簡析房地產開發項目的流程化管理措施

摘要：隨著房地產行業同質化競爭日益激烈，房地產企業若想繼續保持競爭優勢，必須完善開發管理工作，確保開發流程的科學高效。由于房地產開發項目流程復雜，因此必須完善管理流程，以促進房地產企業經濟效益穩步提升。

關鍵詞：房地產開發項目;流程化;管理措施

0引言

社會邁入21世紀，我國綜合國力也呈現日益增長的趨勢，人們對城市環境規劃的要求越來越高，給地產項目開發工作帶來了巨大的考驗。地產行業在新時代的背景下，發展速度和發展形勢都是一派欣欣向榮的繁榮景象，但是在地產開發項目工作進行的實際過程中，一定會遇到各種各樣的問題，這就需要制定全面的流程化管理方案，并將具體措施落實到項目開發中，才能收獲高質量的項目成果，使我國地產行業立于不敗之地。

1開發項目流程化管理的必要性

1.1? 開發項目流程化管理的特點

房地產開發項目管理通常是在工程項目的決策實施的過程中，將項目管理中的理論觀點及方法運用到實際管理中。從項目計劃到竣工驗收，選擇科學策劃、合理控制來進行項目成本管理、進度管理及質量控制管理。與其他行業的項目管理不同，房地產管理有其自身特性，具體表現在以下四個方面。（1）房地產管理的操盤者不同，并不像政府性工程管理那樣，而是房地產開發公司。他們不單單要投資房地產項目，監管整個項目的進度，還要從物業管理及后期服務兩方面來考慮。（2）房地產管理項目與施工項目、設計項目的對象不同，房地產管理對象是房地產項目，除考慮項目策劃階段、準備階段、實施階段及收尾階段外，還要考慮物業的介入和銷售階段。（3）管理角度不同，房地產管理主要是站在開發商的角度來考慮，整個項目的規劃不僅要合理還要有效控制進度和成本，以此實現利潤的最大化。（4）房地產合同中要明確規定房屋費用要按期交付，一旦違約需要索賠甚至退房。

1.2? 開發項目流程化管理的必要性

開發項目的流程化管理主要重視流程之間的相互銜接和匹配以及流程的總體規劃，管理對象采用流程運作及相互作用的方式，根據流程設計圍繞實施目標進行。倘若房地產忽視流程管理的任何一個環節，僅重視改造業務流程，那么就難以達到理想效果。所以，房地產開發商務必要建立系統的流程化管理體系，并對其進行維護、評價及監管，進而達到更好的效果。項目流程化管理具有一定的特點。（1）目的性，流程化管理的目的就是為了更出色完成相關的管理業務而進行。（2）必然性，必然會通過某種途徑或流程來完成管理任務。（3）多樣性，多種管理方式和多種管理流程，這些方式和流程相互銜接，緊密相連。（4）層次性，具體是指功能系統的層次性，進而使管理業務和流程富有層次性。

2建筑工程開發項目流程化管理工作的不足之處

2.1? 流程化施工安全管理存在問題

流程化施工安全管理是重要的管理資源，貫穿著房地產開發的整個過程，影響著房地產行業的項目管理，但目前施工安全隱患較多，整個房地產項目都會受到影響。一旦施工安全落實不到位，就會直接影響施工進程，因此必須完善施工安全管理制度，并對其進行嚴格把控和監督，確保施工工作順利開展.

2.2? 資源不能得到合理的調配

在流程化工程建設的期間，技術管理人員必須對整個工程建設的人員、設備以及材料資源進行有效的調配，整個工程的建設過程才能變得更加的順暢。但在工程實際建設的過程中，由于受到建設環境及工程建設工期的限制作用，管理人員不能對工程量及建設方案進行科學的規劃，使得工程建設期間的資源不能得到合理的調配，而資源調配不合理直接會影響到整個工程的建設進度，使工程建設的承建單位的建設成本發生嚴重的浪費現象。

2.3? 施工進度管理存在問題

對于房地產流程化項目來說，每個建設項目流程化管理對建設工期有著非常明確的要求，隨著房地產市場的快速發展，對房地產業建設工期進行了明確要求，建設項目必須在項目期限內完成。目前房地產項目建設管理仍有很多問題，導致施工未能按時完成，影響施工質量和房地產開發工作，因此有必要加強施工管理力度。

2.4? 缺乏有效的品質管理手段

流程化工程的建設品質是工程使用功能與安全屬性重要的保障，會對整個工程穩定性、使用壽命造成一定的影響，同時也是工程竣工驗收工程重要的依據。因此，要適時加大整個建筑工程建設品質監督管理的力度，應用恰當的管理策略，才能使整個工程的建設品質得到更好的保證，從而使企業的經濟價值與社會價值得到更好的體現。要想使工程的品質管理工作開展的更加合理，需要適對工程建設的材料、主體結構、關鍵作業節點、裝飾工程的建設品質進行嚴格的把控，但具當前建設工程現場管理的實際情況來看，管理者的責任意識、管理體制、對分項工程的整體管控能力，都存在著較為嚴重的缺陷。

3開發項目流程化重點管控措施

3.1? 獲取土地

房地產項目的開發周期大多不是一個短頻快的過程，甚至有可能會經歷較長的時間。可行性研究對項目整體研判是非常有必要的，而且必須是客觀嚴謹的，它能夠幫助企業對于預期想要達成的經濟指標有一個更科學明確的認識，為后期的項目運行打下基礎。在拿地階段的可行性分析，需根據土地規劃條件及產品調研，以此為基礎對概念方案進行具體分析與考量，運用統計學和數理解析原理，結合企業財務狀況判斷項目獲取的凈利潤，對投資回報加以評估，以此研判拿地策略。

3.2? 做好地產開發項目流程化管理的策劃工作

一份全面完整的策劃方案是開展地產開發項目流程化管理的第一要素，也是進行項目決策階段的重要參考文件，在文件的核心策略指導之下，才能確保項目流程的順利實施。在制定策劃方案時，首先應該對地產開發項目進行市場分析，通過分析掌握項目投資和市場的實際情況。采用SWOT的分析方式，詳細列出該項目的優勢和短板、可能的機會和弊端，然后根據分析結果明確市場定位，擬定相匹配的發展規劃。依照前期的調查和分析結果，研討地產開發項目的建設規模和具體的工程技術計劃書，并對具體策略進行風險評估，制定可行的研討報告，為項目實施中的決策環節創造有利的參考條件。最后再對項目工程技術計劃書和研討報告進行審查，確保計劃書和研討報告的嚴謹性，聽取投資方和貸款方提出的意見，并進行有效的解決，以及將策劃結果向有關部門報批，完成地產項目開發的前期策劃工作內容。

3.3? 方案設計

拿地后，開發企業要做好總圖定位，組織概念方案設計評優，做好限額設計，做好戶型、外立面、提高停車效率，結合經濟技術指標選出利潤最大化的方案。

3.3.1????? 要重視“總圖定位”總圖定位

是從市場、銷售、規劃等多個維度，創意思維與技術思維碰撞的產物，能夠把各個業務口面臨決策時統一到一個思想維度，其根本是是規劃出的產品達到利潤最大化，最終完全參考財務指標做決策?？倛D定位跟設計院出圖不在一個維度上，總圖定位是綱，設計院出圖是目。總圖定位在前，設計院出圖在后。總圖定位是把開發理念、產品布局、成本邏輯、開發順序、財務結構、技術指標分配等融于一體的主干圖。設計院出圖是把體塊、比例、天際線等建筑景觀的深化演繹。它強調的是高盈利能力的產品布局、不平衡使用容積率的方法，重大成本的規避和優化能力，成熟的建筑體塊尺度等，是整合了市場營銷、成本、規劃、財務等多項開發技能的核心成果?？倛D定位能實現利潤最大化，這是規劃設計的“憲法”。

3.3.2????? 方案設計階段要做到成本前置

據某權威機構統計，全國平均水平，每10萬平方米的項目就有3000萬資金是不產生任何價值的，約占總建筑成本的17%。規劃設計投入在總成本占比很小，卻影響了70%的成本和利潤。從設計優化、限額設計來優化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質下降。因此，項目策劃設計階段就應該確定成本造價標準，進行限額設計，應拋棄工程承包的招標設計模式，不能僅從設計費高低確定設計單位，而應從設計費與設計出的產品的單方造價成本綜合考慮，同時要加強各設計階段任務書要求，從設計三個維度即市場、造價、技術綜合考慮，不能僅依靠設計院設計人員從技術角度把握設計工作，同時還要綜合考慮交房后的運營成本等。

3.4? 做好地產開發項目流程化管理的實施工作

地產開發項目的具體實施，關系著地產項目的施工進度以及最終的工程質量，因此在項目實施階段，應該嚴格做好監管工作，把控施工安全和施工質量。首先，管理小組中負責監管項目施工的成員，應該密切關注施工的進展情況，以及施工物料的成本控制和施工質量的把控工作，確保地產項目能夠保質保量地進行施工工作。同時，管理成員還要做好溝通協調工作，接洽各方人員，傳達各方意見，使實施工作更有效地多方面銜接，利于項目施工順利開展。除此之外，管理人員還要嚴格檢測地產開發項目施工過程中的潛在風險和安全隱患，并采取有力措施進行及時解決。還要加強宣傳和管理，杜絕不良施工操作，降低施工風險以及不必要的經濟損失。

4結束語

在地產項目開發過程中實施流程化管理，是提高施工質量規避施工風險的重要途徑，也能有效促進我國地產行業的良性循環。因此，我們應該將流程化管理貫徹落實到實際施工中，保障地產開發項目的質量和安全，從而創造更大的經濟效益，實現地產行業的蓬勃發展。

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作者簡介：

楊樂，男，漢族，就讀于東南大學經濟管理學院，研究方向：經濟管理.