房地產財務管理風險防范研究

張恒

摘要 近年，中國正處在走向成熟的經濟成長階段和融入全球化的進程中，出現了城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進的局面，這種格局對中國的房地產業發展來說是十分有利的，具有極大的市場機會和發展空間。隨著國內城市化進程的加快，地產公司不斷涌現。房地產行業具有投資金額大、開發周期長、開發過程復雜、涉及稅收較多的特點，在當前國家“房住不炒”“因城施策”的宏觀調控下，房地產普遍面臨市場風險、資金風險等財務管理風險，因此，地產公司要針對經營中存在的各類風險進行優化梳理，提高公司的風險防范能力。靠較大杠桿維持經營或疏于財務管理的房地產企業在整個開發建設中有可能產生大量的財務風險，影響自身未來的經營和發展。

關鍵詞 房地產企業;財務管理;風險防范

一、房地產公司實施風險管理的意義分析

國內房地產行業不斷發展，帶動了區域經濟的發展，房地產公司在經營中，會隨著地產項目的增多，而遇到更多的財務風險。因此，要保證房地產公司的穩健經營，就要在內部建立一套財務風險管控體系，有效預防各類資金風險、資產管理風險，避免受到風險的影響。近年，國家制定了嚴格的限購限價限貸地產調控政策，給房地產公司帶來了較大的經營壓力，這時房地產公司就可以通過提高公司的運營管控能力，來降低房地產項目開發成本，爭取市場競爭優勢，獲得更大的利潤空間，使資金快速回籠，保證資金鏈不斷裂。房地產行業投資大、開發過程復雜，期間涉及各種稅收，加強對房地產項目建設過程的財務風險管控，可以推動房地產公司的高效穩定運營發展[1]。

二、房地產公司財務管理風險形成的原因分析

（一）財務人員專業水平不高

在房地產公司經營中，項目開發建設進度快，開發過程復雜，而開發形式不同，所涉及的稅收、法律風險就不同，這時就會給單位內部經營人員和財務人員帶來較大的管理壓力。但是國內部分房地產公司內部的綜合性財務人員的專業水平不高，其專業素養會影響實際的財務核算精度和資金管理效率。通過調研分析發現，國內大多數房地產公司內部的財務人員沒有對現代化的財務管控知識有更深入的研究，他們對日常的財務核算等基礎類的工作比較熟悉，會在房地產項目建設中，核算項目的收支狀況，呈現出“重核算、輕管理”的現象。但是，這些基礎性的財務核算工作對房地產公司的未來發展運營起不到關鍵的推動作用，未轉換角色，更好地為經營管理服務。部分財務人員對內部的經營知識、法律知識的了解不深，對單位內部的財務風險缺乏敏銳性，這樣就會導致財務風險逐步擴大，影響整個房地產公司的經營，給公司帶來潛在的安全運營隱患。

（二）財務管理體系不健全

國內部分房地產公司內部建立的財務體系不健全，存在較大的漏洞。很多房地產公司為了在最短的時間內獲得銀行的資金，忽略部分財務管理流程，未對貸款的各類事項進行仔細的審核分析，導致后期的財務風險較大，影響公司資金的運作。

三、防范財務管理風險的策略研究

（一）提高財務人員的專業素養

在房地產公司快速發展期間，財務人員既要學習先進的財務管理方法、財務管理理念、稅收知識，同時還要學習房地產前期土地取得、前期項目報批報件、開發模式、開發過程、銷售過程相關知識。此時，單位內部要開展相應的財務培訓，以便使工作人員對新型的財務核算、資金管理、資產管理等各類知識有更深入的研究和理解，這樣才能夠提高財務人員整體的專業水平。可以引入外部的財務培訓機構的專業力量，給單位內部的職工開展專業的財務運作管理培訓、稅收知識培訓、房地產開發流程培訓，將財務管理知識與房地產業務相融合，系統性地講述給單位內部的職工，使其對成本管控、財務風險管理都有更深入的理解和研究，提升單位整體的財務風險控制水平。

（二）建立完善的財務管理體系

在房地產公司經營中，要優化設計單位內部財務控制體系，制定財務管理制度、資金控制機制、會計核算制度、固定資產管理機制和預算控制機制等，構建一個相對比較系統的財務控制體系，提高單位內部整體的財務管理水平。在建設財務管理體系時，要引導全員參與制度的建設，為制度建設建言獻策。此外，公司還需規范會計的行為，減少人員違規操作等問題，控制好單位內部的各項財務風險[2]。

（三）搭建風險控制體系

房地產公司在經營中會受到外界各類因素的影響，例如政策因素、市場因素、競爭對手因素、建材價格波動因素，這些都會給單位內部經營帶來較大的風險。對此，需要在單位內部建立一個完善的風險管控體系，針對公司內部經營活動隱含的各類潛在風險進行梳理，并對這些風險評級，以此來掌握影響單位關鍵經營活動的風險。只有這樣，才有助于員工將風險因素控制在萌芽狀態，再制定相應的風險控制措施。在制定風險防范措施期間，單位內部的職工要對風險形成的原因有一定的認知和預見，然后針對風險形成的具體原因制定相應的管控措施，以此能夠將風險控制住。針對單位內部不同的風險，制定相應的控制策略，這樣才能將風險帶來的損失降到最低。

（四）提升公司的預算控制水平

在房地產公司的經營中，要對房地產項目制定合理的項目預算，這樣才能夠將項目的建設成本、投資成本控制在合理的范圍內，以提高房地產公司的經營效益。在財務工作領域中，制定項目預算是一個重要環節，因此需要財務人員增強對財務預算的控制意識，將全面預算引入單位內部，并使用零基預算、項目預算的方法來編制預算方案。確保制定的預算方案比較合理，能夠對單位內部的建設資金進行合理的分配，提高房地產項目的開發效率。科學的預算控制能夠擴大房地產公司的利潤空間，加強房地產公司對項目建設成本的管控。

（五）實現房地產公司的財務管理預算化

在房地產項目的建設前期，單位內部的預算人員在對工程項目所需要的各類建材、人員、設備等進行預估之后，再制定后期的造價方案。此時，財務部門要對整個房地產項目的土地成本、建設資金流以及房地產項目經濟利潤進行全方位的測算，開展初步的預算分析;針對房地產項目中各不同工程的需要，制定一個可行的資金使用計劃，包含工程項目的可行性研究、未來房地產項目運作的資金使用計劃，根據以上內容編制一套方案;在組織單位內部的職工執行財務預算方案期間，要求職工對預算執行要認真負責，以免在執行中出現偏差而影響單位內部資金的控制;財務部門要定期考核和檢查預算執行狀況，在考核期間客觀、公正地評判各部門的預算執行狀況，發揮財務部門對預算執行的控制監督作用。在財務部門建立財務預警機制，使有限的資金得到最大化利用，避免造成資金的浪費[3]。

（六）加強單位內部的融資風險管控

房地產公司要投入大量的現金來支持房地產項目開發運作，尤其是在開發房地產項目的過程中，項目前期的投資額度較大，例如購買土地的資金會占到整個房地產項目開發資金的近50%，這樣就會擠壓房地產公司的資金。因此，單位內部的融資人員就需要開展外部的投資活動，然而房地產公司的投資渠道比較多，例如可以通過商業銀行借款、墊資、銷售回款等各項方式，來獲得發展資金，單位要根據實際的經營狀況，結合未來的資金需求制定融資方案，盡量將融資成本降到最低，將融資的風險控制在有限的范圍內。公司組建融資委員會，明確融資部門的管理職責，對融資方案進行系統的分析。了解房地產公司所能承受的最大資金風險范圍，在內部制定一個合理的財務杠桿，避免借款太多，給公司帶來較大的還債壓力。

四、結語

房地產公司內部的財務風險比較多樣，而且隱藏得比較深。因此，財務人員要準確地把握好單位內部各項財務工作的風險，將財務工作與實際的房地產項目開發工作相聯系。房地產公司應對單位內部的財務人員開展風險管理培訓，使其掌握風險識別、分析、控制的技能和方法。財務人員要對項目建設開發等各個環節，分析風險，搜尋潛在的風險，然后將單位內部的風險因素控制在合理的范圍內，避免風險給公司帶來較大的損失。同時，在單位內部要構建一個完善的風險控制體系，對職工開展風險管理培訓活動，增強人員的風險意識，并制定完善的內控體系和預算管理制度，引入全面預算，來加強對資金使用的管控。

（作者單位為曲靖盛世錦華房地產開發集團有限公司）

參考文獻

[1] 高春芳.房地產企業財務管理風險問題探討[J].今日財富，2019（2）：145-146.

[2] 胡嵐.國企房地產財務管理風險控制策略探討[J].今日財富（中國知識產權），2018（12）：45-46.

[3] 王紹楠.房地產企業財務管理現狀及對策[J].當代會計，2019（2）：59-60.