舊居住區改造工程難點及其處理方法

韓笑

摘要：隨著城市化文明程度的建設，促使著城市的發展與進步，在城市建設中屬于一項重點，也是難點的項目之一就是城市舊住宅區改造工程，但是在改造中也有著很多問題出現，因此，需要城市建設部門給予高度重視，通過舊住宅區的順利改造，以保證社會和諧發展。本文主要對城市舊住宅區改造工程難點以及問題進行分析，并針對這些問題找出相應的解決方法，希望給相關人員提供參考建議。

Abstract： With the construction of urbanization and civilization level， the development and progress of the city is promoted. One of the key and difficult projects in urban construction is the renovation project of urban old residential areas， but there are also many problems in the renovation. Therefore， the urban construction department needs to pay great attention to the smooth transformation of old residential areas to ensure the harmonious development of society. This article mainly analyzes the difficulties and problems of the urban old residential area renovation project， and finds out the corresponding solutions to these problems， hoping to provide reference suggestions for relevant personnel.

關鍵詞：城市建設;舊住宅區改造;投資項目

Key words： urban construction;old residential area renovation;investment project

中圖分類號：TU984? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）29-0130-02

0? 引言

隨著時代的發展與進步，城市中舊住宅區與歷史住宅已經無法滿足時代的發展需求，這些小區的居住環境不僅僅影響舊住宅區居民的生活水平與質量，城市的發展和進步也會受到很大的影響，因此需要改造升級，從而滿足人們的生活需求。在對住房數據的調查上，國家統計局通過調查情況得出結果，我國目前急需改造的住宅大約有40億平方米。近幾年，在國家相關政策的扶持與幫助下，舊住宅區改造工程已經有了初步的成效，目前已經完成大約有10億平方米，由此可見，我國舊住宅區改造工程仍要再接再厲，將此劃分為城市建設的重點項目。

1? 解析城市舊居住區改造的意義

1.1 促進城市全面建設小康社會

《國務院關于加強城市規劃建設的意見》明確指出，要全面實施城市建設和改造，逐步推進舊居住區綜合治理、危舊房改造和未完工套房改造，截止到目前，也就是2020年，基本要實現對現有的城市棚戶區的改造。作為城市建設的基本紐帶，舊居住區的改造與大多數居民的切身利益相關，有利于全面建設小康社會。

1.2 反映民生和民意的項目

所謂舊居住區主要指在單位制改革之前，由政府部門出資建設的居住區，與商品房改革之后建設的居住區相比較，已經落后不堪，無法跟上時代發展的腳步。近幾年，隨著城市化程度的加快發展，一些舊居住區存在配套設施陳舊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題，對人們的生活造成一定的影響，抑制和諧社區與美好城市的構建。城市舊居住區改造的目的就是從源頭上解決居民生活問題，改善百姓生活情況，體現出民生工程與民心工程的價值。

所謂舊住宅區，主要是指單位制改革前由政府部門資助的居住區。與商品房改革后建設的住宅小區相比，已經落后且不能跟隨時代發展的步伐。近年來，隨著城市化的快速發展，一些老居民區出現了配套設施落后、嚴重違法建筑、停車位不足等問題，對人們的生活產生了一定的影響，阻礙了和諧社區與美麗社區的建設。城市舊居住區改造的目的是從源頭上解決居民的生活問題，改善人民的生活條件，體現民生和民意工程的價值。

1.3 是一項重要的城市建設投資項目

城市舊居住區與其他行業來比具有一定的優勢，與商品房市場銷售情況存在很大的差異性，隨著舊住宅區的改造，不僅可以消化部分建筑市場的投資需求，而且不會改變房地產價格，使房價處于穩定的發展趨勢。據相關調查數據顯示，近三年來，我國已建成棚戶房約1000萬套，總建筑面積約6.75億平方米。而舊住區面積約為80346.5萬平方米，表明老住區改造面積明顯大于棚戶區改造面積。與棚戶區改造相比，舊居住區改造對于經濟的拉動和國民生產總值的增長有著顯著的作用。

2? 城市舊居住區工程改造難點與問題

2.1 城市舊居住區改造現狀分析

目前，舊居住區改造有三種方式。首先，保留方法。對于一些具有較高歷史文化價值和傳統建筑風格特色的居住區，通常在裝修過程中選擇維護和維修方法，通過加固建筑結構來維護外觀和維護社區的原始面貌。第二，升級和修復。這個城市將有許多老住宅區需要修繕。這些只是居民區，沒有任何歷史和文化價值。這些定居點大多由上個世紀的單位提供資金。它們在外觀和結構上是穩定的，可以生存。但是，小區外觀落后，配套設施不完善。此時，將選擇翻新和升級，加強和改善社區的配套設施。三是拆遷改造。這個城市有一些老城區，住宅小區結構不穩定，環境不好，不適合居住。然而，住宅小區的地理位置要優于大規模改造的小區。要科學合理地規劃建筑面積，合理安排當地居民。

2.2 城市舊居住區改造難點分析

2.2.1 重建資金嚴重短缺

目前，我國大部分城市的舊住宅區改造資金主要由政府財政部門撥配，但社會資金難以準備。例如，在舊住宅區二次供水設施的改造中，政府部門會下發文件要求財政部門和區級單位投資進行二次供水設施的改造。在政策的全面實施過程中，資金支持有限，給項目的實施帶來很大困難。基于此，2015年出臺了新的財政政策，大力支持老住宅區二次供水項目的實施。

2.2.2 涉及眾多部門加大了管理的難度

實施城市舊住宅區改造工程，需要對供電系統、供水系統、燃氣系統等配套設施進行改造和升級，并對配水網絡和配水設施進行改造。整個過程需要相關部門的配合。此外，舊住宅區改造項目的實施還將涉及消防、居委會、電信等單位。許多部門干預和參與增加了各部門之間協調的困難。一旦各部門之間的協調出現失誤，就很容易造成工期停滯或反復拆除等問題，嚴重影響工程進度和成本。

2.2.3 缺少規范性的管理體系

結合目前老舊小區的實際情況，老舊小區改造工程管理粗獷的問題仍然存在，存在改造工程“群眾關注度大”、“項目分散”“工程簽證變更較多的特點”，從而對工程建筑管理提出了更高的要求。但在項目具體實施過程中，存在非標施工的問題。鑒于每個小區改造的特點不同，根據每個社區居民的實際需求，在項目的實施中會有很多變化。如果不嚴格控制這些過程，將嚴重影響改造工程的質量和成本。

2.2.4 忽視被套設施的改造

大多數居民對舊住宅區改造項目有更高的呼聲，希望通過社區改造完成配套設施的改善。例如，在一些老住宅區，老年人較多，所以上樓下樓很不方便。因此，在改造過程中，我們要充分發揮政府的主導作用，盡量滿足居民的生活需求。我們會選擇在樓梯外安裝外部電梯。再比如，舊住宅區的道路相對狹窄，在建設初期沒有考慮停車位的使用。然而，隨著人們生活水平的提高，私家車的數量每年都在增加，停車擁堵和困難時有發生。因此，要以解決這些問題為重點，做好各環節的協調工作，加大資金投入和支持力度。

3? 城市老舊小區改造工程對應策略

3.1 實現老舊小區改造管理模式的創新

城市老舊小區之間存在很大的差異性，改造難度各不相同，因此，需要因地制宜，針對不同小區的特點展開必要的分析與研究，從而制定改造方式與程度。首先，要充分發揮政府的主導作用，建立高層協調管理機制，實現各部門的協調與發展。在舊住宅區的改造過程中，城市管理、供水、供電、房屋建設等部門相互聯系，但是其中卻沒有高層協調機構，從而無法保證老舊小區改造項目的實施。其次，應詳細制定社區重建總體規劃的內容，按照小區整改的特點，明確整改的內容和進展。最后，應充分調動參與單位的積極性，表彰在改造中取得良好進展的單位和街道，制定評比政策，對所有施工單位進行評比與獎勵，激發參與人員的工作熱情。

3.2 加強老舊小區改造工程資金的扶持

首先，要拓展籌資渠道，通過宣傳推廣的方式，鼓勵企業帶資參與老區改造工作中，為老舊小區改造注入新鮮血液。通常城市老舊小區地處城市中心位置，因此可以充分利用地理優勢，重新開發閑置土地或臨街土地，采取多樣化融資方式吸引社會資金。其次，要加大對政府財政部門的財政支持，堅持每年安排足夠的財政支出預算，通過市區財政出資與社會融資的方式增加投資量。最后，減少先關參與企業的負擔，通過減少稅收與規費的方式降低企業建設成本。

3.3 加寬老舊小區改造內容

在老舊小區改造過程中，不僅要重視建筑結構表面結構的加固與穩定，還要適當增加小區配套設施，重視供水與供電系統的改造與重修。主要從三個方面體現：

第一，要注重建筑設施的增設與完善，加強建筑小區內供水排水系統的建立，重視地下管線的保護與維護工作。在工程開始前，需要詳細查明地下管線以及設施的分布情況，在地下管線與地上設施相連接部位放置兩公分厚的鋼板。同時要嚴格按照施工計劃方案，掛設安全網與腳手架，做好施工現場的安全防護，防止施工現場發生安全事故，從而給人們生命財產造成嚴重威脅。對施工現場實踐調查發現，可以選擇十字交叉管線方式保護措施。老舊小區改造工程涉及地下管線數量與種類非常多，拆遷工作對工程進展有很大的影響。采用此種鋪設方法就可以解決各種問題的存在，起到事半功倍的效果。

第二，對小區環境進行完善，其中包括對小區道路的建設，加強周邊生態環境保護。

第三，建立完善的基礎配套設施，適當增加服務用房、設施設備等。我國已經進入到老齡化社會階段，因此要結合老年人生活特點與需求，增加與老年人相匹配的配套設施，為廣大老年人創造良好的活動環境與氛圍。

3.4 加強小區改造后期維護工作

通過聘請物業公司以及成立小區委員會的方式實現小區的可持續管理。通過座談會的方式走進小區居民里，針對舊住宅區的改造，了解居民看法、意見和需求。同時有必要加大對物業管理的政府補貼，通過降費的方式吸引物業公司的入駐，從而高效的解決舊住宅區的改造和后期維護與管理的難題。

4? 結論

綜上所述，城市舊住宅區改造是一項綜合的系統工程項目，時間需求量大，也需要長期投入精力和資金，與百姓的切身利益與體會有密切的聯系，隨著時代的發展，促使舊住宅區改造管理體制的改革和創新發展。充分發揮政府在舊住宅區改造過程中的主導作用，從實際情況出來，找出適合老舊小區改造的方式，改善舊住宅區居民的幸福指數，為全面實現小康社會的建設目標而努力。

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