布在東南部周邊靠海地域、城市附近周邊、地方縣鎮(zhèn)中區(qū)位較好的地段。由此可見(jiàn)，區(qū)位因素對(duì)于集體性經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市是異常重要的。自從2015年國(guó)家土地管理部門推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)以來(lái)，試點(diǎn)地區(qū)按照“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的目標(biāo)，“五探索”的要求，積極穩(wěn)妥推進(jìn)，取得了顯著成效。

允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，將促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。允許入市，對(duì)目前建設(shè)土地供應(yīng)格局將產(chǎn)生不可忽視的影響，尤其是對(duì)一些土地資源緊張、土地市場(chǎng)供應(yīng)需求較大的城市，用地相對(duì)緊張，土地供應(yīng)不足的局面將得到一定緩解。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，可為集體土地市場(chǎng)化、多元化，以及土地的高效利用化，營(yíng)造符合土地市場(chǎng)發(fā)展的基本環(huán)境，土地將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)供求價(jià)格，這會(huì)有利于土地價(jià)格的理性回歸。允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，將盤活集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，提高了農(nóng)村土地資源配置效率，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，也會(huì)相應(yīng)增加農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。直觀來(lái)看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)于房地產(chǎn)的微調(diào)作用可從兩方面概述。

1 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)土地供應(yīng)的宏觀影響

一些專家學(xué)者認(rèn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策的開(kāi)放，將很快增加建設(shè)用地供應(yīng)[1]，對(duì)于抑制和調(diào)控快速增長(zhǎng)的建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格有著積極作用。然而，從相關(guān)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果來(lái)看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)用地市場(chǎng)的供給并不會(huì)有顯著增長(zhǎng)。主要原因如下。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市這一政策有著前提條件，按照最新的土地管理法規(guī)定：一是入市土地必須符合土地利用規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃;二是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市需要地方政府嚴(yán)格審批。由此看來(lái)想要實(shí)施建設(shè)用地大規(guī)模入市政策，困難和挑戰(zhàn)還是有的，當(dāng)然即便滿足政策實(shí)施放開(kāi)要求，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)與管理不是短時(shí)間內(nèi)可以完成的，如果缺乏地方政府的組織領(lǐng)導(dǎo)及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持，僅依靠農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自發(fā)完成的建設(shè)用地開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)有限。

其次集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)于國(guó)有土地供給市場(chǎng)的影響顯著，抑制土地開(kāi)發(fā)總體規(guī)模效果顯著。最新土地管理法對(duì)于推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的政策描述，使得以土地一級(jí)市場(chǎng)為關(guān)鍵途徑的國(guó)有土地供給工作面臨巨大壓力[2]。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市減少了可被征收土地，其次是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市打破了原有土地市場(chǎng)收益分配和利潤(rùn)均衡的現(xiàn)狀，讓集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民個(gè)人的收益分配比例大幅提高，直接將原有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，拆遷安置費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)提升，加大了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的實(shí)施難度，從整體上抑制了對(duì)于土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模.

2 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

根據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，在農(nóng)村集體建設(shè)土地中，宅基地占據(jù)的比例不低于69.5%，但此項(xiàng)政策內(nèi)容并不涉及農(nóng)村宅基地，由此看來(lái)，集體經(jīng)營(yíng)性用地入市政策的開(kāi)放，只能暫時(shí)緩解城市經(jīng)營(yíng)性用地不足，但是解決不了商品房用地不足的問(wèn)題[3]。不過(guò)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)土地入市，至少增加了城市經(jīng)營(yíng)性工業(yè)用地的供給渠道，可緩解城市經(jīng)營(yíng)性工業(yè)用地壓力，對(duì)抑制部分地價(jià)仍然有好處。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)重新利用閑置土地資源當(dāng)然是有利的，但關(guān)鍵還是看土地使用目的，如開(kāi)辦工廠、農(nóng)場(chǎng)、教育、旅游、文化等項(xiàng)目是可以的，但是集體建設(shè)用地土地入市后作為商業(yè)居民住宅開(kāi)發(fā)用地使用，這是不允許的。

上述兩方面可以看出 ，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)只會(huì)產(chǎn)生一些微弱的影響，不足以引起重視，況且土地管理法修正案里明確規(guī)定允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，并不是集體的所有用地，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地占集體所有土地大概15%，大部分還是農(nóng)村宅基地，并且對(duì)于這些集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之后有明確的用途管制，規(guī)定只能用于建設(shè)輕重工業(yè)園區(qū)、商業(yè)活動(dòng)區(qū)域等用途，雖然也會(huì)用于租賃房、廉租房等[4]，但并不會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成明顯影響，由此可見(jiàn)直接參與對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作用微乎其微，但是從其他方面來(lái)看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的間接影響還是頗為顯著的。

首先對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制要有所了解，整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制經(jīng)歷循環(huán)形成一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，而集體建設(shè)用地入市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)間接影響體現(xiàn)在整個(gè)機(jī)制中供給、需求、市場(chǎng)平臺(tái)三方面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市，在推動(dòng)土地資源化的基礎(chǔ)上，降低了工商企業(yè)的用地成本，在一定程度上可以起到推進(jìn)了企業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，那么對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也是利好的。

其次是在于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市使得原有土地市場(chǎng)收益分配格局發(fā)生了變化，客觀上影響了房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)政稅收制度、金融政策、土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流通狀況等。但是隨著深化改革的進(jìn)行，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市對(duì)地方縣政府財(cái)政影響的局限性體現(xiàn)了出來(lái)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改變了原先的市場(chǎng)二維單元結(jié)構(gòu)，為加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化改革奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)也在一定程度上緩解了城市建設(shè)用地緊張的情況，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，例如沿海地域，區(qū)位優(yōu)越的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)政制度、稅收制度及金融政策等調(diào)整空間變大。

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基金項(xiàng)目：安徽省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練項(xiàng)目 項(xiàng)目編號(hào)s201910383062。