論人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性分析

黃莉娜

摘 要：人民幣匯率在經(jīng)過制度改革后，升值預(yù)期不斷加強(qiáng)，由此吸引大量國際資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著全球一體化的進(jìn)展，正確認(rèn)識(shí)人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)性刻不容緩。尤其是2020年中國的房地產(chǎn)業(yè)受疫情沖擊的影響較大，目前看有趨勢(shì)化的可能，因此研究匯率與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系對(duì)通過外匯市場(chǎng)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定的意義。本文發(fā)現(xiàn)人民幣匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在正反兩個(gè)方面的影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因人民幣升值而表現(xiàn)出相應(yīng)的上漲趨勢(shì)，且匯率對(duì)房?jī)r(jià)存在單向影響效應(yīng)，但人民幣的升值幅度超過一定區(qū)間后可能會(huì)造成房?jī)r(jià)市場(chǎng)暴跌，基于相關(guān)結(jié)論并結(jié)合我國具體情況提出發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;人民幣匯率;國際資本流動(dòng)

0 引言

在我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格一直是比較重要的參考變量，圍繞匯率與房?jī)r(jià)進(jìn)行的相關(guān)研究也是市場(chǎng)和學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。早在1997年Benson 和 Hansen就實(shí)證檢驗(yàn)了華盛頓的房?jī)r(jià)與美元兌加拿大元匯率之間保持著較強(qiáng)的相關(guān)性，但同時(shí)也指出匯率對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制存在一定的時(shí)滯性。2013年，Ghosh 和Reitz在檢驗(yàn)得出印度市場(chǎng)實(shí)際匯率、資本流動(dòng)和匯率之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系后，認(rèn)為匯率的劇烈波動(dòng)先引起資本市場(chǎng)熱錢涌入，最終導(dǎo)致了印度房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲。而國外對(duì)中國市場(chǎng)上房?jī)r(jià)與匯率相關(guān)性的研究也較多，2008年Martin 和 Morrison 在其報(bào)告中指出人民幣匯率的升值影響到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，主要通過熱錢涌入的渠道，而隨后2011年Kim在調(diào)查亞洲主要國家熱錢流入情況后也證實(shí)了這一觀點(diǎn)。國內(nèi)學(xué)者關(guān)于匯率對(duì)房?jī)r(jià)的這一傳導(dǎo)機(jī)制也持贊同態(tài)度，都支持人民幣匯率升值效應(yīng)不斷增大所帶來的大量資本流入是導(dǎo)致中國房?jī)r(jià)高位不落的一個(gè)重要原因。另有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，另一重要因素是人民幣升值導(dǎo)致的貨幣供給因素。此外，有學(xué)者指出當(dāng)人民幣升值預(yù)期增大到一定幅度之后，易使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。因此，正確分析人民幣匯率波動(dòng)對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響，有利于我國通過匯率制度調(diào)控來穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)。

1 匯率與房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀分析

我國匯率在實(shí)行浮動(dòng)匯率制度后人民幣的升值預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)，直到2015年這種升勢(shì)才出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，自此匯率貶值預(yù)期逐漸加強(qiáng)。2018年由于貨幣政策分化以及中美貿(mào)易戰(zhàn)的爆發(fā)使得人民幣匯率進(jìn)入劇烈波動(dòng)區(qū)間，2019年貿(mào)易戰(zhàn)緩和使得人民幣匯率走強(qiáng)，而隨著2020年新冠肺炎疫情的爆發(fā)，人民幣匯率的升勢(shì)減弱，但總體處在相對(duì)可控狀態(tài)下。

我國房地產(chǎn)自1988年停止住房分配以來，房?jī)r(jià)發(fā)生較大幅度上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)和2014年國內(nèi)整體宏觀經(jīng)濟(jì)低迷期間，出現(xiàn)銷售面積和銷售額同比大幅度下滑趨勢(shì)。2016年后房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)穩(wěn)定，但最近幾年的變動(dòng)幅度相對(duì)較大，2020年中國的房地產(chǎn)業(yè)受疫情沖擊的影響較大，目前看有趨勢(shì)化的可能。之前也曾有學(xué)者指出我國三、四線城市的房地產(chǎn)相對(duì)于一線城市來說存在嚴(yán)重的庫存問題，但隨著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及一線城市消費(fèi)較高且房?jī)r(jià)居高不下的情況下，一線城市的房?jī)r(jià)逐漸在高位趨于穩(wěn)定，反而三、四線城市的房?jī)r(jià)快速上漲。

通過觀察房?jī)r(jià)和匯率的長(zhǎng)期的走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)兩者的變動(dòng)在2011年、2014年、2015年和2018年存在一定的相同趨勢(shì)，因此研究匯率與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系對(duì)通過外匯市場(chǎng)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定的意義。

2 匯率與房?jī)r(jià)的相關(guān)性分析

相關(guān)學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)是特殊的商品并具有一定的投資屬性，人均可支配收入的增多、人口的增長(zhǎng)和成本的提升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲有正向促進(jìn)效應(yīng)。房?jī)r(jià)還會(huì)因地理環(huán)境而具有差異性，利率過高會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用。此外全球房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)國內(nèi)房?jī)r(jià)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。另一方面，國際收支、利率水平和政府等因素會(huì)對(duì)匯率波動(dòng)產(chǎn)生影響。本文認(rèn)為人民幣匯率主要從以下方面對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

2.1 基于國際資本流動(dòng)因素的預(yù)期效應(yīng)

當(dāng)人民幣出現(xiàn)較強(qiáng)的升值預(yù)期時(shí)，國際投資者們趨于理性選擇會(huì)更愿意持有人民幣資產(chǎn)，有利于在未來獲得兩個(gè)市場(chǎng)上的價(jià)差收益。他們會(huì)青睞于持有人民幣，并將一部分人民幣投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，受此影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求會(huì)增大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)處在上漲趨勢(shì)，投資者們會(huì)待匯率上升，房?jī)r(jià)處在高價(jià)位時(shí)出售。由此可同時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)的增值和匯率變化帶來的差價(jià)收益。但這種情況往往也會(huì)帶來不利性，如果人民幣升值預(yù)期持續(xù)高漲并超過一定區(qū)間，會(huì)吸引越來越多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾多投資者均選擇在房?jī)r(jià)高位時(shí)拋出會(huì)造成房?jī)r(jià)暴跌，嚴(yán)重時(shí)會(huì)發(fā)生泡沫。

2.2 基于銀行貸款的信貸效應(yīng)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在建造初期需要大量資金供給，在這種情況下對(duì)銀行貸款的需求性較大。當(dāng)人民幣貶值時(shí)，市場(chǎng)上外幣減少而本幣增多，為了維持幣值穩(wěn)定會(huì)收緊銀行信貸，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供給，造成房?jī)r(jià)上漲。

2.3 基于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的財(cái)富效應(yīng)

本幣升值外幣貶值、進(jìn)口商品價(jià)格下跌會(huì)刺激國內(nèi)商品價(jià)格下跌，消費(fèi)者感覺以同樣的貨幣能購買更多的商品，自己的剩余財(cái)富增多，往往就會(huì)將一部分資金投資于房地產(chǎn)以及證券市場(chǎng)以期待獲得更高收益，且投入資金的比例隨著剩余財(cái)富的增多而增多，這在一定程度上增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求并導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

2.4 基于貨幣因素的流動(dòng)性效應(yīng)和通貨膨脹效應(yīng)

人民幣預(yù)期升值效應(yīng)增大會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)流入更多的國際資金，隨著市場(chǎng)上外幣數(shù)量增多而本幣減少，國家會(huì)通過購買外幣投放本幣來穩(wěn)定匯率，本幣供給量一旦過多，容易引起國內(nèi)的通貨膨脹。人們?yōu)榱吮Ｖ低鶗?huì)將手中的貨幣以資產(chǎn)的形式持有來避免通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求會(huì)逐漸上升，帶動(dòng)價(jià)格上漲。

由此可以看出，人民幣匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格既存在正面影響也存在反面影響。人民幣升值所帶來的大量國際資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決了房地產(chǎn)行業(yè)一部分資金供給問題，但同時(shí)也需要控制升值幅度，避免泡沫的發(fā)生。而一旦人民幣開始貶值且貶值預(yù)期不斷加強(qiáng)，容易造成恐慌并致使投資者紛紛撤回資金，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈突然斷裂且短期無法彌補(bǔ)，價(jià)格會(huì)急劇下降，嚴(yán)重時(shí)會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。

3 政策建議

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)不僅關(guān)乎個(gè)人的切身利益，也關(guān)乎整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。而人民幣匯率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在正反面影響，正確合理地進(jìn)行匯率調(diào)控能夠使房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)維持在穩(wěn)定區(qū)間內(nèi)，有利于優(yōu)化社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在此提出三點(diǎn)建議：一是繼續(xù)完善我國匯率制度，在浮動(dòng)匯率制度的基礎(chǔ)上逐漸放開管理，讓匯率變動(dòng)趨向市場(chǎng)化。二是建設(shè)多層次資本市場(chǎng)，提供多元化融資和廣泛投資渠道，引導(dǎo)資金流并擴(kuò)大其他市場(chǎng)的融資渠道，一定程度上遏制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求。三是合理控制土地資源供應(yīng)量，避免房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生囤積行為，優(yōu)化市場(chǎng)供給情況，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。

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