現(xiàn)房銷售，離我們有多遠(yuǎn)?

李雯

如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，最大阻力是開發(fā)商的資金跟不上，很多開發(fā)商將難以為繼。現(xiàn)階段實(shí)施現(xiàn)房銷售的可能性不大，取消預(yù)售并不是一朝一夕能實(shí)現(xiàn)的。

每逢交房必維權(quán)，似乎成了近年來房地產(chǎn)市場上的一道尷尬的風(fēng)景線。

9月的第一個(gè)周末，在青島西海岸珠江路綠地鳳棲瀾珥售樓處門前聚集眾多業(yè)主，拉起了“無良綠地，欺詐業(yè)主，還業(yè)主血汗錢，坑人不商量”的維權(quán)標(biāo)語。原因是在綠地望海領(lǐng)御交房過程中，多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)交付的房子很多地方跟合同書上的約定不一致。一時(shí)間，維權(quán)風(fēng)波又起。

頻頻爆發(fā)的房產(chǎn)質(zhì)量維權(quán)，民眾叫苦不迭，對(duì)于取消預(yù)售制的呼聲也越來越高。現(xiàn)房時(shí)代，到底離我們有多遠(yuǎn)呢？

“欺”房為何屢現(xiàn)？

房地產(chǎn)市場化以來，樓市一直呈現(xiàn)供銷兩旺局面。許多住宅小區(qū)剛開始打地基，鋪天蓋地的營銷宣傳已全面展開，樓書、廣告中誘人的宣傳使消費(fèi)者趨之若鶩，隨后開始接受預(yù)訂、認(rèn)籌。不僅如此，訂金也從先前的一兩萬演變成動(dòng)輒幾十萬、上百萬的認(rèn)籌款、驗(yàn)資款。買了期房后，經(jīng)過兩年左右的等待，當(dāng)期房交付時(shí)，一系列問題又接踵而來。沙盤中的中央綠地卻成了停車位，樓書上規(guī)劃的游泳池變成了小水池，宣傳資料上標(biāo)注的學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施往往都變成了“待建”字樣。

買過新房的人可能都知道，房子不像普通商品那樣一手交錢一手交貨，房款付了還要等一兩年甚至兩三年才能拿到。這中間，因?yàn)殚_發(fā)商和承建方等因素，房屋質(zhì)量顯得難以掌控。

房屋質(zhì)量問題、貨不對(duì)版、延期交房、開發(fā)商跑路，“欺”房屢現(xiàn)帶來的種種問題不僅使行業(yè)形象受損，也讓購房者成為制度下的弱勢群體。而每年3·15，房地產(chǎn)也都是投訴的重災(zāi)區(qū)，有相當(dāng)一部分是預(yù)售時(shí)承諾約定的產(chǎn)品與最終交付的實(shí)物產(chǎn)品不一致所引發(fā)的。還有些是虛假承諾以及廣告、模型、樓書誤導(dǎo)，或規(guī)劃變更等原因，致使消費(fèi)者的心理預(yù)期與實(shí)際情況大相徑庭而引發(fā)糾紛。這些風(fēng)波也引起了人們對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場預(yù)售制度的質(zhì)疑。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？

因?yàn)樯唐贩渴峭ㄟ^預(yù)售先付款的。而這個(gè)制度在業(yè)內(nèi)也被稱為賣期房。

這種形式最早源于香港，引入之初，正值內(nèi)地改革開放，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，建立商品房預(yù)售，可以解決商品房在建設(shè)過程中出現(xiàn)的資金不足的問題，加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。

不難看出，預(yù)售制度建立的初衷是好的，但在執(zhí)行過程中由于自身存在的一些缺陷以及監(jiān)管的不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風(fēng)險(xiǎn)。隨著越來越多的期房變成了“欺”房，消費(fèi)者直言“被坑”的情況屢見不鮮。期房預(yù)售機(jī)制帶來的諸多不可預(yù)見性，成了日后矛盾與糾紛的根源，才給樓市留下了諸多隱患。

現(xiàn)房銷售哪里好？

資料顯示，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來，商品房預(yù)售制已實(shí)施近26年。隨著時(shí)間的推移，商品房預(yù)售制的弊端開始顯現(xiàn)，不少購房者花了幾百萬、幾千萬的價(jià)格買了一座“空中樓閣”，最后往往不盡如人意，所以呼吁取消商品房預(yù)售的聲音也不斷出現(xiàn)。近日，住建部、央行在房企座談會(huì)上再提預(yù)售制度，取消預(yù)售、推行現(xiàn)房銷售又一次被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

對(duì)消費(fèi)者而言，如果能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，好處不言而喻。一方面房子已經(jīng)建成，消費(fèi)者購買時(shí)心里有底，不用擔(dān)心房子規(guī)劃的改動(dòng)，看好了就買，交了錢很快就可以入住;另一方面，因?yàn)楝F(xiàn)房銷售，開發(fā)商必須在工程質(zhì)量和房屋結(jié)構(gòu)布局上能保證質(zhì)量，因此，敢于“現(xiàn)房銷售”的項(xiàng)目必須是一個(gè)具有很高性價(jià)比的項(xiàng)目，如果現(xiàn)房的規(guī)劃、質(zhì)量有問題，缺陷將是無法掩蓋的。

另外，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，能將購房者買到爛尾樓的概率降到低點(diǎn)。開發(fā)商最需要解決的問題就是資金流，如果一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，那就是致命的，尤其是一些中小房企。讓原本需要購房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻又轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。現(xiàn)房時(shí)代已上路？

期房銷售就像是房地產(chǎn)市場的一個(gè)“怪胎”，幾乎所有的開發(fā)商也無法避免期房銷售引起的糾紛。于是，國家相關(guān)部門開始探索調(diào)研取消預(yù)售制，多個(gè)城市開始探索現(xiàn)房銷售，取消預(yù)售制呼聲再起。

今年3月份，海南打響了現(xiàn)房銷售的第一槍，要求實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度。8月份，衢州、丹陽分別發(fā)布通知，旨在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。此外，福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地紛紛將加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管提上日程。

事實(shí)上，監(jiān)管層已有實(shí)行現(xiàn)房銷售的想法。8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開的房企座談會(huì)，監(jiān)管層表示，預(yù)售制度是在過去房子緊缺的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段房子供應(yīng)已足夠，預(yù)售制的存在是否還合理，下一步將會(huì)加強(qiáng)對(duì)此方面的討論。通過監(jiān)管層的表態(tài)，不難看出，潛臺(tái)詞就是我們已經(jīng)告別了住房短缺的時(shí)代，接下來商品房預(yù)售制度有可能會(huì)逐步取消，現(xiàn)房銷售制正在逐漸進(jìn)入政策制定的考量范圍之內(nèi)。

就青島來講，取消預(yù)售制、推行現(xiàn)售制度還有很長的路要走。

今年年初，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市住房發(fā)展規(guī)劃（2018～2022年）（征求意見稿）》中明確指出，強(qiáng)化商品住房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步將存量住房交易資金納入監(jiān)管范圍。嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，逐步推動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

值得注意的是推動(dòng)現(xiàn)房銷售的政策在青島市場并不是首次提出。早在2016、2017年的時(shí)候，青島土地拍賣市場新政頻出，熔斷機(jī)制、限地價(jià)競房價(jià)、限地價(jià)競自持面積、抓鬮拍地……其中一條新政就是現(xiàn)房銷售。2016年年末，李滄5宗商業(yè)用地上市拍賣，首次提出“若5宗地的拍賣溢價(jià)率超過50%，要求所建商品住房要現(xiàn)房銷售”。這是青島土拍市場首次提出現(xiàn)房銷售的要求。

時(shí)過境遷，青島的新房市場還是以期房銷售為主，現(xiàn)房銷售還遠(yuǎn)未普及。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，“在推行現(xiàn)房銷售的路上，還有很長的路要走。”

“關(guān)于這一政策的嘗試，綜合外地城市的反應(yīng)來看，目前推行現(xiàn)售制時(shí)機(jī)確實(shí)還不成熟。”資深房產(chǎn)評(píng)論員張百忍表示，房地產(chǎn)預(yù)售制存在多年，是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的融資來源，一旦取消，開發(fā)商資金缺乏，在建的項(xiàng)目無法繼續(xù)施工怎么辦？開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，項(xiàng)目建設(shè)周期拉長出現(xiàn)房荒怎么辦？很多一二線城市對(duì)于實(shí)行現(xiàn)房銷售也還只是嘗試探索。

張百忍分析，在現(xiàn)階段存量房時(shí)代，最大的制約因素不在于供給，而是需求不足。如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，最大阻力是開發(fā)商的資金跟不上，很多開發(fā)商將難以為繼。因此現(xiàn)階段實(shí)施現(xiàn)房銷售的可能性很小，取消預(yù)售并不是一朝一夕能實(shí)現(xiàn)的。